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??在每一輪掛掉和墜入困境的房地產(chǎn)企業(yè)中，近八成是因為資金鏈斷裂。在當前融資和償債的雙壓態(tài)勢之下，一頭抓投資，一頭抓銷售，沒有一個房企可以繞開這兩件大事。

??4月將近尾聲，2020年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績報告發(fā)布已落幕。中國房地產(chǎn)報記者通過梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2020年TOP50房企總銷售規(guī)模已突破10萬億元，其中千億規(guī)模房企擴容至41家，權(quán)益銷售額超7.6萬億元。

??銷售規(guī)模提升背后，是房企對銷售回款率的極端重視。在2020年TOP50房企中有30家公布了回款率數(shù)據(jù)，低于80%的僅3家。不少房企在剛剛的業(yè)績發(fā)布會上都明確表示，將繼續(xù)“抓銷售，促回款”。

??銷售三甲還是碧恒萬

??從銷售額來看，2020年千億銷售額的房企擴容至41家，彰顯出房企對銷售規(guī)模的追逐。

??全口徑銷售榜單三甲仍是碧桂園、中國恒大、萬科A。融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、綠地控股、世茂房地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地緊隨其后。

??從全口徑銷售額增幅來看，2020年全口徑銷售增幅超20%的房企達19家。其中金隅集團以86%的銷售增長位列榜首；龍光地產(chǎn)、中國金茂、綠城中國、建業(yè)地產(chǎn)全口徑銷售額增幅也超過40%。

??在多數(shù)房企奮起直追的過程中，也不乏“開倒車者”，新城控股、綠地控股、首創(chuàng)置業(yè)、華夏幸福銷售甚至出現(xiàn)負增長。其中，銷售額降幅最多的是華夏幸福，2020年銷售額同比驟減37%。

??另一方面，銷售權(quán)益比例越高的房企，鎖定利潤能力更強，反之利潤空間有限。

??頭部房企對于權(quán)益銷售額的重視不可小覷，碧桂園自2018年起就表示只披露權(quán)益銷售額。在2020年業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園集團總裁莫斌更表示，有信心未來三年每年錄得10%以上的權(quán)益銷售額增長，并保持各項經(jīng)營指標同步增長。

??從2020年權(quán)益銷售額排名來看，中國恒大、碧桂園、萬科分別以6690億元、5707億元、4557億元的權(quán)益銷售額繼續(xù)占據(jù)行業(yè)前三地位。

??23家房企權(quán)益額占比不足7成

??從權(quán)益銷售占比率數(shù)據(jù)看，TOP50房企中有23家權(quán)益銷售額占比不到70%。

??其中，景瑞控股、首創(chuàng)置業(yè)、綠城中國三家房企權(quán)益銷售額占比不足50%，也就是說，不到總銷售額的一半。

??對于近半數(shù)房企權(quán)益銷售額占比不到70%的現(xiàn)象，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，房企提高合作開發(fā)占比有些是主動而為，出于降低表觀負債，讓債務(wù)指標回到“三條紅線”內(nèi)；還有一種是在資金壓力下被迫的行為，實際上是一種融資行為，這就犧牲了銷售額中的權(quán)益占比。

??柏文喜稱，前有“三道紅線”的壓力，后有央行和銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。導(dǎo)致很多房企資金壓力加大，不得不對外擴大合作開發(fā)的規(guī)模，銷售額中的權(quán)益占比就會因此下降。

??他認為，對于房企來講，合并報表可以把很多負債移除表外，然后把表觀負債率降下來，從表觀的財務(wù)數(shù)據(jù)上來看，可以優(yōu)化凈負債。這樣一來有可能提升資信評級，對于改善房企的融資條件有所幫助。

??“但是因為銷售額權(quán)益占比的下降，有可能會影響規(guī)模利潤。對于房企業(yè)績，尤其是對業(yè)績的成長性方面，會有一些負面的影響。”柏文喜分析稱。

??“房企合作拿地、合作開發(fā)成為重要趨勢。”諸葛找房平臺分析師陳霄也認為，在當前融資環(huán)境趨緊和調(diào)控政策不斷深化的背景下，合作開發(fā)可以分散風險，減小資金壓力，并且可以實現(xiàn)規(guī)模擴張目標。

??陳霄提醒說，值得注意的是，“房企合作開發(fā)可能帶來的效率以及質(zhì)量問題，也會成為一大挑戰(zhàn)”。

??記者注意到，權(quán)益銷售額占比僅為41.57%的首創(chuàng)置業(yè)，銷售額在2020年也出現(xiàn)了負增長。對于銷售情況的不理想，管理層在業(yè)績發(fā)布會上解釋，“2020年疫情對宏觀經(jīng)濟帶來持續(xù)性影響，疊加整體調(diào)控趨嚴，以及金融管控深化等因素，首創(chuàng)置業(yè)的運營面臨挑戰(zhàn)，使得業(yè)績承壓。此外，部分二級開發(fā)項目銷售速度和價格不及預(yù)期，高毛利的一級項目也未能上市。”

??回款率冠軍竟是華僑城

??權(quán)益銷售額以外，頭部房企對銷售回款率愈發(fā)看重。2020年TOP50房企中有30家公布了回款率數(shù)據(jù)，低于80%的僅3家。

??公布數(shù)據(jù)的30家房企中，華僑城A回款率最高，達到了98%，其次是中國海外發(fā)展，為95%。前五名還包括保利地產(chǎn)、遠洋集團和大悅城，回款率均為93%。低于80%的是富力地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)和越秀地產(chǎn)，回款率分別為78%、75%和70%。

