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??3月，土地市場迎來周期性回暖，全國300城經營性土地成交各項指標上揚，成交總建面、總金額均呈現同環比上漲趨勢，此外，土拍平均溢價率回升至16.9%，創2020年以來新高，市場有所升溫。受重點城市集中供地影響，土地市場熱度傳導至三四線城市，溢價率升至20.5%，成為3月土地市場成交主力。

??過去3個月，房企新增土地貨值TOP100新增貨值總額達到1.69萬億，15家房企新增貨值總量超過300億元，其中保利、萬科、碧桂園等房企年內新增貨值超700億，龍頭房企優勢顯著。但仍有四成房企新增貨值同比下降。銷售50強房企單月投資額繼續保持去年6月以來的下降趨勢，整體延續審慎的投資態度。

??值得注意的是，經過2020年主動促銷售、控投資等行為，多家房企實現快速“降檔”，這意味著企業未來融資預期將有所提升，投資底氣也較為充足，再加上二季度前拿地能夠搶在年內上市形成業績等因素影響，預計4月份企業投資積極性將有所提升，而隨著重點22城“兩集中”供地政策落地，未來房企投資博弈性將進一步加大。

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??集中供地下熱點三線土拍升溫

??3月份全國土地市場周期性回溫，迎來地市小陽春。從成交規模來看，300城成交建面達到13456萬平方米，成交金額達到3393億元，環比分別上漲20%和5%。

??熱點三線城市優質地塊供應顯著增加下，土拍溢價率回升至16.7%，創2020年以來新高。由此可見，在兩集中供地來臨前，房企對熱點三四線城市關注度較高。

??從監測的重點城市重點地塊來看，3月份企業參拍重點地塊次數較上月明顯提升，尤其是龍頭房企以及國企、央企拿地勢頭較強，也導致競拍十分激烈。但從部分房企參加十幾宗重點地塊的競拍卻仍無所斬獲的角度來看，當前土拍的難度在持續加大。

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??15家房企新增貨值超300億

??截止3月末，新增貨值百強門檻為36.6億，同比提升4%。15家房企新增土儲貨值超過300億，其中保利、萬科、碧桂園等龍頭房企年內新增貨值已超過700億，龍頭房企優勢顯著。

??從各梯隊新增貨值集中度來看，近六成的新增貨值被TOP20房企獲得，較2月末提升近10個百分點，強者恒強的格局不變。目前22個重點城市“兩集中”的供應地塊暫未開拍，未來這些地塊入市一旦入市，規模房企優勢進將一步放大，預計行業集中度仍會持續提升。

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??百強房企投資態度依然審慎

??2021年1-3月百強拿地銷售比為0.2，與上月持平，較2020年下降0.1，投資延續了去年以來的審慎態度。而一季度有超過四成百強房企新增貨值同比下降，降幅超過50%的占到兩成，也從側面證明當前房企投資較為謹慎。

??分梯隊而言，TOP1-10、11-20房企拿地銷售比高于行業平均，投資積極性較高。

??主要有兩方面原因，一方面國企、央企憑借資金優勢投資鋪排迅速，如招商、華潤、保利等拿地銷售比皆高過0.3，高于梯隊和行業平均。另一方面，綠城、中梁等全國化房企也在一季度補倉積極，充裕的貨值將對全年業績形成支撐。

??值得注意的是，盡管TOP21-50房企投資意愿最弱，但越秀、德信、卓越等企業仍表現突出。

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??3月投資額超百億房企達10家

??銷售50強房企單月投資額延續了自去年6月以來下滑趨勢，投資仍保持審慎態度。3月投資額不足1500億，環比下降11%，跌至近一年新低，這與部分核心城市在雙集中供地下暫緩供應不無關系。但從一季度來看，銷售50強房企投資額達到4984億元，同比增長10.3%。

??但3月仍有10家房企投資額超過百億，如萬科、保利、綠城、中海等，龍頭房企趕在雙集中供地前積極補充年內可售貨值。其中如中海、中梁、越秀等表現更為突出，單月投資額超過去年月均水平。

??從一季度表現來看，仍有部分企業投資端較為突出，以一季度新增貨值在200億以上企業來看，基本均來自銷售TOP50企業，銷售前十如碧桂園、萬科、中海、金地等新增貨值同比漲幅在70%以上，規模房企優勢仍然明顯。

??此外，聚焦核心城市的策略下，如海倫堡、力高、星河、上坤、中奧等房企在前三月補貨力度較大，新增貨值排名比銷售（全口徑）排名高出20名以上。且從一季度新增貨值總量與2020年全口徑銷售額對比來看，占比均超過25%，其中上坤、中奧、大發等占比超過50%，眾安、大家貨銷比超過100%，在可售貨值充足之下，這些企業今年業績增長動力強勁。

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??三四線成交占比提升17%

??由于22個一二線重點城市提出“兩集中”供地方式，大部分城市將于4月份才開始集中供地，因此3月份百強房企投資中三四線城市占比大幅提升至55%，較1-2月份提升了17個百分點。

       區域分布方面，長三角各能級城市均為房企投資重點，百強房企投資金額中超過一半位于長三角，較去年提升11個百分點，其次為中西部，占19%，珠三角和環渤海分別占16和12%。

       杭州成為1-3月百強房企拿地金額最高的城市，除浙系房企以外，一季度在杭州拿地的不乏萬科、保利等規模房企。截止3月末，百強房企拿地金額TOP20城市中，有7個三四線城市上榜，全部為長三角和長三角的熱點三四線城市。

??一季度末，上市房企陸續公開發布2020年業績報告，經過上一年度主動促銷售、控投資等多項措施，多家房企實現“降檔”，意味著企業未來融資預期提升，投資更加從容，再加上搶占拿地時機以形成年內銷售業績等因素影響，預計4月份房企投資積極性將有所提升。

??自從22個重點城市土地供應“兩集中”出臺以來，對企業在重點城市的投資策略產生了重要的影響，收斂聚焦成為共識，投資重心也將發生變化，新一輪土地爭奪戰即將被打響。一方面，部分企業加大了三四線城市核心土地關注度，因此，重點三四線城市未來競爭力度仍會加大；另一方面，隨著長春、廣州、杭州、南京的首批供地計劃已經出臺，房企核心城市招拍掛拿地難度加大，在拼實力、拼策略以外，市場的博弈性也隨之加大。