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??“女明星沒(méi)有玻尿酸根本活不下去”。臺(tái)灣藝人徐熙媛在《美容大王2》中講了句大實(shí)話。

??愛(ài)美之心，人皆有之。有數(shù)據(jù)表明，2025年中國(guó)醫(yī)美行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模可以達(dá)到萬(wàn)億級(jí)別。

??自從奧園美谷（000615.SZ）決定棄地產(chǎn)、做醫(yī)美開(kāi)始，股價(jià)一路飆升，總市值已經(jīng)超過(guò)控股股東中國(guó)奧園（03883.HK）。

??輕資產(chǎn)走出了高市值，奧園美谷“趁熱”把地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部剝離。

??7月14日，奧園美谷將持有的京漢置業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“京漢置業(yè)”）100%股權(quán)、北京養(yǎng)嘉健康管理有限公司100%股權(quán)、蓬萊華錄京漢養(yǎng)老服務(wù)有限公司35%股權(quán)，以10.2億元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給了深圳市凱弦投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：凱弦投資）。

??轉(zhuǎn)讓后，除控股子公司聯(lián)合領(lǐng)航在南京持有倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)空港物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)外，奧園美谷旗下再?zèng)]有其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，成為一家純粹的醫(yī)美公司。

??奧園接盤(pán)

??奧園美谷有三個(gè)“堅(jiān)持”，堅(jiān)持地產(chǎn)出清、堅(jiān)持醫(yī)美置入、堅(jiān)持純粹醫(yī)美。

??此次出售的三個(gè)公司中，京漢置業(yè)是奧園美谷的核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，重倉(cāng)京津冀，旗下共有20個(gè)全資子公司，分別位于北京、雄安、香河、天津、廊坊、石家莊、保定等地；另外兩家公司，北京養(yǎng)嘉健康管理有限公司和蓬萊華錄京漢養(yǎng)老服務(wù)有限公司由奧園美谷分別持股100%和35%。

??據(jù)了解，這三家公司總估值達(dá)20.06億元，其中，京漢置業(yè)估值約為20億元，在2020年為上市公司貢獻(xiàn)了超八成的營(yíng)收；北京養(yǎng)嘉和蓬萊養(yǎng)老的對(duì)應(yīng)估值分別為-360.09萬(wàn)元和1038.89萬(wàn)元。

??2個(gè)多月前，京漢置業(yè)曾向股東分紅10億元，這筆錢(qián)全部落入奧園美谷的口袋。所以實(shí)際掛牌價(jià)和成交價(jià)都打了五折，為10.2億元。

??本次交易的受讓方深圳凱弦，實(shí)則是其控股股東中國(guó)奧園旗下全資子公司。據(jù)了解，深圳凱弦也是唯一意向受讓方。

??業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，奧園美谷通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)，相當(dāng)于走了“明路”，避開(kāi)了關(guān)聯(lián)交易“利益輸送”嫌疑；而且雖然掛牌出售，但沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者，奧園以底價(jià)成交，不存在溢價(jià)。

??奧園美谷方面稱(chēng)，此次交易完成后，除控股子公司聯(lián)合領(lǐng)航在南京持有倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)空港物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)外，上市公司不再經(jīng)營(yíng)其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。所以，本次交易也有利于逐步解決奧園美谷控股股東中國(guó)奧園存在的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，有利于維護(hù)公司股東權(quán)益。

??有分析師指出，當(dāng)下市場(chǎng)中醫(yī)美行業(yè)受熱捧，剝離了房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的奧園美谷更有利于市場(chǎng)對(duì)其進(jìn)行定價(jià)。截止發(fā)稿，奧園美谷的總市值為158.27億元人民幣，高于中國(guó)奧園140.5億元（169.03億港元）的總市值。

??切入醫(yī)美賽道

??近8個(gè)月，奧園美谷有過(guò)兩波凌厲的上漲。

??第一波在2020年底啟動(dòng)，彼時(shí)，奧園美谷完成更名，宣布切入醫(yī)美賽道。第二波在2021年4月啟動(dòng)，這是奧園美谷收購(gòu)醫(yī)療機(jī)構(gòu)落地、并與肌源醫(yī)藥、KD Medical等簽署多項(xiàng)戰(zhàn)略合作協(xié)議的時(shí)點(diǎn)。

??2021 年3月，奧園美谷斥資6.97億元收購(gòu)了浙江連天美企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：連天美） 55%的股權(quán)，正式切入醫(yī)美賽道。連天美是中國(guó)最早一批醫(yī)療美容企業(yè)之一，下設(shè)兩家醫(yī)療美容醫(yī)院，醫(yī)院設(shè)有整形美容科、微整形科、皮膚美容科、口腔美容科等主要業(yè)務(wù)科室。

