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??四年前的11月底，海爾集團董事局大樓內格外熱鬧，青島市相關政要，海爾集團董事局副主席、總裁周云杰帶領一眾高管相聚一起，舉行簽約儀式。

??當天，即墨區政府與青島海爾體育產業發展公司（下稱“海爾體育”）簽訂了《即墨溫泉田橫運動休閑特色小鎮框架合作協議》。根據協議，海爾將投資300億元，對標德國巴登巴登小鎮、意大利蒙特貝盧納小鎮，將小鎮打造成世界級體育運動休閑項目。

??白云蒼狗，近四年時間過去了，即墨運動小鎮似乎“消聲滅跡”。6月28日，海爾地產也從小鎮項目公司“海爾體育”中全身而退。

??與最初的高調亮相相比，如今海爾地悄無聲息的退出，卻顯得尤為落寞。

??當大潮退去,方知誰在裸泳。事實上，在當初特色小鎮建設的浪潮中，海爾地產所投資即墨運動小鎮只是其中一個縮影，當大潮退去后，諸多特色小鎮倒閉，留下的只有“雞毛”。

??誰來接盤？

??改名或是海爾退出的先兆。5月底，青島海爾體育產業發展公司的名稱變更為青島領海和航產業投資發展有限公司。緊接著6月28日，海爾體育的股東發生大換血。

??變更前，由君一控股（曾用名“海爾地產”）持股100%；變更后，新增股東青島領海眾嘉資產管理有限公司（下稱“領海眾嘉資管”）持股100%。法定代表人也由相恒國變更為尹航。

??四年前，作為小鎮“風口”下的產物，海爾地產在項目地曾風光無限，海爾體育也得到了大規模曝光。

??資料顯示，海爾體育成立于2017年9月，注冊資本5000萬元，經營范圍涉及體育場館的投資管理及建設、體育健身服務、對體育項目的投資開發等。這與體育小鎮建設不謀而合。

??截至目前，海爾體育對外投資4家企業，3家已注銷，僅剩青島海康朗悅置業有限公司仍在業，持有80%-100%股權不等，涵蓋房地產開發、體育產業、商業服務業等。

??新股東領海眾嘉資管有何背景，能爽快接盤海爾地產300億的“小鎮夢”？

??樂居財經獲悉，該企業成立于2021年1月，注冊資本1000萬元，由尹航、李衛東各持股股40%、60%。其經營范圍涉及自有資金投資的資產管理服務、以自有資金從事投資活動、認證咨等，僅對外投資海爾體育1家企業。

??其中，大股東李衛東對外投資13家企業（2家已注銷），注冊資本100萬元-6000萬元不等，同時持有20%-100%不等股權，涵蓋了房地產、批發、零售、運輸等行業。

??對于山東省高唐縣百姓而言，李衛東并不陌生，他是當地著名企業家，也是恒冠系的掌舵者。

??資料顯示，2002年，山東恒冠企業初創于青島，下屬有青島金石恒冠置業有限公司、山東茂隆華泰控股有限公司等十多家分支公司，是集制造、貿易、地產、投資、養生、物流、駕培及能源開發為一體的多元化的大型實業公司。目前，恒冠企業擁有凈資產19億元。

??二股東尹航是李衛東商業上的好基友。除了在收購海爾體育上有合作外，兩人還共同投資青島盛潤醫療器械有限公司、青島東興領航產業發展有限公司等。

??值得注意的是，兩年前，尹航就曾與海爾體育關系“曖昧”，他是海爾體育對外投資企業的股東。

??例如，體現在青島海康恒悅置業有限公司（已注銷）股權上，海爾體育持股90%，尹航持股10%；另外，在青島海康朗悅置業有限公司股權上，海爾體育、青島海泉啟航體育產業發展有限公司各持股90%、10%。股權穿透可知，青島海泉啟航體育大股東為尹航，持股47%。

??就此而言，在這筆海爾體育“易主”交易中，尹航角色更像是“牽線人”。不僅自己作為股東，還引來有資金實力的“好友”李衛東。

??資金鏈“迷霧”

??四年前，300億元的投資項目即墨溫泉田橫運動休閑特色小鎮，投資規模之大賺足了人們的眼球，各大媒體爭相報道。

??公開資料顯示，該小鎮打造成涵蓋體育賽事、全民健身、教育培訓、演藝、養老大健康、全域旅游等多個業務板塊的世界級體育運動休閑項目。其中在配套服務方面，建設有體育主題公寓、體育生態智慧社區等。

??2017年5月，即墨溫泉田橫運動休閑特色小鎮是青島唯一入選國家體育總局公布的第一批國家運動休閑特色小鎮試點項目。加之，青島市相關政要還親自蒞臨簽約現場，足以代表項目的的重要性。

