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??上市后的第一筆并購，建發物業（02156.HK）隔了12天再發補充說明。

??7月12日，建發物業更新了收購洛陽泉舜物業服務有限公司（簡稱“泉舜物業”）的資料，內容涉及泉舜物業財務資料和收購代價的說明。

??正式的收購公告，在7月1日已經公布。建發物業間接全資附屬公司怡家園（廈門）物業管理有限公司（簡稱“怡家園物業”）以3739.32萬元的價格，收購泉舜物業51%股權，收購市盈率約為16.89倍。

??與對價一同公布的，還有泉舜物業的業績情況。截至4月5日，泉舜物業的凈資產只余下注冊資本，并且同期的凈利潤為“0”。補充公告中，建發物業對這兩則數據做出了解釋，卻引起資本市場的反彈。

??公告的內容立竿見影，資本市場次日開盤便做出股價下調的回應。不過，這次的股價走勢和第一則公告時略有出入。

??股價走勢兩級

??一筆并購的兩則公告，股市卻呈現兩種狀態。

??第二則公告后，股價明顯下行。補充說明公告在7月12日晚間發布，次日開盤不到兩小時，股價就跌至谷底，之后雖有提振，但在午盤之后再度下跌。截至收盤，股價也未回到開盤標準。

??7月13日上午9：30-10：50，股價從5.16港元下挫至5.08港元，跌幅達到1.55%。隨后股價逐漸回溫，13：20股價回至開盤價格后再次下滑，截至收盤報價5.09港元/股，整體下跌1.36%。

??影響還在繼續，股價下跌也未停止。截至7月14日收盤，報價5.03港元/股，較當日開盤下跌1.18%，而較7月13日開盤價已經跌去2.5%。

??然而，在上一篇收購公告發出后，股價不僅沒跌，反而逆勢上揚。不過，也有可能是次日的利好消息沖淡了資本的情緒，才使得股價達到了峰值。

??兩次公告的時間線拉得較長，留給投資者反應的時間也足夠，股價隨著資本態度曲折前行，更是出現了“M”形的股價走勢。

??7月1日，建發物業首次公布收購消息，標的業績、對價等數據直白地展露出來。股市的態度本應在第二天表露出來，然而次日一早建發物業公布了一則股權激勵的利好消息，混淆了視線，以至于持續5天股市遇熱。7月2日-7月6日收盤，股價上調8.11%。

??公布說明細則，正處于“M”形股勢的第二段下跌期。目前股價還在往下走，不過早期利好消息帶來的上漲足以填平下滑態勢，截至7月14日收盤，股價較7月2日開盤仍增長了4.57%。

??泉舜集團抽走2300萬資產

??股市的反應，源自收購標的的質量。眼下，泉舜物業正處在資產流失，負債高企，一季度凈利潤成空的情況。

??成立于2003年的泉舜物業，歷來屬于泉舜集團的產業。建發物業完成收購前，泉舜集團持有物業100%股權。收購后，建發物業則持有51%股權，將泉舜物業的財務納入報表內，余下49%繼續由泉舜集團擁有。

??之所以有這種設定，與泉舜物業的成色有關。目前，其業務范圍主要包括住宅物業的物業管理服務、房地產咨詢服務、管家服務及停車場管理服務，并以洛陽、鄭州、廈門及漳州為主要經營地點。截至2020年12月8日，在管項目12個，管理面積191萬平方米。

??最大的隱患，便是其資產和業績狀況的不穩定性。

??泉舜集團作為泉舜物業的前大股東，在出售資產前抽走了2300萬元凈資產，僅給泉舜物業留下500萬元注冊資本保底。

??截至2020年底，泉舜物業的總資產和凈資產約為5195萬元、2836萬元。三個月后，總資產和凈資產分別為2580萬元、500萬元，其中約2300萬元的凈資產落入了泉舜集團的口袋。

??雖然總資產和凈資產均有回落，但是其負債情況并未改善。按照總負債=資產（2580萬元）—所有者權益（500萬元）來計算，其負債仍有2080萬元，為凈資產的4倍有余。

??凈資產驟減的同時，凈利潤也已歸零。

??截至去年底，泉舜物業的凈利潤約為430萬元，照此計算，3739.32萬元的收購價格約為凈利潤的16.89%倍。這一PE放在上市物企的收購中，屬于中等水平。

??不過，截至4月5日，其凈利潤卻已經歸零。對此，建發物業解釋道：“泉舜物業今年收益約為1340萬元，同期的經營成本達到了1220萬元，并且在一季度對設備進行了年度大修，導致凈利潤水平下降。”

??下滑的續約率

??去年底，建發物業手中的現金同比增長1451.37%至8.86億元，充裕的現金激發了收購的念頭。除此之外，泉舜物業的物業管理服務也是其挑選依據之一。

??收購泉舜物業的三項理由，建發物業都圍繞物業管理服務展開。

??截至2020年，建發物業收入10.29億元，同比增長28.4%。2017年-2019年，建發物業營收分別為4.47億元、6.09億元以及8.01億元，復合年增長率為33.9%。

??建發物業的三項主營業務中，物業管理服務一直占據主要位置，不過近幾年，物業管理服務的收入占比持續走低。2020年，物業管理收入5.78億元，占比56.24%。2017年-2019年，物業管理收入占比分別為67.73%、65.73%、60.69%。

??收購泉舜物業，或許是為了拉住其日漸下滑的續約率。

??根據上市介紹書數據，其物業管理服務合同續約率已連續多年呈現下滑趨勢，2017-2019年以及2020中期，續約率分別為95.0%、92.7%、86.7%及85.7%。

??根據機構數據統計，百強物管公司在2016年至2019年間的平均續約率為98.3%，且沒有明顯趨勢性變化。參考2019年末數據，建發物業的續約率已經低于行業均值11.6個百分點。

??續約率降低體現到規模上，便是管理面積的減少，尤其是非住宅面積的下滑。

??過去一年，整體在管面積擴增至2560萬方，不過非住宅項目的在管面積及占比不增反降，規模由274.5萬平方米降至246.8萬平方米，占比由28.4%降至26.5%。與此同時，非住宅領域的營收占比也從28.4%下降至26.5%。

??“非住宅項目在管面積減少主要是其自愿不續約若干非住宅物業服務合同。”建發物業在業績報告中表示。