??需要強調(diào)的是，雖然榮獲回款率冠軍，但華僑城A的權(quán)益銷售額占比并不高，僅為58.75%，在50家房企中排名第42位。

??“擁有優(yōu)質(zhì)金融合作機構(gòu)及產(chǎn)品受市場青睞的企業(yè)在未來的回款率上將更占優(yōu)勢。”中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水表示，2021年房企為了加快回款，主要會采取三種策略，一是積極調(diào)整房貸合作銀行；二是積極增加網(wǎng)簽速度較快城市的銷售比例；三是轉(zhuǎn)變KPI考核方式，加強回款率考核。

??目前，部分城市銀行放貸收緊，大環(huán)境不景氣下房企勢必要從自身尋找突破口。克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)朱一鳴說，房企要促回款，就必須要優(yōu)化項目運營，加快周轉(zhuǎn)，加快項目去化速度。

??中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟亦表示，房企要注意產(chǎn)品與市場的匹配程度，以及高地價問題。回款率實質(zhì)的要求是追求真實的規(guī)模、銷售和利潤，建議房企要密切觀察政策變化，特別是各種限價限售限資金政策，要未雨綢繆提前準備好相應(yīng)的儲備措施。

??陳晟分析稱，2021年房企最大的不確定性仍然來自政策，例如調(diào)控的再次升級，金融、市場管控加碼等。這會使房企銷售回款存在執(zhí)行層面的不可控。

??高杠桿由財務(wù)轉(zhuǎn)向經(jīng)營

??2020年房企銷售目標完成率和2021年銷售目標增幅情況，同樣值得品味。

??根據(jù)榜單，2020年共計有29家房企公布了銷售目標，有26家房企完成。其中時代中國完成率最高，為122%。此外，還有10家房企超額完成了銷售目標。未完成目標的是融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展和綠地控股，完成率分別為96%、94%和89%。

??“2020年銷售目標完成率高的房企都具備一個特點，那就是企業(yè)戰(zhàn)略非常清晰，執(zhí)行也非常堅決。”陳晟分析稱，銷售目標完成率高的房企有的增量和存量市場共同推進，有的城市更新做得非常扎實，有的產(chǎn)城融合思路清晰，有的收并購做得風生水起。

??至于完成率較低的房企，陳晟認為，這些房企要么是收并購過于偏重商業(yè)資產(chǎn)，資產(chǎn)負債率過高導(dǎo)致金融不穩(wěn)定，要么是項目布局過于偏重高價地王、限價項目。這些房企往往執(zhí)行轉(zhuǎn)換力弱，依舊是傳統(tǒng)的拿地模型，沒有清晰的存量和增量并行的發(fā)展模式。

??劉水則表示，2020年房地產(chǎn)行業(yè)韌性很強，房企大多數(shù)均完成了銷售目標，這主要在于發(fā)展戰(zhàn)略積極，把握住了城市節(jié)奏。同時部分國企背景的房企有充裕資金支持，使得增速較高。至于完成率偏低，主要是商業(yè)占比較高，受疫情影響大增長困難的房企。

??“整體看2020年規(guī)模房企的業(yè)績目標完成情況不及2018、2019年同期。目標完成率超110%的房企數(shù)量不及2019年，目標完成度在90%-100%的房企數(shù)量有所提升。”朱一鳴表示。

??即便如此，2021年還是有不少房企制定了較高的銷售目標。在26家公布2021年銷售目標的房企中，寶龍地產(chǎn)28.8%的銷售目標增幅最高，達到了1050億元；其次是綠城中國增幅24%，達到了3100億元。銷售目標增幅超過20%的還有佳兆業(yè)、龍光地產(chǎn)與合景富泰。后三名是中國恒大、新城控股和融信中國，目標增幅均低于4%，分別為3.7%、3.6%和3.1%。

??“2021年銷售目標增幅較大的房企，基本都是已經(jīng)明確雙輪驅(qū)動布局，或者產(chǎn)城模式得到驗證可以復(fù)制的企業(yè)。”陳晟認為，這些房企下一步勢必會加大土地儲備和布局。

??劉水表示，整體看房企制定銷售目標比較理性，500億元-1500億元銷售陣營的部分企業(yè)對規(guī)模要求并未懈怠。因為這些房企有的土地儲備豐富，有的重點布局市場表現(xiàn)好的的長三角和珠三角地區(qū)，還有的運用多元手段保障銷售增速，持續(xù)快周轉(zhuǎn)。

??當前，房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴，房企融資面臨困難。房企“三道紅線”和銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中度兩項政策實施，限制了房企融資端資金來源和銷售回款。對此，劉水建議，2021年房企要從債務(wù)融資轉(zhuǎn)向權(quán)益融資、從財務(wù)高杠桿轉(zhuǎn)向經(jīng)營高杠桿、從投資拉動轉(zhuǎn)向運營驅(qū)動。

??朱一鳴分析表示，2020年房企營業(yè)收入增長放緩、銷售毛利率與凈利率下降是普遍現(xiàn)象。在剛剛過去的2021年3月，房企面臨的整體政策環(huán)境邊際趨緊，以居住住房需求仍存在，房企銷售窗口期將持續(xù)。目前房企運營驅(qū)動初露成效，但未來資金壓力尚存，房企需繼續(xù)降本增效。此外，供地“兩集中”也是房企面臨的新挑。

??對于未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢這個很多人關(guān)切的議題，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱提醒說，一方面行業(yè)肯定是步入無增長時代，銷售面積保持在17億平方米，銷售金額可能還會增長；另一方面，房企還是要快速去杠桿。