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??保利物業(yè)（06049.HK）二度削減并購(gòu)金，近20億港元的份額劃轉(zhuǎn)到增值服務(wù)的賬上。

??7月16日，保利物業(yè)用于戰(zhàn)略投資和收并購(gòu)的資金“對(duì)半砍”，原本有19.3億港元投入，如今擬投入的資金只剩下約9.6億港元。

??這是繼4月份的首次減少后，第二次“動(dòng)刀”并購(gòu)金。4月1日，保利物業(yè)首次調(diào)整上市募集資金的用途，用于“戰(zhàn)略投資及收并購(gòu)”的金額減少超10億港元。

??兩次調(diào)整之后，戰(zhàn)投和收并購(gòu)的金額已經(jīng)從29.74億港元減少至9.6億港元。而兩次從并購(gòu)金中扣除的資金，最后都劃到“開(kāi)拓增值服務(wù)”上。

??截至目前，其用于增值服務(wù)的金額從7.82億港元上漲至32.6億港元，增加的24.78億港元，其中20億港元來(lái)自并購(gòu)金，余下4.7億元?jiǎng)t來(lái)自“升級(jí)數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)”的經(jīng)費(fèi)。

??二度縮減并購(gòu)金，連投增值服務(wù)，這一內(nèi)部資金流動(dòng)，變相提振了股價(jià)。公告后的第一個(gè)交易日，其股價(jià)一改前幾天起起伏伏的波動(dòng)狀態(tài)，一路上揚(yáng)。截至7月19日收盤，股票報(bào)收49港元/股，當(dāng)天漲幅5.04%。

??20億加身增值服務(wù)

??“目前，保利物業(yè)在公共服務(wù)領(lǐng)域還處于規(guī)模擴(kuò)張階段，并不急于輸出增值服務(wù)?！北＠飿I(yè)總經(jīng)理吳玉蘭去年曾在一次采訪中說(shuō)道。

??然而，隨著公共服務(wù)賽道的競(jìng)爭(zhēng)者越來(lái)越多，或許保利物業(yè)也不得不提前釋放其增值服務(wù)的內(nèi)容，今年兩次加碼增值服務(wù)就是信號(hào)。

??除了增加競(jìng)爭(zhēng)的籌碼，重倉(cāng)增值服務(wù)，也有自身利潤(rùn)的考慮。一方面，增值服務(wù)的毛利率遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)；另一方面，增值服務(wù)的收入占比少于物業(yè)管理服務(wù)，還有較大的增長(zhǎng)空間。

??過(guò)去一年，保利物業(yè)營(yíng)收80.37億元，同比增長(zhǎng)34.7%。其中物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)的收入分別為49.47億元、13.41億元、17.48億元。物業(yè)管理服務(wù)收入占比最高，為61.6%，其次是社區(qū)增值服務(wù)21.7%，以及非業(yè)主增值服務(wù)16.7%。

??雖然兩項(xiàng)增值業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比不到50%，但是在增長(zhǎng)率方面均高于物業(yè)管理服務(wù)。截至去年底，物業(yè)管理服務(wù)的營(yíng)收增速為28.7%，而非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的增幅分別為38.5%、51.5%，拉高了整體營(yíng)收。

??毛利率方面，增值服務(wù)也占據(jù)著較高位置。去年，其毛利為14.99億元，同比增長(zhǎng)23.8%；毛利率18.7%，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??分?jǐn)偟礁鳂I(yè)務(wù)線，非業(yè)主增值服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)的毛利率均高于整體毛利率，分別為20.1%和30.3%，物業(yè)管理服務(wù)的毛利占比達(dá)到46.7%，而毛利率則只有14.2%。

??招投標(biāo)占比超9成

??招投標(biāo)、成立合營(yíng)公司，以及收并購(gòu)，是大部分物企外拓的三條道路，保利物業(yè)也不例外。

??不過(guò)在保利物業(yè)的業(yè)務(wù)拓展中，招投標(biāo)占據(jù)舉足輕重的位置，收并購(gòu)則較少。

??截至2020年12月31日，保利物業(yè)來(lái)自第三方的合同管理面積約為3.27億平方米，較2019年12月31日的合同管理面積增長(zhǎng)約3870萬(wàn)平方米。同時(shí)，新增第三方合同管理項(xiàng)目382個(gè)，對(duì)應(yīng)單年合同金額約17.15億元（不含續(xù)簽項(xiàng)目）。

