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??在一眾收入動輒60%增幅的物企中，銀城生活服務(01922.HK，簡稱“銀城生活”)不到40%的增速顯得黯然。

??2020年是銀城生活“新時代”三年規劃的收官之年，“成功達成規劃目標”總裁李春玲在年報中這樣總結道。話語之間，能看出對銀城生活的表現很滿意。

??不過，放眼整個行業，銀城生活的業績表現平平，仍未擺脫“末位”之困。逐步減弱關聯方的面積輸送，憑著自身能力獲取獨立第三方面積，而外拓進程緩慢，且受區域之限，在管規模增幅近50%才達到4000萬方。

??凈利潤大增111.4%，扼住了連連走低的凈利率，但7.3%的水平仍未能擺脫行業尾部；非住宅項目增加明顯，然而毛利較高的增值服務占比卻在下降，毛利率漲勢幾乎可以忽略，上升0.8個百分點至16.9%，與2019年的行業平均水平30%相差較遠。

??“未來三年，營業收入不低于23億元，在管面積不低于1億平方米?！痹?020年業績發布會上，銀城生活服務管理層對下一個三年做出了規劃。對比當前，營收約9.6億元，在管面積約4千萬方，可以說任重道遠。

??凈利率低位反彈

??作為收官之年，銀城生活算是給收官做了一個比較好的結尾，增收又增利。尤其是連續三年持續下滑的凈利率，在2020年止跌反升。

??“凈利率低”一直是銀城生活撕不掉的標簽。上市之前，凈利率連年下降，2017年、2018年分別為6.47%、5.79%，而在上市首年即2019年，凈利率跌勢未停止，仍舊一路走低，達到近三年最低為4.77%，在行業里更是排在末位。

??2020年銀城生活凈利率上升2.5個百分點至約7.3%。截至2020年底，銀城生活收入為9.62億元，同比增加38.3%；凈利潤為0.7億元，增幅為111.4%，凈利增幅大超收入。

??盡管與其他上市物企相比，依舊處于較低水平，不過，就自身而言，這已是近年來的最好成績。而銀城生活凈利率偏低，與其業務結構有關，究其原因，毛利偏高的增值業務占比偏低。

??銀城生活的業務結構很簡單，大體分為物業管理服務、生活社區增值服務兩大類。2020年，物管服務增收2.19億元至約7.72億元，社區增值服務僅增加0.47億元，為1.9億元。

??去年銀城生活的營收增加了約2.66億元，物管收入的增幅，占了營收增幅的82%，由此也能看出，增收主要靠“基礎業務”帶動。

??而社區增值服務的收入占比還在減少，從2019年的20.51%下滑至19.73%，原本比例就占重頭的物管服務，繼續上行，從79.49%增至80.24%。

??銀城生活的社區增值服務主要包括三大類，其中，共用空間增值服務收入占比最高，約為75%，也是毛利率水平最高的業務。三大類所占比重與2019年相似，毛利率水平也相近。

??銀城生活也意識到，要在社區增值服務上尋找新的增長空間。財報中提，在生活社區增值服務上，過去一年，增加了家裝、團膳、團購、換到電等服務；還在探索線下下服務與線上消費的融合。

??關聯方面積輸送縮至20%

??根植于南京的銀城生活服務，與多數物企有所不同。其對母公司的依賴度較低，在管面積主要來自獨立第三方，2020年由其輸送的管理面積已超八成，達到82%。

??面積輸送上的“二八分”也反映到了物管收入上。去年，來自關聯方銀城系的收入為1.55億元，占總物管收入的20.1%；來自獨立第三方的收入約為6.17億元，占總物管收入的79.9%。

??銀城生活對關聯方的依賴度連年降低。2017年—2019年，關聯方貢獻的物管收入占比分別為32.3%、23.9%、22.2%。

??其將更多精力用于開拓第三方面積，不過，銀城生活向外擴充的步子邁得謹慎，攤子也沒有鋪向全國，而是主要圍繞南京大本營展開。

??“以南京區域為核心，深耕長三角富裕城市”是銀城生活的外拓策略，若是按照此戰略來看，2020年銀城生活的外拓效果顯著，除南京之外的長三角區域，在管建面增加79.3%至0.13億平方米，在管項目數量從43個增加到92個，增幅114%。

??銀城生活對于去年的外拓頗感滿意。財報中提到，去年，南京以外地區，在管建面首次突破千萬，為1300萬平方米，而且首進溫州、鹽城、宿遷等城市。

??截至2020年底，銀城生活服務在管建面約為0.39億平方米，較2019年增加49.8%；合約建面約0.43億平方米，較2019年增加39%；擁有在管項目數369個，比2019年新增130個。

??在外拓項目中，非住宅在面積和數量上增幅明顯，去年新增84個，收入貢獻也幾乎與住宅相持平。

??2020年369個在管項目中，非住宅項目有207個，占比56%。收益占比上，住宅物業貢獻3.98億元，占物管收入的51.5%；非住宅貢獻3.74億元，占物管收入的48.5%。

??收入雖“平分秋色”，但毛利率卻相差甚遠。非住宅毛利率是住宅的近乎兩倍，一個是14.4%，一個是7.7%。2020年整體毛利率為16.9%，較2019年微增0.8個百分點。

??為了提高整體毛利率水平，銀城生活總裁李春玲在報告中提到，“要大力豐富非住宅產品線”。2020年收購匯仁恒安進軍醫院物管，2021年2月成立合資公司切入商管賽道，3月再入養老領域。

??新增項目超半數來自招投標

??關聯方輸送面積的減少，從市場獲得第三方開發商項目，成了銀城生活擴充規模的發力點。而這外拓過程中，自然少不了資金的支撐。

??截至2020年末，銀城生活的現金及現金等價物為5.67億元，同比增加約26.6%。流動負債中，應付類款項約2.2億元，計息銀行借款為2.8億元，手握現金剛好可以覆蓋短期債。

??銀城生活在財報中提到，公司采用審慎的資金和財務政策。從開拓新項目的渠道，可以看出其花錢較謹慎。

??銀城生活獲取新項目主要通過三種渠道：客戶直接委聘、收購、公開招標。耗資大項的收購，銀城生活用的比較少。2020年新增的130個在管項目中，一半以上都是招投標獲得，有85個；其次是客戶直接委聘，有27個；收購的在管項目有18個。

??招投標一方面體現了銀城生活在市場上的品牌力，也透露出其“保守”的求穩之心。不過，當前的物管行業，“大魚吃小魚”“小魚鯨吞”“大魚吃大魚”的規模競爭激烈，銀城生活本身規模偏小，生存空間也在逐漸被擠壓。

??對于上市所得款的使用，銀城生活也“精打細算”。從2019年11月上市至今，一年多的時間，用于收并購的7885.3萬港元，僅花去了2076.7萬港元，還剩5808.6萬港元（約4878萬元）預計要在今年年底用完。

??也許在資金的加持下，銀城生活今年的外拓或會提速。不過，在年報披露的當天，其股價跌幅11.07%，收盤報5.22港元；第二天股價依舊下跌，收盤報5.02港元，跌幅3.83%。