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??“三道紅線”融資新規，疊加“兩道紅線”房貸集中度管理政策，房企融資供需兩端均受到限制，可謂是全線收緊。

　　雪上加霜的是，2021年，房企將面臨償債高峰期，據CRIC不完全統計，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長22.45%。一季度，100家典型房企的融資額同比大幅下降39%，約三分之二的房企融資規模有所減少，在這其中又有39%的企業同比降幅超過50%。房企融資壓力不言而喻。

　　在行業整體降杠桿的背景下，未來房地產融資調控預估短期內持續從嚴，房企應積極拓展多元化的融資渠道，比如拆分業務上市等，持續優化自身的債務結構，降低融資成本。

　　01 一季度房企融資額同比下降四成

　　受一季度春節假期及統計時間影響，加之政策端從嚴等多重因素，2021年一季度房地產融資環境收緊愈發明顯，房企融資量持續下滑。

　　據CRIC不完全統計， 2021年一季度100家典型房企的融資額為2521.91億元，同比大幅下降39%，環比下降29%，下滑幅度較大。

　　從單月融資情況來看，2021年1月融資金額達到1420億元，環比漲幅較大。房企集中在1月發債，主要原因在于2021年面臨債券到期高峰，房企需借新還舊償債，疊加年初機構額度相對寬松的原因導致融資量環比增長較大。到2月及3月份，房企融資量相對較小，其中2021年2月房企融資額570億元，創2017年2月以來單月融資額新低.

　　三條紅線出臺后對房企的影響深遠，整體的融資環境收緊，房企融資量同比下滑趨勢明顯。

??從企業表現而言，約三分之二的房企融資規模有所減少，同比降幅超過50%的房企比例達到了39%。聚焦各梯隊房企表現，四個規模梯隊的房企融資量均呈現同比下降，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比減少62.06%至382.09億元，同時TOP10房企的降幅也超過了50%，而TOP11-30規模的房企融資規模下降幅度為7.53%，降幅最小，該梯隊也是平均融資額最高的梯隊，主要在于該梯隊的房企規模增長訴求較大，雖在融資收緊下融資量有所下滑，但仍保持相對積極的融資態度。

??02 境內債權融資占比提升，融資成本分化

　　2021年一季度，房企境內債權融資額為1355.42億元，同比下降35%，環比下降25%；境外債權融資1039.34億元，同比下降40%，環比下降4%。

　　從融資結構來看，境內債權融資占比最大，占比同比上升了4個百分點至54%，環比上升了3個百分點；此外境外債權融資自2020年3季度以來占比就逐步回升，在融資環境收緊的情況下，部分企業積極通過高成本境外債補充資金。

　　在永續債方面，自三條紅線之后，監管要求永續債一般作為債券發行，對投資者吸引力不大，降幅明顯，一季度無企業發行永續債；股權融資方面，發行的企業較少，僅有大唐集團進行超額配股權的1.35億港元融資。

??從100家典型房企的債券發行監測情況來看，2021年一季度境內外債發行總額1683.03億元，同比下降41.4%。其中，境內發債698.18億元，同比降低42%；境外發債984.85億元，同比降低41%。占比來看，境外債券占比為59%，同比微升一個百分點。整體來看，房企的發債結構變化不大，但受三條紅線以來融資政策收緊影響，整體的發債量下滑幅度較大。

??從企業的債券類融資成本來看，2021年前3月的新增債券類融資成本5.76%，較2020年全年下降0.31個百分點，其中境外債券融資成本6.73%，較2020年全年下降1.05個百分點，境內債券融資成本4.40%，較2020年全年微降0.1個百分點。

??值得注意的是，房企境外發債成本分化愈發嚴重。低成本的企業如中海、越秀等房企利率不到3%，而部分成本較高的房企則達到了14.5%。

??03 房企加速分拆旗下業務公司上市

??在融資環境持續收緊的背景下，2021年一季度房企對于赴港上市依舊熱情不減，新增兩家房企遞交招股說明書，截至2020年3月26日，在港交所提交過招股書的房企共有8家。

??值得注意的是，2021年之前遞交上市申請的企業中僅有三巽控股更新過招股書，因此仍在有效期內，其余企業的招股書都有待更新。

??自2020年下半年以來，房企明顯加大分拆旗下業務上市，特別是三條紅線出臺后，分拆速度加快。截至2021年3月26日，一季度有8家房企分拆旗下業務公司遞交招股說明書。2020年8月以來房企分拆旗下業務上市成功的企業有14家，而此前2019年有9家，2020年1-7月有7家，遠高于以往水平。

??2021年一季度有榮盛、宋都、星河灣旗下的業務公司上市成功，其中星河灣旗下的星盛商業是國內首個純商業運營服務上市公司。此外，新希望、德信、朗詩、中駿等8家房企分拆物業板塊提交上市申請，截止3月26日在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有12家。

??整體看來，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續。

??房企IPO以及分拆業務上市的熱情有增無減，其內在動力在于，拓寬融資渠道，維持資金鏈保證生存，此外，成功上市之后對企業繼續使用債券等融資工具以維持流動性有很大的幫助。但上市不是終點，如何贏得資本市場的認可，從而大幅拓寬融資渠道、進一步降低融資成本才是關鍵所在。

??三條紅線疊加房貸集中度管理制度，加之各地加強對信貸違規資金進入樓市的處查力度，2021年房企的整體融資環境持續收緊。從調控主體來看，房企整體的有息債增速受到嚴控，房企的融資量預計保持低位運行的態勢，主要融資以償還到期債務為主。

??在此背景下，房企融資將持續分化。財務優秀的房企將獲得更高的有息債增速，企業發展或將提速，融資成本和結構或將得到持續的優化和改善；債務狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長受限，同時，部分房企的新增融資成本或將上升，短期這些房企應以降杠桿為主要目標，規模發展速度放緩。

??未來，融資環境持續收緊下，融資方面房企應積極開展更加多元化的融資渠道持續優化自身的債務結構，降低融資成本。同時，企業運營方面應持續優化組織架構，持續提高運營能力，提高項目去化，加快開發周期，加快銷售端現金回流。