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??世事幾經(jīng)回合,舉棋難為輸贏。

??每年的年報(bào)季，都如一場(chǎng)不見(jiàn)硝煙的比拼，除了銷售排行榜上的規(guī)模之爭(zhēng)，TOP100房企不同派系間也暗自較量。

??截至4月6日，閩系房企中僅有陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司（000671.SZ,以下簡(jiǎn)稱：陽(yáng)光城）和廈門建發(fā)股份有限公司（600153.SH，以下簡(jiǎn)稱：建發(fā)股份）2020年業(yè)績(jī)報(bào)仍未發(fā)出，兩家房企將業(yè)績(jī)報(bào)發(fā)布時(shí)間分別定在了4月15日和4月30日。

??3月31日午間，閩系房企融信中國(guó)控股有限公司（03301.HK，以下簡(jiǎn)稱：融信中國(guó)）發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)公告顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約483.0億元，同比下降約6.1%；毛利約為53.1億元，較上年下降約57.4%；毛利率為11.0%，同比減少13.2個(gè)百分點(diǎn)；歸屬公司擁有人凈利潤(rùn)約24.3億元，同比下降23.0%。

??報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)合同銷售約1552億元，較2019年增長(zhǎng)約9.8%；合約銷售面積725萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.7%。

??截至4月1日，港交所上市閩系房企中，已有10家發(fā)布2020年業(yè)績(jī)報(bào)告。

??如果將這10家閩系房企2020年的“成績(jī)單”放在一起，以閩系房企的高光時(shí)刻2016年為觀測(cè)起點(diǎn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)，4年的時(shí)間里，這些曾高舉“千億”大旗打破地產(chǎn)江湖格局的閩系“黑馬”們，在2020年開(kāi)始悄然變速。

??全員降速

??2020年，營(yíng)收和利潤(rùn)增幅下滑似乎是閩系房企普遍出現(xiàn)的現(xiàn)象。

??以旭輝控股集團(tuán)有限公司（00884.HK，以下簡(jiǎn)稱：旭輝控股）為例，3月25日午間,其發(fā)布2020年業(yè)績(jī)公告，公告顯示，期內(nèi)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約718.0億元，同比增長(zhǎng)約27.2%；公司毛利約為156.1億元，較去年增長(zhǎng)約10.6%；毛利率為25.1%，同比減少4.6%；核心凈利潤(rùn)率約為11.2%，同比減少1.0%；歸屬公司擁有人凈利潤(rùn)約80.3億元，同比增長(zhǎng)16.3%。

??如果將時(shí)間線拉長(zhǎng)會(huì)發(fā)現(xiàn)，旭輝控股總營(yíng)業(yè)收入增幅自2018年起開(kāi)始下滑，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2017年至2020年，其營(yíng)收增幅分別為43.16%、33.13%、29.34%、31.02%；同期下滑的還有歸母凈利潤(rùn)增幅，分別為85.85%、-19.36%、45.16%、21.42%。

??此外，其在拿地方面也在發(fā)生微妙變化。

??數(shù)據(jù)顯示，旭輝控股2020年全年共新增60個(gè)項(xiàng)目，較2019年減少了19個(gè)；新增項(xiàng)目的總規(guī)劃建筑面積約為1310萬(wàn)平方米，較2019年減少了13.82%。

??從拿地成本上來(lái)看，較往年有所上升。數(shù)據(jù)顯示，旭輝控股2020年新增貨值中，有90%位于一二線城市，平均土地收購(gòu)成本約為每平方米7001元，較2019年增長(zhǎng)了29%。

??在拿地方式上，旭輝控股明顯減少了招拍掛拿地方式，而是增加了多渠道拿地方式比例。資料顯示，在其2020年1310萬(wàn)平方米新增土儲(chǔ)中，51%是通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)、商業(yè)勾地、收并購(gòu)等渠道獲取，2019年這一數(shù)據(jù)僅為33%。

??在閔系房企中，世茂集團(tuán)也是一家有代表性企業(yè)。2019年，世茂二代許世壇正式接掌這艘巨輪，接手后短短3個(gè)月內(nèi)，先后完成對(duì)包括泰禾、明發(fā)、萬(wàn)通、粵泰10多個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)，累計(jì)斥資超過(guò)100億元。時(shí)至一年交出的成績(jī)單，對(duì)于許世壇來(lái)說(shuō)無(wú)疑有著特別的意義。

??3月30日，世茂集團(tuán)控股有限公司（00813.HK,以下簡(jiǎn)稱：世茂集團(tuán)）發(fā)布2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2020年世茂集團(tuán)營(yíng)業(yè)額為1353.5億元，同比增加21.4%；核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)為191.4億元，同比上升24.9%；股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)上升17.2%至122.8億元，股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)率為13.6%。加上出售部分世茂服務(wù)權(quán)益，股東應(yīng)占稅后收益為29.40億元，年內(nèi)股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)達(dá)到了152.2億元，提升45.2%。

??盡管數(shù)據(jù)一片盈喜，但卻難掩營(yíng)收和凈利潤(rùn)增幅連續(xù)下滑的隱憂。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，世茂集團(tuán)2017年至2020年總營(yíng)收收入分別為704.26億元、855.1億元、1115.33億元、1353.53億元，同期增幅分別為：18.78%、21.42%、30.43%、21.36%。可以看出，自2019年起，營(yíng)收增幅開(kāi)始逐年下降。

