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??世茂工三又一次出現在人們的面前，這一次它終于成功易手。

??7月29日，北京產權交易所司法拍賣平臺顯示，北京卓睿物業管理有限公司（“中植系”公司，下稱“卓睿物業”）競得北京市朝陽區工體北路13號院3號樓1-4層及5幢不動產項目（即“世茂工三”項目），成交價格為16.45億元。

??這已是北京世茂工三項目第5次掛牌拍賣，該物業正是賈躍亭在國內最值錢的資產。

??標的信息披露，項目評估價格為29.28億元，本次起拍價格較前次掛牌價格再度縮水20%，保證金1億元，增價幅度500萬元，卓睿物業加價一次即成功競得。。

??第一太平戴維斯華北區研究部負責人、助理董事李想在受訪時表示，世茂工三是一個典型的城市更新項目，目前該項目仍有商戶運營，但實際上它已經處于經營不善的狀態。項目當前的整體招商、運營、管理水平平庸，無法匹配三里屯商圈潮流的檔次和氛圍，所以它需要重新賦能、激活潛力。“中植系”在城市更新這個賽道已經完成了好幾宗收購交易，說明他們很有興趣在這個領域持續發力。

??全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平告訴記者，像世茂工三這樣的小體量商業，一定要有獨特的定位，例如，SKP-S館、奢侈品快閃、西單城市更新場等。

??圍繞做高端品牌創新店，還是有想象空間的，王永平表示，但由資本方拿下的這個小體量項目，除非能整合到資源方合作操盤，否則單獨一家資本，很難能把它做起來。

??一波五折的拍賣

??昔日網紅項目虧損13億元出手

??29.72億元買入，16.45億元賣出，5年時間，賈躍亭在世茂工三這筆買賣上虧了13億元。

??公開信息顯示，世茂工三商場位于北京朝陽區三里屯工體北路，南臨工人體育場北路，東臨新東路，北靠幸福中路，西側為幸福村三巷。建筑面積8.23萬平方米，規劃用途為商業、地下商業、辦公、地庫。

??該項目2016年被世茂許榮茂以30億元的價格賣給了賈躍亭，高出市價近10億元，曾被稱為賈躍亭旗下最值錢資產。

??但隨后一場由拖欠供應商款項引發的樂視系資金鏈危機爆發。樂視為緩解資金之困，開始各方尋找買家接盤世茂工三。

??李想稱，世茂工三的最大優勢是區位，項目位處朝陽工體北路三里屯商圈，整個區域是北京潮流匯集的地方，有很強烈的吸引消費的能力。但它的問題就在于自從賈躍亭買下這個項目以后沒有用心打造，導致項目多年經營不善，還有著四次法拍四次流拍的經歷，這些都會對整個項目的品質和運營產生一定的負面影響。

??在此次成交前，項目標的的出讓之路較為坎坷，曾4度流拍。

??2019年1月世茂工三首次拍賣，起拍價格23.02億元，最終流拍；2019年4月世茂工三第二次拍賣，起拍價格21.87億元，降價5%，最終流拍；2019年8月世茂工三第三次拍賣，起拍價格為21.87億元，未調價，最終流拍；2021年4月世茂工三第四次拍賣，起拍價格20.5億元，降價6.26%，最終流拍。

??“這個項目之前流拍了四次，期間不斷地降價，最后降到16.45億元才拍賣成功，比之前的樂視的收購價格跌去差不多45%。說明該項目會讓很多的機構去認真思考一下，值不值得以這么高的價格來拍、要不要去跟投。”李想坦言。

??據競買公告，競拍成功后，拍賣款將繳入法院指定賬戶，該戶名即為中信銀行總行營業部作為原告與樂視系作為被告的案件案號，北京財富時代置業、北京百鼎新世紀、樂視控股以及賈躍亭在此案中為被執行人，被執行標的為21.36億元。

??公開資料顯示，卓睿物業成立于2020年5月11日，法定代表人為趙一荻，注冊資本為1000萬元人民幣，公司由北京中植資源物業管理有限公司100%持股。

??北京中植資源物業管理有限公司為中植創信投資有限公司全資子公司；中植創信投資有限公司為中海晟融（北京）資本管理集團有限公司全資子公司；中海晟融（北京）資本管理集團有限公司由中海晟豐（北京）資本管理有限公司持股99.9333%，由解直錕持股0.0667%；中海晟豐（北京）資本管理有限公司由解直錕持股100%。

??為什么是中植系？

??多年來，“中植系”在房地產行業內有不少布局，是很多房企背后的“金主”。

??最近的一次，是與佳源國際聯手出現在10月末浙江嘉興的一場土地拍賣中。自去年佳源國際在嘉興首次聯合“中植系”沖進土地市場后，雙方便以佳源國際持股60%，“中植系”持股40%的方式展開數次合作。

??在“中植系”買入北京工體3號公寓的同時，世茂的名字以合作方的名義被提及。2020年4月26日，“中植系”投資平臺中海晟融披露已收購北京市東城區工人體育場西路公寓項目（北京工體3號公寓），并以40%權益引進世茂集團合作。

??坊間盛傳，“中植系”在房地產圈最大的合作對象就是世茂，通過中植創信投資這個平臺與世茂以50:50的股權比例成立了多家公司。

??除此之外，還有佳兆業。2017年9月，佳兆業復牌半年后，掌門人郭英成用項目收益作為交換，引入“中植系”外援，旗下中海晟融透過設立35億元基金收購佳兆業位于深圳南門墩城市更新項目51%股權。中植方面稱，深圳這座城市是投資者們不愿錯過的“寶地”。

??在房地產行業，“中植系”善用錯綜復雜的資本運作。除世茂、佳兆業外，還與大名城、萬通地產、藍光發展等上市房企有過密切交往。

??近年來，中植系對北京大宗資產項目已經不是首次出手。

??除購入中弘大廈、工體項目外，2016年，中植系旗下中融信托旗下地產投資基金中融長河資本，還先后斥資逾32億元收購北京中融信托大廈、百盛太陽宮寫字樓，進行了"商改辦"改造，并迅速對外出租。

??據了解，此次拍賣，龍湖、世茂、高和、遠洋資本、帝王都曾表現出意向，但最終由中植拿下。

??李想認為，類似世茂工三這樣的城市更新類項目，它的募、投、管、退周期大約是五到十年，它和傳統的住宅開發周期與模式并不一樣。首先城市更新的周期更長；其次，在“三道紅線”等嚴格的政策監管下，上市房企對現金流的要求更趨嚴格，而該項目資產偏重、回報周期也更長。

??因此部分房企去實踐多元化、比如進入城市更新的賽道，更易受到財務狀況的束縛，表現得更加謹慎。李想表示，反而一些房地產領域的機構投資者或基金方，他們的操盤模式可能會更靈活、更激進一些。

??世茂工三項目確實需要一些新思路和新想法去打造，大致的方向應該是兩種，一種還是作為購物中心去運營；另一種是“商改寫”。但這兩種方向都是機遇和挑戰并存，而且需要一定的時間去升級、改造、調整，李想稱。