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??一個成都三百畝大盤，被數次擺上“貨架”，卻無人問津。

??五一假期前一天，張江高科（600895 .SH）及關聯方擬公開掛牌轉讓成都張江房地產開發有限公司（簡稱“成都張江”）全部股權，后者全部股權作價達2.71億元。

??其中，張江高科全資子公司上海張江集成電路產業區開發有限公司（簡稱“上海張江集成”）持有成都張江48%股權，對應評估價為1.3億元。

??另一名股東成都張江實業發展有限公司（簡稱“成都張江實業”）持有剩余52%股權，它是張江高科控股股東——上海張江(集團)有限公司所屬控股子公司上海張江高科技園園區置業有限公司的全資子公司。

??此次掛牌設置了一個嚴苛的前提條件，上海張江集成持有成都張江48%股權與成都張江實業持有52%股權及所有債權將共同在上海產權交易所掛牌轉讓。換言之，受讓方需捆綁一并受讓。

??據樂居財經不完全統計，單單去年下半年，成都張江曾先后于2020年7月和12月被兩次放上“貨架”。

??在距離最近的一次“甩賣”，成都張江實業于2020年12月中旬擬轉讓成都張江100%股權及2071.89萬元債權，轉讓底價2.91億元。

??此次公告還披露，掛牌價在評估價基礎上予以折扣，具體折扣比例根據上海市浦東新區國資委、上海聯合產權交易所有關規則進行。

??那么急切打折甩賣，張江高科意欲何在？

??一波三折

??成都張江最初并不是統一捆綁打包出售，而是采取“散售”模式。

??最早可追溯至2017年7月5日，北京資產交易網發布了《成都張江實業發展有限公司100%股權轉讓》公告。此次轉讓的正是成都張江52%股權。

??緊接著2018年3月，成都張江52%股權又被公開掛牌轉讓。彼時，成都協信岷江房地產開發有限公司提出受讓申請，可最后卻無疾而終。

??5個月后，上海張江集成將其持有的成都張江48%股權以公開掛牌方式轉讓，掛牌價約1.1億元。不到三個月（2018年12月5日），張江高科發布進展公告，其表示未能征集到合格意向受讓方。

??上述種種頻繁“異動”，背后直指一個成都300畝大盤。

??2008年汶川地震后，上海張江集團高調進駐都江堰，宣稱要打造集五星級酒店、風情商業街等頂級配套設施的海派風情城市社區——張江御景豪庭，占地300畝，計劃分三期。

??成都張江于2009年10月取得四川省都江堰市幸福鎮民主村五、六組，約定的開發完工日期為2010年4月23日。

??但成都張江在都江堰的開發，并非一帆風順。由于資金問題，項目多生變數，樓盤幾度停工，圖紙也幾度修改，命途一波三折。

??其中，一期規劃建造5幢高層住宅樓、配套商業用房及地下車庫，項目于2010年11月動工，次年年中開盤預售。但因銷售情況不佳，于2011年底停工，公司為回籠資金于2014年開始低價促銷。

??據樂居財經了解到，2015年都江堰城區房價普遍在4000-5800元/米，而御景豪庭賣出的價格遠低于均價，原因很簡單，其面臨還款期限急售所致。據了解，目前一期已基本售罄并交房。

??御景豪庭二期規劃建造電梯洋房、地下車庫，2013年因地庫下面市政污水管道施工的影響，在完成地下車庫及部分樁基后停工。

??同年，成都張江以其持有的都江堰市幸福鎮民主村五、六組地塊在四川信托進行抵押貸款，用于“御景豪庭二期”項目開發建設。抵押物預評估價值2.46億元，貸款本金抵押率44.7%，信托規模1.1億元。

??據稱，在四川信托抵押貸款1.1億后的張江御景豪庭復工，完成了一期住宅開發。但在其間不時停工，知情人士稱，“都是資金鏈的問題。”

??2019年，御景豪庭二期才動工，停工長達6年，目前已結構封頂，預計2020 年底完工，并已取得預售許可證對外銷售。三期規劃建造別墅，目前尚未開工，未取得規劃許可文件。

??資金緊張

??建設用地被多次用于抵押貸款，成都張江的資金緊張可見一斑。

??2012年1月至2013年1月，成都張江將上述部分用地約8.7公頃抵押給天津銀行成都支行，抵押金額約6000萬元；2011年1月至2014年1月，成都張江將上述部分用地約11.2公頃抵押給中國工商都江堰支行，抵押金額2.4億元。