??諸多光環加持下的重要項目，海爾地產為何將引以為傲的即墨小鎮“拱手讓人”？

??事實上，該項目簽約初期，獲得了大量關注，此后卻一直處于“消失”狀態。直至2019年，即墨區政府、青島藍谷管理局、海爾體育簽署合作協議，三方將在青島藍谷建設水上運動嘉年華項目，以及后續有賽事在小鎮舉行，才有了新動態的浮出。

??據悉，即墨溫泉田橫運動休閑特色小鎮是海爾在青島打造的第一個運動休閑主題特色小鎮。根據規劃，小鎮總面積4.1平方公里。2019年10月信息顯示，相關部門已完成土地組卷初步工作，項目開工前準備工作正在有序推進。

??形成落差的是，今年年初，有消息指向，2019年簽約的水上運動嘉年華項目（小鎮組成部分），至今沒有任何進展。政府相關部門則回復道：“這個項目我們現在還在商談中，因為存在資金及其他一些問題，項目還沒落地。”

??眾所周知，文旅項目屬于投資大，“回血”慢，甚至還很可能面臨長期虧損局面。而該運動休閑小鎮投資規模更是高達300億元。對于海爾地產來說，是一個大數字。

??事實上，海爾地產近幾年業績也不盡人意。數據顯示，海爾地產在2017年-2018年分別實現198.1億元、233.6億元銷售流量金額，在2019年-2020年則分別實現179.7億元、230.1億元銷售全口徑金額。不難看出，近四年，其銷售業績一直在200億上下徘徊。

??目前，該小鎮項目進展到什么程度？樂居財經嘗試致電項目公司，但電話并未接通。咨詢當地房產置業顧問，得到的回復是，“對該小鎮不熟悉”。

??至此，在有關項目進展消息少之又少的情況下，即墨溫泉田橫運動休閑特色小鎮項目像一團“迷霧”，變得撲朔迷離。

??小鎮“不香”了

??當達摩利斯之劍落下，資本四處逃竄，風口上的小鎮留下的只有一地“雞毛”。海爾地產退出運動休閑小鎮只是一個縮影。

??如今，不少特色小鎮出現資金鏈斷裂、商戶逃離甚至淪為“空城”。數據顯示，至少有100個“文旅小鎮”處于爛尾、倒閉狀態等。例如，當初名噪全國的 “成都清明上河圖”龍潭水鄉和楊店卓爾小鎮就面臨上述問題。

??無論是耗資20億元歷時4年的龍潭水鄉，還是總投資50億元占地32000畝的楊店卓爾小鎮，在項目落地之初風光無限，如今卻成為“失敗”典型案例。

??其中，龍潭水鄉以清明上河圖為噱頭，規劃設計卻仿照周莊、烏鎮，而主街用《紅樓夢》的金陵十二釵命名，街上又有晚清民國風景雕塑，定位“混亂”。其投資商正是房企上海裕都投資（集團）有限公司。

??而楊店卓爾小鎮項是由卓爾發展集團投資興建，打造成為集農業種植、旅游、生活服務配套等為一體的現代化生態農業觀光小鎮，但沒過多久便停工。由于卓爾在進入楊店鎮以前并未涉及農業生態文化旅游產業，在打造該項目的過程中，總規化和詳規一直在不斷變化，最終導致項目失敗，最后只建設了700畝桃花景區。

??這些紅極一時看似成功的特色小鎮，隨著時間推移走向衰敗淪為空城，其背后原因令人深思。

??彼時，由于政策調控、地價及市場競爭加劇，企業在招拍掛、收并購等方式之外，借助特色小鎮名義通過捆綁資源拿地蔚然成風。截止2018年7月，克而瑞房企銷售排行榜TOP100中有71家涉足或參與特色小鎮項目，累計涉及項目數量數百個。

??由于房企在傳統開發的基礎上，能夠嫁接優質產業資源，帶來工作機會和經濟增長，因此，政府在出讓土地時相對給予一定的優惠，使企業獲取土地的成本降低。“丁祖昱評樓市”曾指出，根據典型企業借助利用產業資源或IP拿地的公開資料可以看出，嫁接資源獲取的土地價格平均是周邊的51%，土地價格優勢明顯。

??這也導致諸多特色小鎮項目，看似是做產業，實則為房企披著小鎮外衣賣住宅。2018年9月，國家發改委明確指出，淘汰有房地產化傾向的特色小鎮。

??事實上，眾多企業在選擇小鎮產業時鐘情于文旅產業，但是文旅不是房企做產業的避風港，其需要把控的To B和To C兩端，使其更加依賴長期運營能力，當下企業進入小鎮更需要“真材實料”。

??政策的趨嚴，加之由于倉促上馬、缺乏特色、業態單一、運營混亂、資金鏈斷裂等種種原因，一些特色小鎮既沒有留住人氣，也沒能保住自己。