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??從萬通宣布 “去地產化”已經整整十年。

??這期間，萬通董事長多次變更，由馮侖，到王憶會，到江弘毅，再到王憶會。而公司營收從2011年的48.18億元滑落至2020年的13.62億元，縮水超七成。

??據萬通發展(SH:600246) 2020年業績報告，期內公司實現營業收入13.62億元，較上年增長23.55%；凈利潤7574.26萬元，同比下降87.73%。歸屬于母公司所有者的凈利潤5086萬元，同比減少91.59%。

??營業收入雖然有增加，但凈利潤和歸母凈利潤兩個核心指標均出現大幅下滑，萬通發展正處于增收不增利的窘境。

??增收不增利

??萬通在更名后，公司名字中的“地產”二字雖已不見蹤影，但從2020年業務的營收情況可以看出，地產業務依然是萬通發展的核心支柱。

??公司的營業收入主要由四個部分組成，分別是房地產銷售，房屋租賃和資產管理以及其他業務。其中，房屋租賃業務為萬通自持存量物業的經營和管理，而資產管理業務主要包括房地產金融板塊及產業生態孵化基金板塊。

??從各項業務的營收數額來看，房地產銷售依然占據著萬通發展營收的大頭。報告期內，萬通房地產銷售業務實現營收10.56億元，較2019年增長70.4%，占總營收的77.51%。

??根據年報披露，2020年萬通房地產項目合同銷售面積5.19萬平方米，合同銷售金額10.43億元。銷售的項目主要是天津萬通新新逸墅住宅產品、杭州萬通中心寫字樓產品、杭州未來科技城綜合產品、北京天竺新新家園住宅產品等項目。

??賴于房地產銷售業務營收的增長，2020年萬通發展的總營收較去年同期增長23.55%。

????但其他兩項業務的營收卻拖了后腿。其中，資產管理業務的營收下滑最為突出，2020年，萬通發展資產管理業務營收4449.83萬元，同比下降79.88%。房屋租賃營收則是較同期減少了2.41%至2.49億元。

??同時，萬通的營業成本也有所增長。2020年，萬通營業成本為7.24億元，較去年同期增長35.92%，增速超過了營業收入。若從產品分類來看，商業地產的營業成本增速最為顯著。報告期內，商業地產的營業成本約為3億元，同比增長98.28%，毛利率較去年同期較少10.57個百分點至34.38%。

??成本支出的增長以及房屋租賃和資產管理收入的下滑是公司利潤減少的重要原因之一。而對于挑起大梁的地產銷售業務，萬通則表示，為堅定公司戰略轉型，2020年公司未做增量房地產開發業務。

??截止2020年底，萬通合同負債3.3億元，同比下滑17.5%。其中，主要預收的樓款包括天津萬通金府國際、懷柔萬通新新家園等，所涉項目竣工時間集中在2013-2017年間，全部為現房銷售。

??少數股東“剪刀差”

??2020年，萬通發展歸母凈利潤5086萬元，同比減少91.59%，縮水超9成。與此同時，少數股東分得利潤2487.53萬元，較2019年同期增長了101.26%。

??而值得注意的是，少數股東的權益與利潤并不匹配。2020年，萬通發展少數股東的權益為4.7億元，較2019年同期減少了3.91%。權益減少，利潤卻翻了一倍，二者出現明顯背離。

??截止2020年底，少數股東權益占比4.05%，損益占比32.84%，“剪刀差”約為29個百分點。

??表內，萬通的利潤被少數股東瓜分，表外，則被聯營、合營公司拖累。

??2020年，公司的投資收益為-1143.25萬元，同比下降了100.91%。其中，對聯營和合營企業的投資收益為-830.9萬元，同比下降702.89%。

??在合營企業的投資中，虧損最大的公司為香河萬通。報告期內，萬通發展所占虧損約818.35萬元。根據年報披露，香河萬通原本由萬通發展100%持股，2019年3月28日，公司將香河萬通70%的股權轉讓給北京茂新，之后北京茂新又將該標的股權挪騰到了牡丹江世茂新城。

??據了解，北京茂新和牡丹江世茂新城均為世茂集團(HK:00813)旗下公司。

??根據當時公告，香河萬通被轉讓時已處于虧損狀態，萬通發展有意將這個“燙手的山芋”出表。然而，該公司因持續虧損依然侵蝕著上市公司的利潤，期內聯營、合營公司虧損總額830萬元，單單在香河萬通上的虧損就超過818萬。

??投資難賺

??萬通的投資之路并不順利。近十年以來，在聯營、合營的股權投資“九虧一盈”，僅在2019年盈利137.8萬元，其余九年全在虧損狀態。

??在金融投資領域，其投資成果也難言滿意。期內，萬通的交易性金融資產投資達到3366萬元，同比增長236.6%，對應的投資收益約170萬元；非流動金融資產達3.3億元，包括權益投資、私募投資基金等，同比增長153.8%，對應的投資收益約255.6萬元。

??簡單計算后，兩項金融資產合計約3.6億元，投資收益425.6萬元，公允值變動收益2737.4萬元，累計收益3163萬元，收益率約8.8%。不過，公允值變動收益可看作是仍未“落袋”的浮盈，真正的收益率要大打折扣。