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??5月17日，業(yè)內(nèi)有消息指廣州旭輝城市更新投資發(fā)展有限公司（以下簡稱廣州旭輝城市更新公司）的董事長羅北生與總經(jīng)理殷杰已雙雙離職。羅北生曾是保利發(fā)展的舊改大將，2020年3月份履新旭輝時(shí)引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，殷杰也是廣州業(yè)內(nèi)的知名經(jīng)理人。

??5月19日，接近旭輝的知情人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示 ，殷杰其實(shí)早在2020年8月便已離職，而羅北生也在入職8個(gè)月后掛印離去。

??按照最初的規(guī)劃，旭輝廣東區(qū)域?qū)⒃?021年前后實(shí)現(xiàn)300億元的銷售額，舊改是主要供貨渠道之一。但目前看來這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)難度不小，2020年，廣東5個(gè)城市的合同銷售金額僅有153億元。

??舊改項(xiàng)目的推進(jìn)未達(dá)預(yù)期可能是原因之一，雖然旭輝在廣東已有不少舊改項(xiàng)目在跟進(jìn)，但截至目前完成轉(zhuǎn)化的項(xiàng)目寥寥可數(shù)，被寄予厚望的廣州旭輝城市更新公司至今尚未有舊改項(xiàng)目簽約落地。

??舊改人事變局

??在旭輝的全國布局中，相較于環(huán)渤海、長三角和中西部，華南地區(qū)的起步算是比較晚的。該公司直到2016年下半年才進(jìn)駐粵港澳大灣區(qū)，為了盡快站穩(wěn)腳跟便制定了以合作開發(fā)和舊改為主的多元化增儲(chǔ)戰(zhàn)略。作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市，廣州的舊改市場自然是不容錯(cuò)失的，2019年12月，廣州旭輝城市更新公司成立，下轄廣州、佛山、中山等城市，旭輝廣州事業(yè)部總經(jīng)理殷杰被調(diào)任為該公司總經(jīng)理。

??羅北生是2020年3月份到崗的，職位是董事長。他的上一份工作是廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長，曾操盤保利賴以成名的琶洲村舊改項(xiàng)目，還擔(dān)任過廣州保利城改投資有限公司總經(jīng)理，主導(dǎo)冼村、蘿崗、新塘等舊改項(xiàng)目。

??某房企舊改負(fù)責(zé)人對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，跟招拍掛不同，企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)在舊改領(lǐng)域并不突出，口碑更為重要。“村民看重的是誠意，錢到位，人也要到位，我們副總裁每個(gè)星期都要到村里去，級(jí)別越高的領(lǐng)導(dǎo)參與，推進(jìn)速度就越快。”

??而羅北生在舊改項(xiàng)目中也是事必躬親，多年下來在村民中積累了不少口碑，各方關(guān)系都處理得較為和諧。旭輝邀他加盟，打開廣州舊改大門的目的很明確。

??雖然身負(fù)重任，但殷、羅的在職時(shí)間卻只有短短數(shù)月時(shí)間。2020年6月23日，廣州市黃埔區(qū)新龍鎮(zhèn)均和村舉行了舊村改造啟動(dòng)區(qū)拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)發(fā)放儀式，這是他們二人最后一次以廣州旭輝城市更新公司高管的身份公開亮相。來自企查查的信息顯示，早在2020年4月，廣州旭輝企業(yè)管理有限公司的法人就已經(jīng)由殷杰變更為劉煜，4個(gè)月后，廣州旭輝城市更新公司的法人也從殷杰變?yōu)榱藙㈧稀６_北生則是在2020年11月正式離職的，只待了8個(gè)月。

??據(jù)知情人士透露，目前廣州旭輝城市更新公司已沒有董事長這一職位，一把手是總經(jīng)理劉煜。

??隨著競爭者的不斷增多，廣州舊改市場的競爭已經(jīng)日趨白熱化。后來者旭輝的斬獲不算多，截至目前，在廣州只參與了黃埔區(qū)兩個(gè)舊改項(xiàng)目——均和村及九樓村的前期工作，均和村及九樓村，其中九樓村已經(jīng)完成數(shù)據(jù)測量、老人安置點(diǎn)建設(shè)等工作，還有全村范圍內(nèi)近1/3房屋的簽約工作。

