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??踩空賽道的房地產(chǎn)企業(yè)，已非鮮見(jiàn)。陽(yáng)光100是其中一家。

??3月22日，易小迪名下房企陽(yáng)光100中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光100”，股票代碼：02608.HK）發(fā)布盈利警告，基于對(duì)集團(tuán)未經(jīng)審核綜合管理賬目的初步審閱及目前可得的其他資料，預(yù)期與2019年同期相比，2020年度溢利將減少超過(guò)50%。

??原因主要是出售收益確認(rèn)減少，還有一個(gè)原因是受到新冠疫情暴發(fā)所帶來(lái)的不利影響，集團(tuán)投資物業(yè)的估值收益減少以及交房滯后導(dǎo)致確認(rèn)收入減少。早在2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告上，就有陽(yáng)光100管理層認(rèn)為，受上半年突然出現(xiàn)的疫情影響，導(dǎo)致商業(yè)街、喜馬拉雅公寓、文旅項(xiàng)目等各類項(xiàng)目銷售均出現(xiàn)下降。

??按照去年8月，住建部、央行在北京召開(kāi)“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)”傳達(dá)重點(diǎn)房企融資“三條紅線”政策，陽(yáng)光100全部踩中“三條紅線”。去年的半年報(bào)，剔除預(yù)收款后陽(yáng)光100的資產(chǎn)負(fù)債率為76.41%，凈負(fù)債率為182.1%，現(xiàn)金短債比僅0.38。這讓本就業(yè)績(jī)表現(xiàn)乏力，轉(zhuǎn)型后盈利出現(xiàn)難題的陽(yáng)光100更多了一些窘迫。

??大額債務(wù)壓頂，踩雷“三條紅線”，轉(zhuǎn)型維艱的陽(yáng)光100，若不是被近期“李亞鵬要下跪”沖上微博熱搜，很多人早已淡忘了這家日漸淪為“仙股”的房企。

??麗江雪山小鎮(zhèn)潰敗

??公開(kāi)資料顯示，陽(yáng)光100接盤(pán)李亞鵬的麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)后，一直在持續(xù)不斷地輸血，截至2020年上半年，項(xiàng)目資金投入已經(jīng)超過(guò)4億元。

??以此形成對(duì)比的是麗江陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)銷售額節(jié)節(jié)下滑，2018年項(xiàng)目合約銷售面積是961平方米、2019年“無(wú)”、2020年中26平方米。

??這是難以想象的銷售業(yè)績(jī)。雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)在陽(yáng)光100接盤(pán)并開(kāi)啟文旅之路后，除了想象中的美好，剩下的可以說(shuō)是一地雞毛。

??3年時(shí)間，陽(yáng)光100只銷售了該小鎮(zhèn)規(guī)劃建筑面積的0.7%，2020年上半年項(xiàng)目入賬僅為40萬(wàn)元人民幣。

??2015年陽(yáng)光100入駐后，項(xiàng)目操盤(pán)團(tuán)隊(duì)全部換成了自己的人，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也在一直不停地更換，項(xiàng)目定位也一變?cè)僮儯瑥淖畛醯纳萑A文藝到主打愛(ài)情直至現(xiàn)在的市集小鎮(zhèn)。

??數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光100在一二線城市的布局正在萎縮。三四線城市拿地便宜且有利于擴(kuò)張土地儲(chǔ)備，或許這是陽(yáng)光100在文旅這個(gè)概念風(fēng)口就此接盤(pán)雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的關(guān)鍵理由。對(duì)于這些年轉(zhuǎn)型街區(qū)商業(yè)綜合體的陽(yáng)光100來(lái)說(shuō)，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)408畝占地面積無(wú)疑極具吸引力。

??陽(yáng)光100拿下的是雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目51%股權(quán)。有人猜測(cè)，“拿下麗江陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)是由于易總和亞鵬總私下良好的關(guān)系。”顯然，這一點(diǎn)并不是陽(yáng)光100拿下這個(gè)項(xiàng)目51%股權(quán)的全部理由。

??陽(yáng)光100在文旅戰(zhàn)線上的總戰(zhàn)績(jī)也不盡如人意。進(jìn)入2020年，在疫情影響下，房地產(chǎn)行業(yè)在上半年幾乎停擺。讓人奇怪的是，2017年北京出臺(tái)了最嚴(yán)調(diào)控政策后，環(huán)京樓市也隨之實(shí)施限購(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷。讓人看不懂的是，陽(yáng)光100在2019年9月大舉進(jìn)軍環(huán)京文旅項(xiàng)目，投資開(kāi)發(fā)承德熱河山谷。在疫情影響下，其業(yè)績(jī)也頗為尷尬。

??從2020年半年報(bào)來(lái)看，陽(yáng)光100轉(zhuǎn)型成效并不明顯，盈利仍然以住宅銷售為主，住宅業(yè)務(wù)占銷售收入的88%，商用物業(yè)及車庫(kù)只占12%，陽(yáng)光100押注非住宅業(yè)務(wù)，并要從文旅開(kāi)發(fā)中獲利至今仍是空中樓閣。

