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白墻灰瓦的江南建筑背景下，3月23日，張亞東、郭佳峰、耿忠強出現(xiàn)在了綠城中國2020年度業(yè)績發(fā)布會上，帶著過去一年成績與新發(fā)展計劃接受資本市場及相關方面檢驗。

??從業(yè)績報告來看，2020年綠城中國實現(xiàn)銷售2892億元，歸母凈利潤增53.1%至37.96億元，實現(xiàn)除稅前利潤人民幣99.53億元，同比分別增長2.1%和25.9%；股東應占核心凈利潤人民幣43.36億元，同比增長14.2%。

??不過，和一年前相比，這一業(yè)績會陣容有了不小變化，綠城中國原執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁周連營沒有出席。

??3月22日早間，綠城中國發(fā)布公告，稱免去劉文生執(zhí)行董事、提名委員會及薪酬委員會成員職務；同時免去周連營執(zhí)行董事職務。前者由中交集團安排其按法定退休年齡退休，后者則被調回中交工作。

??在免職公告發(fā)布后，綠城中國又于3月22日午間緊急發(fā)布另一則委任董事公告，稱委任吳文德為執(zhí)行董事、提名委員會及薪酬委員會成員、公司執(zhí)行總裁；同時委任洪蕾為執(zhí)行董事。

??一免一任之間，綠城中國董事會結構盡管未變，具有核心話語權6名執(zhí)行董事中仍有4名來自中交集團。但看似簡單人事變動背后，實則暗潮洶涌。

??“此次調整新湖中寶算是一個導火索。”一位熟悉中交集團的消息人士對中國房地產報記者表示，對于此次免職以及重新委任兩位新董事進駐綠城中國董事會，是中交集團新領導板子統(tǒng)籌考慮后做出的決定。除了有在干部人選方面仔細考量，還會加強中交集團管控綠城中國等想法。

??這件事赫然擺在了綠城中國董事會主席張亞東與他的管理團隊面前。

??不過，在張亞東接掌的第三個年頭，綠城中國交出了一份不錯的成績單：超額完成2020年年度目標，重回行業(yè)前10。對于未來，張亞東也給出了計劃：2021年實現(xiàn)合約銷售額3100元；2025年實現(xiàn)合約銷售額6400億元。

??但變化已然開始。

??綠城中國董事會來了新人

??中交集團自成為綠城中國單一大股東后一直在加強對其管控。

??上述消息人士表示，每次與綠城中國相關調整，都是中交集團直接安排和決定，包括中交房地產集團在內都不是很清楚。

??不過，引發(fā)這次進一步強化與調整的原因與2020年新湖中寶收購綠城中國股權有關。

??同是浙系房企的新湖中寶和綠城中國在布局、發(fā)展路徑上相似，二者總有些惺惺相惜之感。2019年，綠城中國通過收并購獲取了包括上海新湖明珠城在內的17個項目；2020年，綠城中國又先后以收并購方式獲取上海青藍國際城二期、啟東海上明珠城等9個項目，進一步擴充了土地儲備，與新湖中寶合作也更進一步。

??本來是項目上合作居多，但讓大股東中交集團不曾想到的是，新湖中寶在轉讓項目予綠城中國的同時，正在謀求對綠城中國股權層面收購。

??2020年5月26日，新湖中寶發(fā)布公告稱，公司認購綠城中國H股股份已交割完成。交易完成后，新湖中寶成為中交集團、九龍倉之后的綠城中國第三大股東，持股比例12.95%。

??此后，新湖中寶向綠城中國提名一名董事候選人，委派武亦文為非執(zhí)行董事。

??上述消息人士表示，新湖中寶入股綠城中國讓中交集團有了不滿情緒。從中交集團角度來講，可以容忍綠城中國按照自己想要的方向自由發(fā)展，但不能容忍“外人進門”威脅到自己話語權。