??300億元銷售目標(biāo)壓力不小

??2020年，旭輝錄得了2310億元的銷售額，同比增長15%。雖然各區(qū)域銷售額均有不同程度的上升，但區(qū)域間的表現(xiàn)也有很大差距，占比最高的長三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額1011.9億元，同比上升4.4%，環(huán)渤海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額529.3億元，同比上升5.1%；中西部區(qū)域與華南區(qū)域銷售增長速度較快，其中中西部區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額513.8億元，同比上升43.3%，排在末位的華南區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額255.0億元，同比上升46.1%。

??華南區(qū)域涵蓋了福建、廣東、廣西、海南4省區(qū)，廣東無疑是最具增長潛力的省份。進(jìn)駐廣東之初，旭輝躊躇滿志，在2017年便曾表示要在5年內(nèi)做到300億元的銷售額。從近幾年的銷售數(shù)據(jù)來看，目標(biāo)的達(dá)成任重而道遠(yuǎn)。2018年，旭輝在廣東共有佛山、廣州、中山、江門4個(gè)城市貢獻(xiàn)銷售收入，總銷售額約在70.5億元。2019年，佛山、廣州、東莞3城錄得103.6億元的銷售額。2020年，佛山、東莞、惠州、深圳、江門5個(gè)城市一共取得153億元銷售額。過去兩年，旭輝在廣東都保持了約47%的銷售額增速，若要在2021年達(dá)成300億元，今年的增速需大幅提升到96%。

??銷售規(guī)模未達(dá)預(yù)期，很大程度上是因?yàn)橥恋貎?chǔ)備的制約。即便是迫切想打出一番天地，但旭輝對(duì)招拍掛市場依然持謹(jǐn)慎態(tài)度。2020年，旭輝新增了1310萬平方米土儲(chǔ)，通過一級(jí)開發(fā)、商業(yè)勾地、收并購等渠道新增的土儲(chǔ)占比達(dá)到了51%，相較2019年的33%有明顯提升。按照旭輝控股董事局主席林中的說法，這是為了確保利潤水平，因?yàn)槎嘣滥玫乩麧櫷鶗?huì)遠(yuǎn)超招拍掛項(xiàng)目。

??秉承這一原則，旭輝在廣東也更多側(cè)重合作及舊改等拓展渠道，儲(chǔ)備的項(xiàng)目絕大部分來自合作渠道。在廣州4月份的首次集中供地中，旭輝對(duì)4個(gè)地塊表示有意向，但暫時(shí)也還未有項(xiàng)目落實(shí)。

??對(duì)于廣東的舊改市場，林中頗為重視，還親自出席了廣州旭輝城市更新公司的開業(yè)揭牌儀式。他當(dāng)時(shí)表示，旭輝在大灣區(qū)的發(fā)展需雙輪驅(qū)動(dòng)，一是持續(xù)穩(wěn)健房產(chǎn)開發(fā)，二是敢于開創(chuàng)城市更新，二者缺一不可。而廣州旭輝城市更新承載著未來旭輝在大灣區(qū)的土地存儲(chǔ)使命，為旭輝的發(fā)展提供更多的突破點(diǎn)。

??舊改市場的各方利益盤根錯(cuò)節(jié)，外來者想在短期內(nèi)便站穩(wěn)腳跟并非易事。因此，這些年旭輝在廣東的業(yè)績大部分都是來自于合作項(xiàng)目的貢獻(xiàn)，目前該公司于廣東的土地儲(chǔ)備大部分權(quán)益比都在50%以下，例如，佛山的5個(gè)項(xiàng)目權(quán)益比在20%-34%，中山的2個(gè)項(xiàng)目也只持有33%的權(quán)益。

??或許是為了加大廣東市場的拓展力度，2019年底，旭輝挖來了曾擔(dān)任陽光城廣州區(qū)域總裁的劉煜。幾個(gè)月后，劉煜便頂替殷杰擔(dān)任了旭輝廣州事業(yè)部總經(jīng)理一職，2020年6月，旭輝宣布成立廣桂區(qū)域事業(yè)部，合并原廣州事業(yè)部和南寧公司，劉煜出任廣桂區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理。今年5月份，在與彰泰達(dá)成合作協(xié)議后，旭輝決定成立獨(dú)立的廣西事業(yè)部，原廣桂區(qū)域事業(yè)部更名為廣州事業(yè)部，劉煜仍然是廣州事業(yè)部的一把手。