??莆田鳳凰城廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡

??陽(yáng)光100創(chuàng)建于1999年，其前身廣西萬(wàn)通企業(yè)由易小迪在1992年創(chuàng)辦。公司于2014年3月13日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。2015年起，陽(yáng)光100開(kāi)始由傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)向“街區(qū)綜合體”模式轉(zhuǎn)型，并逐漸放緩了拿地和項(xiàng)目擴(kuò)展速度。

??不過(guò)，按照上述盈利警告，陽(yáng)光100的“街區(qū)綜合體”發(fā)展?fàn)顩r可窺見(jiàn)一斑，并不順利。

??莆田陽(yáng)光100鳳凰廣場(chǎng)項(xiàng)目，近期有媒體報(bào)道稱，偌大的商場(chǎng) “商鋪戶數(shù)竟然比顧客個(gè)數(shù)”多出數(shù)倍，整個(gè)商場(chǎng)空蕩，說(shuō)話聲音稍微大一點(diǎn)還會(huì)有回音，令人毛骨悚然，猶如“鬼城”。

??如果單看宣傳冊(cè)，這里必定人頭攢動(dòng)、熱鬧非凡。陽(yáng)光100鳳凰廣場(chǎng)項(xiàng)目在生意蕭條背景下，多次通知商戶要求開(kāi)始繳租。這讓不少商戶頗為不滿。有商戶認(rèn)為，陽(yáng)光100在招商過(guò)程中存在多項(xiàng)違約的情況下，在接連虧本不顧商戶利益的情況下仍然多次通知商戶繳租。商場(chǎng)許多大品牌和主力店都尚未入駐，平時(shí)客流嚴(yán)重不足，所以拒絕交費(fèi)，并因此多次引發(fā)了商戶與陽(yáng)光100之間的維權(quán)矛盾。

??莆田陽(yáng)光100鳳凰廣場(chǎng)，坐落于福建省莆田市荔城區(qū)文獻(xiàn)東路與八二一路交界處。總建筑面積約20萬(wàn)平方米。按其宣傳冊(cè)稱是集“吃喝玩樂(lè)+潮流+親子+新零食”為一體的藝術(shù)購(gòu)物廣場(chǎng)。

??該廣場(chǎng)是2019年由莆田市建德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，是曾經(jīng)爛尾的“建德天成”項(xiàng)目，掛上了“陽(yáng)光100”的名稱后，以陽(yáng)光100鳳凰廣場(chǎng)的名義開(kāi)始招商。

??據(jù)一位商戶稱，在陽(yáng)光100招商部，胸口掛著“陽(yáng)光100招商部”胸牌的工作人員向這些商戶介紹，這是陽(yáng)光100投資了幾十億元打造的全新的城市會(huì)客中心，其中大潤(rùn)發(fā)、孩子王、藍(lán)鯨樂(lè)園、肯德基、壹品健身、九州森美國(guó)際影城等六大主力商家，和一大批國(guó)際國(guó)內(nèi)一線知名品牌都將入駐。他們要把這個(gè)商業(yè)綜合體打造成集吃、喝、玩、樂(lè)為一體的大型商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈。并明確表述其中有玻璃宏幕宆頂、中央音樂(lè)噴泉、紫藤花街、媽祖風(fēng)情街、深夜食堂等極具特色的“網(wǎng)紅打卡地”。出于對(duì)上市公司的信任，不少商戶在招商部簽訂了商鋪?zhàn)赓U格式合同。

??合同簽訂并開(kāi)業(yè)后，這些商戶才發(fā)現(xiàn)原來(lái)承諾的多個(gè)主力商家和一大批國(guó)際國(guó)內(nèi)一線知名品牌，并未入駐。這與當(dāng)初承諾嚴(yán)重不符。

??目前來(lái)看，陽(yáng)光100無(wú)論是發(fā)力文旅，還是轉(zhuǎn)型非住宅的路上，都經(jīng)歷了股價(jià)暴跌、賣地還債、業(yè)績(jī)不佳、貸款擔(dān)保人失聯(lián)等大大小小的坎。其實(shí)，遠(yuǎn)在2004年至2008年的時(shí)候，陽(yáng)光100連續(xù)5年登上全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企前十，絕對(duì)的一線房企。隨后多次的戰(zhàn)略調(diào)整，陽(yáng)光100錯(cuò)過(guò)了市場(chǎng)周期，最終掉了隊(duì)。

??這一次，因“李亞鵬要下跪”沖上微博熱搜而揭開(kāi)的冰山一角，或?qū)⒊蔀殛?yáng)光100一道新坎。

??不過(guò)，對(duì)于轉(zhuǎn)型這件事，陽(yáng)光100易小迪依舊堅(jiān)定轉(zhuǎn)型。“我們走了一條最難的路，但這是一條最有前景的路，一開(kāi)始就不容易。” 2020年一次大會(huì)上，陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪滿懷期待地說(shuō)。