??一個(gè)月后，奧園美谷旗下公司廣州奧美產(chǎn)業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：廣州奧美）還依次與廣州暨南大學(xué)醫(yī)藥生物技術(shù)研究開(kāi)發(fā)中心及相關(guān)方、大連肌源醫(yī)藥科技有限公司、西部?jī)?yōu)勢(shì)資本投資有限公司等在高端醫(yī)美護(hù)膚產(chǎn)品、輕醫(yī)美類(lèi)產(chǎn)品等方面簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擠進(jìn)上游賽道。

??7月初，廣州奧美與韓國(guó)KD Medical公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議共同組建合資公司，在中國(guó)區(qū)域獨(dú)家代理賽諾秀激光儀器，開(kāi)拓醫(yī)療級(jí)產(chǎn)后修復(fù)新興細(xì)分市場(chǎng)；同步推動(dòng)KD. Medical公司擁有的注射類(lèi)醫(yī)療美容產(chǎn)品在中國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售牌照。

??在下游，奧園美谷簽約了一些頭部的醫(yī)美MCN，通過(guò)其對(duì)公司中上游進(jìn)行帶貨導(dǎo)流，進(jìn)一步降低公司渠道和營(yíng)銷(xiāo)成本，同時(shí)在上海建設(shè)有上海奧園美谷科技園，為其提供招商和上下游醫(yī)美企業(yè)入駐的一些輕資產(chǎn)服務(wù)。

??“并購(gòu)+戰(zhàn)略合作”快速布局，多賽道的同步打入醫(yī)美行業(yè)，也讓奧園美谷的資金需求上升。2020年一季度奧園美谷貨幣資金僅為4.46億元，短期借款達(dá)到了4.21億元，現(xiàn)金無(wú)法支付收購(gòu)連天美。為解決資金困局，6月8日，廣州奧美向銀行申請(qǐng)4.18億元的并購(gòu)貸款，用于連天美的并購(gòu)事項(xiàng)。

??誰(shuí)“頂替”地產(chǎn)？

??2020年報(bào)顯示，奧園美谷實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.87億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貢獻(xiàn)了14.03億元，地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直是主要的業(yè)績(jī)支柱。

??將地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離后，奧園美谷是否會(huì)遭遇業(yè)績(jī)滑坡？

??進(jìn)入2021年后，奧園美谷的醫(yī)美事業(yè)正如火如荼。

??據(jù)了解，奧園美谷和西部證券旗下西部資本簽約醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金，并在4月份推出了股權(quán)激勵(lì)，按股權(quán)激勵(lì)對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)是今年不低于1.87億元，明年不低于5.69億元。

??在湖北襄陽(yáng)，奧園美谷旗下湖北金環(huán)綠色纖維有限公司已經(jīng)在4月23日已經(jīng)完成了一期4萬(wàn)噸項(xiàng)目的投產(chǎn)，奧園美谷也有意它打造成醫(yī)美材料基材的產(chǎn)業(yè)基地，提供生產(chǎn)面膜的基材，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，該項(xiàng)目會(huì)在今年貢獻(xiàn)利潤(rùn)。

??另外，奧園美谷入股55%的連天美，旗下醫(yī)院今年一季度的凈利潤(rùn)為3300萬(wàn)，以此為基數(shù)估算，連天美在今年能夠完成將近1.3個(gè)億的利潤(rùn)，這也將成為奧園美谷的業(yè)績(jī)支撐。

??上游方面，有合作的富勒烯、肌源生物、KDMedical、賽諾秀等公司，或?qū)⒃诮衲旰兔髂隇閵W園美谷貢獻(xiàn)收入利潤(rùn)。可以參考的是，肌源生物過(guò)去兩年的營(yíng)收在5-7億元，凈利潤(rùn)在1.1-1.5億元左右；富勒烯在國(guó)內(nèi)已經(jīng)突破了1000多家醫(yī)美機(jī)構(gòu)，面膜單品已經(jīng)賣(mài)到1億元人民幣。

??據(jù)艾瑞咨詢(xún)預(yù)計(jì)，2023年中國(guó)醫(yī)療美容市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)3115億元，2019-2023年的復(fù)合年均增長(zhǎng)率為15.2%。

??細(xì)分來(lái)看，在醫(yī)美領(lǐng)域，奧園美谷重倉(cāng)的產(chǎn)業(yè)中游目前在體量上是最大的，有1500億，上游大概是200億。