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??位于北京東四環(huán)，毗鄰CBD，爛尾了近4年的中弘大廈終于開工了。

??這個(gè)中弘控股旗下最具價(jià)值之一的CBD“地標(biāo)級”爛尾樓再次面世已被改稱為“慈云寺6號樓項(xiàng)目”，新接盤者中海晟融對其進(jìn)行了重新定位與設(shè)計(jì)。開工儀式當(dāng)天，中建三局、東方資產(chǎn)以及“中植系”掌門人解直錕等大佬紛紛出席慶典。由此，一年前“中植系”接盤中弘大廈的傳聞也終于落地。

??中海晟融這個(gè)外界鮮知的企業(yè)也浮出了水面。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，中海晟融是“中植系”旗下獨(dú)立運(yùn)營的資產(chǎn)管理公司。天眼查顯示，中海晟融成立于2014年，控股股東為中海晟豐（北京）資本管理有限公司和解直錕，分別持股99.93%和0.07%，穿透后實(shí)際控制人即為解直錕，持股100%。

??“中植系”向來隱秘低調(diào)，中海晟融也延續(xù)了這一傳統(tǒng)，其以不動(dòng)產(chǎn)基金投資作為核心業(yè)務(wù)，在粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀等重點(diǎn)區(qū)域涉足棚改、工改、產(chǎn)城融合以及再開發(fā)項(xiàng)目等。截至2020年底，中海晟融投資的不動(dòng)產(chǎn)基金項(xiàng)目儲備貨值已超過2300億元，是隆基泰和、世茂、藍(lán)光、佳源國際、佳兆業(yè)等一眾房企背后“合作伙伴”。

??“一是有需求，二是有實(shí)力。”此前在被問及為何重點(diǎn)布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，中海晟融首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張一給出了答案。當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控只是不適合個(gè)人投資者去大量炒房，但優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)基金還有很大空間。現(xiàn)在地產(chǎn)的資金供給、土地審批都在收緊，優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)投資項(xiàng)目只會(huì)聚集在個(gè)別區(qū)域，正是因?yàn)橹泻ｊ扇谟凶銐虻馁Y源優(yōu)勢和強(qiáng)大的談判能力才能保證可以拿到優(yōu)質(zhì)地塊和項(xiàng)目。

??這也從側(cè)面直接暴露了中海晟融的地產(chǎn)野心。背靠操控著“中植系”萬億帝國的中植集團(tuán)，內(nèi)部目標(biāo)就五個(gè)字“做中國的黑石”。30年來，黑石地產(chǎn)板塊的年均凈收益達(dá)到16%，超過了包括傳統(tǒng)業(yè)務(wù)PE在內(nèi)的其他資產(chǎn)類別，這也是解直錕的金融夢。

??中海晟融與“中植系”其他派系一樣擁有著錯(cuò)綜復(fù)雜的資本版圖，直接持股不少于15家，間接參股多達(dá)上百家。不論是投資還是資產(chǎn)管理，資金都是基礎(chǔ)中的基礎(chǔ)，這是對中海晟融最大的考驗(yàn)。通過研究發(fā)現(xiàn)，其資金來源大多為自有資金和第三方資金。

??“這是中植系特色，企業(yè)群分散且隱蔽，資金池規(guī)模龐大且迷霧籠罩。中植系是在入主中融信托后實(shí)現(xiàn)了金控轉(zhuǎn)型，中融信托通道業(yè)務(wù)大多為中植系自身所用，是旗下最大資金池，依托其生成資產(chǎn)財(cái)富管理平臺的募資是資金池的另外一個(gè)主體。”某資管公司內(nèi)部人士表示，在“開發(fā)商+金融機(jī)構(gòu)”債權(quán)融資模式下，受資管新規(guī)影響，空間已被極大壓縮。

??長期以來，中海晟融處事方式也很低調(diào)，只是慈云寺6號樓項(xiàng)目開工儀式將其推到了聚光燈下。談項(xiàng)目被中海晟融定位為在城市不良資產(chǎn)盤活業(yè)務(wù)中典型的投資案例，也是傳奇地產(chǎn)商王永紅在北京CBD地區(qū)留下的一塊“傷疤”。

??2020年，中海晟融及其下屬公司以與第三方合作模式，通過司法拍賣競得該項(xiàng)目。中海晟融結(jié)合地理位置、周邊配套、區(qū)域特點(diǎn)、功能屬性等因素，對項(xiàng)目進(jìn)行重新定位與設(shè)計(jì)，與有關(guān)方面協(xié)作推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工。

