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??2020年對房地產(chǎn)行業(yè)而言是特殊的一年。在疫情以及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢帶來的不確定性環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)依然發(fā)揮了支柱型作用，不少房地產(chǎn)企業(yè)也在大變革之年顯示出發(fā)展韌性。

??2020年除了對整個行業(yè)有特殊影響，對另一個群體亦有里程碑式意義。這一年，它們排除萬難，逆勢而上，成功打開資本市場大門，身份轉(zhuǎn)變的同時，也在迎接資本市場和投資者的考驗。

??根據(jù)公開資料統(tǒng)計，2020年共有七家房地產(chǎn)企業(yè)奔赴港交所，包括匯景控股(09968.HK)、港龍中國(06968.HK)、金輝控股(09993.HK)、上坤地產(chǎn)(06900.HK)、祥生控股(02599.HK)、領(lǐng)地控股(06999.HK)以及大唐地產(chǎn)(02117.HK)。

??隨著港股年報披露告一段落，七家新上市房企的業(yè)績表現(xiàn)也成為觀察2020年房地產(chǎn)企業(yè)的一個切面。

??根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，新上市的七家房企中，祥生控股銷售規(guī)模領(lǐng)先，其2020年披露的權(quán)益銷售額為781.7億元，同比增長25.1%。按照第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，祥生控股2020年全口徑銷售額約在1300億元以上。銷售額緊隨其后的是金輝控股，2020年金輝控股實現(xiàn)銷售額972億元，同比增速為9.39%。

??大唐地產(chǎn)、港龍中國、領(lǐng)地控股、上坤地產(chǎn)在新上市房企中規(guī)模處于第二陣營，銷售規(guī)模高于200億元，其中上坤地產(chǎn)官方披露的數(shù)據(jù)為權(quán)益銷售額，按照機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，其全口徑銷售額也在200億元以上。這四家房企中除了上坤地產(chǎn)2020年銷售增速僅個位數(shù)，其余均保持兩位數(shù)增長率。

??規(guī)模最小的為匯景控股。其2020年銷售額僅為77.06億元，不足百億元，但銷售同比增長75.5%，論同比增速則在七家房企中居于首位。

??總體而言，得益于過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，七家新上市房企2020年營收和凈利潤指標(biāo)均取得不同幅度增長。

??從營收數(shù)據(jù)來看，祥生控股和金輝控股由于規(guī)模相對較大，因此營收也居于前列，均超過300億元；營收超過百億元的企業(yè)還有大唐地產(chǎn)和領(lǐng)地控股；上坤地產(chǎn)、港龍中國和匯景控股2020年營收不足百億。

??從營收增幅來看，港龍中國和領(lǐng)地控股營收增幅相對較高，分別為111%和73.9%。其中，港龍中國也是七家房企中營收增幅唯一超過100%的企業(yè)。此外，匯景控股、祥生控股、金輝控股、大唐地產(chǎn)的營收增幅也均超過30%。

??歸母凈利潤指標(biāo)則更能反映企業(yè)賺錢能力。在這一指標(biāo)上，七家房企表現(xiàn)出的掙錢能力出現(xiàn)分化。其中，匯景控股是唯一一家歸母凈利潤出現(xiàn)同比下降得企業(yè)。上坤地產(chǎn)和領(lǐng)地控股歸母凈利潤增速較高，均超過50%。

??但也仍需注意，2020年幾家新上市房企的毛利率同比有所下滑。毛利率下滑問題也幾乎成為2020年房企年報中反映的共性問題。

??除了金輝控股和領(lǐng)地控股毛利率相對保持持平，其他五家企業(yè)毛利率2020年均出現(xiàn)同比下滑，大唐地產(chǎn)毛利率下降1.5%至25.5%，祥生控股毛利率下降5.8%至18.1%，港龍中國毛利率下降7%至36%，匯景控股毛利率下降11%至34.6%，下滑比例相對較大的是上坤地產(chǎn)，毛利率下降18.9%至21.9%，但在七家房企中，毛利率最低的是祥生控股。

??上坤地產(chǎn)管理層在業(yè)績發(fā)布會上也對毛利率下滑問題作出解釋，其表示，2018年和2019年公司毛利率相對較高是因為上海樾山項目獲取時成本較低，導(dǎo)致毛利水平較高，具有單一性和特殊性，雖然2020年毛利率降低，但仍處于行業(yè)平均水平。

??祥生控股和港龍中國管理層則表示，公司毛利率下降主要是土地成本上升導(dǎo)致。

??從今年的房企業(yè)績發(fā)布會也可看出，房企暴利時代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)毛利率已經(jīng)普遍下滑，并逐漸呈現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)。

??2020年，恰逢國家“三條紅線”融資監(jiān)管出臺，七家新上市房企過去一年在經(jīng)營安全上也有了進(jìn)一步提升，負(fù)債情況普遍有所改善，個別企業(yè)降檔顯著。

??以祥生控股為例，雖然目前仍有兩項指標(biāo)仍未達(dá)到政策要求，但相比上市時，祥生控股凈負(fù)債率已下降200多個百分點，剔除應(yīng)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也同比下降。

??截至2020年末，這七家房企中多數(shù)房企目前僅“踩線”一條。例如大唐地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)、領(lǐng)地控股等基本都只剩剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率這一指標(biāo)還未變“綠”。從“三條紅線”三項指標(biāo)來看，對于一直走高周轉(zhuǎn)路線的房企而言，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率這一指標(biāo)的確改善難度最大，不少房企在業(yè)績發(fā)布會上都表示，大概會用少則一年，多則兩到三年時間，將該指標(biāo)優(yōu)化到政策要求之內(nèi)。