??扣非后歸母凈利潤(rùn)也不例外，2017年至2020年其扣非后歸母凈利潤(rùn)分別為：73.37億元、85.46億元、105.62億元、127.04億元；同期增幅分別為：67.78%、16.48%、23.59%、20.28%,其增幅下滑的時(shí)間出現(xiàn)的更早一些，是在2018年。

??2017年~2018年幾乎成為多數(shù)閩系房企營(yíng)收、利潤(rùn)增幅的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（06158.HK，以下簡(jiǎn)稱：正榮地產(chǎn)），2017年?duì)I收增幅由2016年的238.8%降至36.92%，此后一路下行，2018年至2020年?duì)I收增幅分別為：32.3%、23.09%、10.95%。2016年至2020年扣非后歸母凈利潤(rùn)增幅也出現(xiàn)同樣的下滑曲線，分別為：183.38%、18.91%、43.84%、22.06%、-5.67%。

??近日,陷入”股債雙殺”事件的禹洲集團(tuán)也不例外。3月30日晚間，禹洲集團(tuán)控股有限公司（01628.HK，以下簡(jiǎn)稱禹洲集團(tuán)）發(fā)布2020年全年業(yè)績(jī)報(bào)，報(bào)告顯示：2020年禹洲集團(tuán)的收入為104.11億元，同比下降55.2%；毛利4.79億元，同比降92.12%；歸母凈利1.17億元，同比降約97%。

??此前，禹洲集團(tuán)曾發(fā)布盈利預(yù)警，提前引爆了這顆“雷”。

??梳理其歷年數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，業(yè)績(jī)下滑早有端倪。數(shù)據(jù)顯示，自2018年起，禹洲集團(tuán)營(yíng)收增幅開(kāi)始下滑，2018年至2020年分別為：11.66%、-4.38%、-55.25%；同期扣非后歸母凈利潤(rùn)增幅分別為：15.82%、-33.33%、-85.81%。

??齊降杠桿，“黑馬”難以再現(xiàn)

??以杠桿在短時(shí)間內(nèi)撬動(dòng)“千億規(guī)模”，幾乎是近年來(lái)閩系黑馬屢試不爽的方法。如果在2019年以前，把主流閩系房企的資本負(fù)債率和凈資產(chǎn)負(fù)債率都梳理一遍，幾乎沒(méi)有一家可以身處“三道紅線”安全線以內(nèi)。

??但今年這些閩系房企的兩項(xiàng)負(fù)債指標(biāo)，幾乎整齊劃一的出現(xiàn)了同步下降，且不論是用了什么方法，至少大家都意識(shí)到曾經(jīng)的“規(guī)模利器”如今已變成“殺器”。

??根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，旭輝控股三項(xiàng)指標(biāo)均有改善。依照“三道紅線”融資新規(guī)，旭輝控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.5%，較上年同期下降約2.3個(gè)百分點(diǎn)仍超出閾值；凈負(fù)債率為64.0%，較2019年同期下降約1.6個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為2.73，較上年同期提升約0.63。由此旭輝控股2020年年度指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，保持“黃檔”行列。

??世茂集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.1%；凈負(fù)債率為50.3%；現(xiàn)金短債比為1.16。2020年年度指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，較2019年成功下降一檔，“由黃轉(zhuǎn)綠”躋身“零踩線”陣營(yíng)。

??正榮地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.6%，較上年同期上升約0.4個(gè)百分點(diǎn)超出閾值；凈負(fù)債率為64.7%，較2019年末下降約10.4個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為2.2，較上年同期提升約0.4。由此正榮地產(chǎn)2020年年度指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，與2019年情況一致，繼續(xù)保持“黃檔”行列。

??3月25日，在旭輝控股的2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝控股董事局主席林中感慨：“在這樣的背景下，未來(lái)行業(yè)出現(xiàn)黑馬的幾率很小。因?yàn)楹隈R多少都是要加杠桿的，但在三道紅線下，很難加杠桿了。”

??百?gòu)?qiáng)榜上的沉浮

??每年的房企百?gòu)?qiáng)榜，如同另一個(gè)名利場(chǎng)，有新人笑，也有舊人退場(chǎng)。

??2016年是閩系房企的高光時(shí)刻，彼時(shí)，中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜上閩系房企占了百?gòu)?qiáng)的20%，更強(qiáng)勢(shì)的是，前50強(qiáng)名單中，閩系軍團(tuán)更是“霸”住14席。

??那一年，也是閩系房企開(kāi)啟香港上市的元年。2016年1月，融信中國(guó)成功登陸港交所，同年，福晟集團(tuán)也借殼佑威國(guó)際開(kāi)啟上市進(jìn)程。兩年后，正榮地產(chǎn)于香港聯(lián)合交易所主板正式掛牌上市。

??2019年后，地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜上的格局逐漸生變。那一年，僅有9家閩系房企入圍百?gòu)?qiáng)，分別為：陽(yáng)光城、世茂集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、金輝集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、融僑集團(tuán)、福晟集團(tuán)、大唐集團(tuán)控股。

??2020年地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)榜上，入圍閩系房企僅余7家。