??其中，有超九成的項(xiàng)目數(shù)量來(lái)自招投標(biāo)，對(duì)應(yīng)合同金額占比也超過(guò)90%。上一年，保利物業(yè)通過(guò)招投標(biāo)新簽約合同管理項(xiàng)目355個(gè)，對(duì)應(yīng)單年合同金額達(dá)到16.4億元（不含續(xù)簽項(xiàng)目），金額比例為95.6%。招投標(biāo)的項(xiàng)目中，非住業(yè)態(tài)的特色也較為鮮明，其中非住業(yè)態(tài)單年合同金額占比超過(guò)65%。

??此外，保利物業(yè)在湖南、江西、浙江等地通過(guò)資本化的運(yùn)作，最終與國(guó)企、地方國(guó)資平臺(tái)等合作方以合資合作的形式，成立了4家公司。

??相比之下，收并購(gòu)?fù)馔?，保利物業(yè)一直用得不多。自上市以來(lái)，保利物業(yè)通過(guò)收并購(gòu)僅拿下一個(gè)項(xiàng)目，并且，這唯一一筆收購(gòu)項(xiàng)目——華昌物業(yè)也選在了非住宅領(lǐng)域，主要服務(wù)于商辦及公建領(lǐng)域的公司。

??去年，保利物業(yè)以8100萬(wàn)元收購(gòu)華昌物業(yè)80%股權(quán)，然而華昌物業(yè)年內(nèi)為保利物業(yè)帶來(lái)的收入不到800萬(wàn)元。收并購(gòu)的回報(bào)不穩(wěn)定，或許也是其削減收并購(gòu)金額的原因之一。

??公共物業(yè)增速超60%

??縮減并購(gòu)金的另一層原因，與保利物業(yè)當(dāng)前的業(yè)態(tài)探索也有關(guān)聯(lián)。

??近兩年，物企的邊界不斷模糊，業(yè)態(tài)、規(guī)模、空間、服務(wù)都在朝著更深更遠(yuǎn)的方向延伸。碧桂園服務(wù)發(fā)展“新物業(yè)”，萬(wàn)物云則表示要提供空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)，保利物業(yè)在做“大物業(yè)”。

??“大物業(yè)”的探索中，除了在住宅與非住宅外，公共服務(wù)領(lǐng)域的布局也很明顯。一般而言，公共服務(wù)項(xiàng)目多是與政府達(dá)成合作，通過(guò)收并購(gòu)的方式較難獲得穩(wěn)定的項(xiàng)目來(lái)源。

??“對(duì)公共服務(wù)空間的拓展，是可能同步實(shí)現(xiàn)在管面積和服務(wù)內(nèi)容、方式的兩方面增長(zhǎng)的方式?！眳怯裉m就同時(shí)表示，“現(xiàn)在保利物業(yè)服務(wù)的所有城鎮(zhèn)，沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目?！?/p>

??保利物業(yè)早年間便推出產(chǎn)品——“鎮(zhèn)興中國(guó)”，以自身的管理體系與管理能力，提供政府或其他企事業(yè)單位采購(gòu)的公共產(chǎn)品與服務(wù)，承接政府所剝離的部分公共服務(wù)管理職能。

??目前，在保利物業(yè)的業(yè)態(tài)布局中，公共及其他物業(yè)的的管理面積超過(guò)半數(shù)。去年，保利物業(yè)在管面積達(dá)到3.8億方，公共及其他物業(yè)、住宅社區(qū)和商業(yè)及寫字樓的在管面積分別是2億方、1.67億方、1130萬(wàn)方，占比分別是52.9%、44.1%、3%。

??雖然，公共及其他物業(yè)的只貢獻(xiàn)了16.2%的物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收，不過(guò)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入在去年實(shí)現(xiàn)了超60%的增長(zhǎng)速度。截至2020年底，公共物業(yè)的收入為8.04億元，較2019年同比增長(zhǎng)了67.5%。

??并且在過(guò)去幾年，公共物業(yè)一直保持倍速增長(zhǎng)。2016年-2019年，收入分別為947萬(wàn)元、3725萬(wàn)元、2.2億元、4.8億元，2017年-2019年的增幅分別為293%、490.6%、118%。