??北京某證券公司經(jīng)理認(rèn)為，這是典型的低價(jià)收購并盤活不良資產(chǎn)的處置方案。中海晟融后期通過經(jīng)營賣出，或重組經(jīng)營來獲取盈利。從目前各金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)來看，中小房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)加劇導(dǎo)致這部分不良資產(chǎn)增長空間加大，但收益未必會(huì)很高。

??這只是中海晟融的一個(gè)業(yè)務(wù)縮影。在房地產(chǎn)行業(yè)，“中植系”觸手可謂無所不在。北京工體“IN 三里”也出自中海晟融之手。

??去年4月，中海晟融發(fā)起設(shè)立主動(dòng)管理型基金，收購北京市東城區(qū)核心地段的工人體育場西路公寓項(xiàng)目。同時(shí)與世茂集團(tuán)達(dá)成合作，中海晟融向世茂集團(tuán)轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目公司40%權(quán)益，雙方攜手操盤對項(xiàng)目進(jìn)行重新定位、設(shè)計(jì)改造、營銷、運(yùn)營等資產(chǎn)管理工作。

??“接盤中弘大廈，更像是中植系發(fā)起的債權(quán)保衛(wèi)戰(zhàn)。讓渡40%股權(quán)予世茂說明中海晟融不會(huì)長期持有該項(xiàng)目，以資管、私募股權(quán)基金出資并持有項(xiàng)目股份，最后以獲得固定收益或特殊分紅退出就是明股實(shí)債操作。”某財(cái)富管理公司資產(chǎn)配置部經(jīng)理認(rèn)為，世茂有很多表外融資玩法，經(jīng)營利潤也被很多表外“金主”們分走了，中海晟融就是其中一位。

??類似的操作也出現(xiàn)在隆基泰和、佳兆業(yè)、佳源國際身上。

??“與開發(fā)商合作過程中，如果中海晟融是純粹的財(cái)務(wù)投資人，不操盤、不并表解決開發(fā)商沖規(guī)模過程中的資金壓力，自然會(huì)受到歡迎。”前述人士分析認(rèn)為其很多合作脫離不了債性融資。

??中海晟融與佳兆業(yè)共同設(shè)立“兆泰粵港澳大灣區(qū)發(fā)展基金”，首個(gè)項(xiàng)目落地深圳龍崗南門墩城市更新項(xiàng)目，基金規(guī)模約35億元，持有項(xiàng)目51%權(quán)益。之后中海晟融以“產(chǎn)業(yè)+金融”模式陸續(xù)在深圳、廣州、珠海、惠州等核心城市獲取項(xiàng)目。

??公開數(shù)據(jù)顯示，中海晟融在大灣區(qū)獲得棚改、工改等儲備用地面積210萬平方米，可售面積670萬平方米，合計(jì)可售貨值超過2000億元。其中去年第二季度儲備開發(fā)用地新增130萬平方米，可售面積新增390萬平方米，儲備貨值新增約1100億元。

??與隆基泰和同樣是以共同發(fā)行環(huán)京津冀產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金形式，打開了中海晟融在京津冀投資布局。截至2020年三季度末存續(xù)規(guī)模12億元，儲備貨值超過200億元。

??“中海晟融要做的就是把整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)基金打造成類似黑石的基金管理平臺。與房企在資產(chǎn)管理、收并購、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等方向開展合作，不只是作為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道，更指向資產(chǎn)管理者，其基金業(yè)務(wù)依托于資產(chǎn)管理進(jìn)行，核心利益就是套利。”前述資管人士說。

??從全球來看，排名靠前的地產(chǎn)私募基金均為金融化資產(chǎn)管理者，同時(shí)兼有房地產(chǎn)基金投資和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，比如黑石作為全球排名第一，進(jìn)行多元化資產(chǎn)配置的一家機(jī)構(gòu)，占據(jù)著房地產(chǎn)行業(yè)食物鏈最頂端。

??一位不愿署名的房地產(chǎn)金融人士認(rèn)為，資產(chǎn)管理邏輯更偏向于投資，在風(fēng)險(xiǎn)可控情況下追求合適收益，包括在項(xiàng)目端股權(quán)的合作，地產(chǎn)基金和開發(fā)商同股同權(quán)做項(xiàng)目公司股東，再由基金公司引入基金接盤所占股權(quán)，進(jìn)行后續(xù)的資金提供。中海晟融也有類似操作，也不排除并購?qiáng)A層，夾層資金是常被用到的工具。

??顯然，“地產(chǎn)+基金”模式契合了中海晟融地產(chǎn)野心，但若撐起“中植系”黑石夢想還有一段距離。