??2017年2月至2018年1月，成都張江以位于都江堰市幸福鎮民主村五、六組土地使用權抵押，向上海浦東銀行張江支行的委托貸款，貸款本金1億元，該筆貸款已于2018年1月9日到期，但并未能如期償還。

??幾乎是同一時間段（2017年10月至2018年9月），成都張江以都江堰市幸福鎮民主村五、六組2宗地抵押，向上海浦東發展銀行股份有限公司張江科技支行委托貸款，貸款金額約1.2億元。

??不僅向金融機構數次抵押借貸，成都張江還伸手向“自家人”張江集團借錢。

??樂居財經統計，成都張江目前有兩則“有效”股權質押動態。2016年5，它將旗下全資子公司成都辰江房地產質押予張江集團，出質股權數額18344萬元；2019年10月，成都張江實業將成都張江質押予張江集團，出質股權數額20800萬元。

??可見，張江集團已成為成都張江的“提款機”。此外，2019年8月，成都張江還向張江集團以委貸形式借款2.23億元，借款期限1年，利率4.35%。

??一年后，該筆借款到期，成都張江已向張江集團支付2019年8月8日-2020年8月6日時間段產生的利息982.19萬元，并辦理借款展期，展期時間為11個月，利率為4.35%。

??成都張江還2016年因“違反票據管理規定”，被中國人民銀行上海分行罰款2853.60元；2018年，它又兩次被列為“被執行人”，歷史被執行總金額超1億元。

??據主要財務指標顯示，截止2020年底，成都張江的總資產為6.95億元，凈資產為-4388.16萬元。同期，其主營業務收入-0.02萬元、凈利潤-1776.97萬元。

??業內人士指出，“對于張江成都公司來說，主營業務收入偏低，而且盈利數據為負，這說明可供開發的機會偏少，或者項目推進比較困難，所以轉讓項目也是有必要的，是止損策略。”

??針對掛牌理由，張江高科則坦言，“有利于增加公司收入，繼而實現對資金的重新配置，滿足張江科學城建設的資金需求。”

??除了在都江堰開發御景豪庭以外，成都張江實業還在雅安開發建設了御景雅苑及山水豪庭項目。但雅安項目開發的同樣不順。

??資料顯示，上海張江高科技園區置業通過上海產權交易所掛牌轉讓雅安張江房地產發展有限公司39%股權，掛牌價6653.66萬元，最終由上海市銀行卡產業園開發有限公司摘牌。

??轉型“陣痛”

??除了拋售項目公司以外，上市公司張江高科自身也在不斷“賣賣買”。

??1月28日，張江高科發布關于通過公開掛牌轉讓全資子公司上海奇都科技發展有限公司100%股權的進展公告。

??至掛牌期滿，上海齊魯制藥研究中心有限公司成為該項目唯一意向受讓方，最終成交價28966.35萬元。雙方于3月29日，完成工商登記變更。

??值得注意的是，張江高科于去年12月還將兩處上海浦東辦公物業轉讓予翰森（上海）健康科技有限公司，成交價9.0055億元。

??通過兩次“賣子”，張江高科合計實現稅后利潤約4.4億元。

??雖然不斷“賣子”，但張江高科的負債卻居高不下，連續四年遞增。2020年，其總負債達183.08億元，同比增長46.28%，創歷史新高；同期，負債率55.78％，為近五年來最高值。

??自2015年宣布從房企向科技投行轉型起，張江高科就開始大幅減少房產銷售業務，主營業務收入也因此逐年下降。

??張江高科2020年年報顯示，實現營業收入7.79億元，同比下降47.23%，接近腰斬。

??關于營收減少的原因，其解釋稱，是對受疫情影響的非國有中小企業租賃客戶減免部分租金，同時本期并無上一年同期實現的產業空間載體銷售業務所致。

??同期，張江高科實現房地產銷售金額 709.10萬元，銷售面積 619.24 平方米。

??近幾年，張江高科經營性現金流也出現了不同程度下降。2019年，公司經營活動產生的現金流量凈額為-67.32億元，降到歷史最低點；雖然2020年回正至1.65億元，但也大大低于2016-2018年的平均水平。

??此次張江高科大比例出售成都張江股權，是否出于緩解資金面壓力的目的，外界不得而知。但可以肯定的是，無論是否存在資金壓力，此次出售的股權標的金額1.3億元已經占其2020年全年營收的16.69%。