??此次人事調整，在人選上可以看出中交集團是經(jīng)過慎重考慮的。

??公開資料顯示，吳文德和洪蕾都是“老中交”，前者擁有豐富的房地產經(jīng)營管理經(jīng)驗，一直負責投資工作；洪蕾則于法律事務和管理方面經(jīng)驗豐富，據(jù)悉其工作作風硬派，且對董事會方面工作頗為熟悉。預計這兩人到來將更加有助于綠城中國與中交集團良好溝通，有利于綠城中國后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展。

??目前，中交集團為綠城中國單一大股東，持股25.05%。雖然在綠城中國董事會最有話語權的6人中，中交集團人員占據(jù)絕對優(yōu)勢，但作為大股東，中交集團不允許綠城中國股東層面再出現(xiàn)“意外”。

??“在木已成舟的情況下，中交集團能做的就是把房門加厚，再加把鎖。預計中交集團后續(xù)還會有相關動作。”上述人士表示。

??目前，綠城中國董事會（執(zhí)行董事）成員為：張亞東（主席）、郭佳峰、吳文德、耿忠強、李駿、洪蕾，非執(zhí)行董事吳天海（周安橋為其替任董事）、武亦文。

??綠城中國的業(yè)績與計劃

??業(yè)績會上，綠城中國通過業(yè)績變化回答了兩年前張亞東提出的問題：“綠城是誰，要成為誰，要怎樣成為誰的問題。”

??通過這幾年調整與改革，綠城中國在業(yè)績方面展現(xiàn)一定韌性：實現(xiàn)合約銷售額2892億元，同比增長43%，超額完成年度目標；得益于優(yōu)秀的產品力和精準的投資布局，去化水平理想，新增房源去化率突出，高達74%。代建管理項目合同銷售金額745億元，穩(wěn)中有進。憑借銷售額強勁增長，在第三方機構的銷售排行中，綠城也于近年來首次躋身房企TOP10，位列第八。

??不過，綠城中國在某些方面仍存有問題，一是“三條紅線”要求中，其處于黃檔位置，截至2020年底，剔除預售帳款資產負債率71%，凈負債率為66%，現(xiàn)金轉債比為1.4；剔除應收帳款負債率小幅過線（目標為70%，綠城中國為71%）。二是權益銷售占比不高。根據(jù)年報，其2020年權益銷售金額為1194億元，占比41.3%，遠低于行業(yè)平均水平，這也使得公司歸屬公司股東的權益增幅小于非控股股東權益增幅，報告期內股東權益同比增幅為17%，而非控股股東權益卻同比增長57%。

??對于黃檔情況及融資收緊下綠城的應對之策，耿忠強表示，綠城中國會通過主動控制債務規(guī)模、提升銷售匯款、合理排布投資計劃、提升運營效率和嚴控各項費用的支出。他透露，到2023年綠城要進入“綠檔”。

??對于權益問題，郭佳峰表示，“2021年以來，公司拿地的權益占比已經(jīng)超過80%；過去公司考量因素很多，一個是經(jīng)濟效益，另一個是團隊培養(yǎng)，會隨著情況變化來調整。”

??業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國也定下了2021年銷售目標：3100億元。張亞東也為公司定下5年發(fā)展規(guī)劃，未來5年（2021-2025年），綠城中國將主要圍繞“1299”戰(zhàn)略體系展開。具體而言，預計到2025年公司重資產房地產自投開發(fā)板塊合同銷售額目標達到4500億元以上，輕資產房產代建業(yè)務合同銷售額預期達到1500億元以上，輕重資產年增長率均為15%。除此之外，“綠城+”新興業(yè)務2025年預計達到400億元以上銷售目標。綜上3個板塊，到2025年綠城中國合同銷售額預期達到6400億元。

??“希望通過規(guī)模增長帶來其結構性優(yōu)化，特別是使得綠城以后走得更好更遠。”張亞東表示。

??這是張亞東的心愿。

??新的董事會架構已然成形，新的發(fā)展問題也擺在了張亞東面前。