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??處于“綠檔”就一定安全？上市房企債務(wù)壓力可能比想象中更嚴(yán)重。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，TOP50上市房企有息負(fù)債合計(jì)6.37萬億元，手握現(xiàn)金（不包括受限制存款及現(xiàn)金）2.68萬億元，現(xiàn)金對有息負(fù)債平均覆蓋率僅42%。

??自去年下半年以來，包括“三道紅線”、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在內(nèi)多個政策陸續(xù)出臺，以及多地嚴(yán)查經(jīng)營貸款違規(guī)入市情況下，房企融資渠道持續(xù)收緊。

??在曾經(jīng)高周轉(zhuǎn)模式下，高負(fù)債并不算什么，很快可以通過回款解決負(fù)債問題。但現(xiàn)在，房企權(quán)益銷售額占比明顯下降，銷債比指標(biāo)并不理想。另據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2021年上半年TOP50上市房企權(quán)益銷售額合計(jì)3.99萬億元，平均銷債比為63%；曾被部分開發(fā)商引以為傲的銷債比指標(biāo)如今已黯然失色。

??債務(wù)危機(jī)如影隨形。

??現(xiàn)金2.68萬億元 有息負(fù)債超6萬億元

??“現(xiàn)金為王”時(shí)代，沒有什么比手握資金更安全。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2021年上半年TOP50市房企共持有現(xiàn)金2.68萬億元，其中，萬科、碧桂園分別以1952億元和1679.21億元成為“現(xiàn)金王”。此外，持有現(xiàn)金超過1000億元的還有保利發(fā)展、中國鐵建、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國，這6家共持有現(xiàn)金8767億元，約占TOP50強(qiáng)房企總現(xiàn)金33%。

??但高負(fù)債也是甩不掉的包袱。截至2021年上半年，TOP50上市房企總負(fù)債共計(jì)21.52萬億元，總負(fù)債超過1萬億元房企有6家，均是標(biāo)桿大房企，如萬科、綠地控股、保利發(fā)展等。

??在房企負(fù)債中，分為有息負(fù)債與無息負(fù)債，其中，有息負(fù)債主要是指企業(yè)負(fù)債當(dāng)中需要支付利息的債務(wù)，更能體現(xiàn)房企真實(shí)負(fù)債水平。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2021年上半年TOP50上市房企有息負(fù)債共計(jì)6.37萬億元，按照7%平均融資成本計(jì)算，每年要還利息約4500億元。

??從有息負(fù)債規(guī)模分布看，有8家房企有息負(fù)債規(guī)模超過2000億元，分別是保利發(fā)展、碧桂園、融創(chuàng)中國、綠地控股、中國鐵建、萬科集團(tuán)、中海地產(chǎn)等，這8家房企有息負(fù)債規(guī)模共2.6萬億元，約占50家房企有息負(fù)債總和41%。

??其中，保利發(fā)展、碧桂園、融創(chuàng)中國有息負(fù)債均超過3000億元，分別達(dá)3341.14億元、3242.4億元、3035.3億元；有14家房企有息負(fù)債在1000億-2000億元，分別是華夏幸福、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、世茂集團(tuán)、華發(fā)股份、華僑城、華潤置地、佳兆業(yè)、金地集團(tuán)、中國奧園、旭輝集團(tuán)、新城控股。

??21家有息負(fù)債在500億-1000億元，包括雅居樂、中國金茂、綠城中國、陽光城、金科股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光、融信、正榮、榮盛等；有息負(fù)債在500億元以下有7家，如祥生集團(tuán)、濱江集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、路勁集團(tuán)、弘陽地產(chǎn)、新力控股、建業(yè)地產(chǎn)。

??在財(cái)務(wù)考核中，有息負(fù)債現(xiàn)金覆蓋率、貨幣資金與有息負(fù)債比率，可以用來分析公司是否存在債務(wù)危機(jī)。一個財(cái)務(wù)穩(wěn)健的公司，其貨幣資金應(yīng)該能夠覆蓋有息負(fù)債。

??以此指標(biāo)來衡量，即便如萬科這種偏謹(jǐn)慎型房企、手握現(xiàn)金1952億元，但有息負(fù)債2697.1億元，現(xiàn)金覆蓋率也才72%，這在TOP50強(qiáng)房企中已經(jīng)算是最好成績。

??銷債比普遍不達(dá)標(biāo)

??“在行業(yè)中，銷售量和負(fù)債比例大于1就沒有風(fēng)險(xiǎn)，我們現(xiàn)在銷債比超過了1.5到2，基本上沒什么風(fēng)險(xiǎn)。”這是3年前融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在業(yè)績會上說的一句話。彼時(shí)，融創(chuàng)銷債比遠(yuǎn)在1以上。

??在房地產(chǎn)行業(yè)，高杠桿才能帶來高資產(chǎn)回報(bào)率。但高杠桿又意味著不安全，必須通過高周轉(zhuǎn)卸掉身上的包袱，因此，銷債比（權(quán)益銷售額∕有息負(fù)債）這個指標(biāo)比較完美平衡了杠桿與安全性。

??樓市黃金時(shí)代已過，尤其近年來房企愈發(fā)倚賴合作拿地與開發(fā)，在分?jǐn)傎Y金壓力與風(fēng)險(xiǎn)前提下，權(quán)益銷售額占比下滑明顯。從2021年上半年情況看，TOP50上市房企銷債比指標(biāo)普遍不達(dá)標(biāo)，平均銷債比僅為63%，即銷售額僅能覆蓋有息負(fù)債6成。

??具體來看，TOP50房企中，僅2家房企銷債比超過1，分別是中梁控股（銷債比1.23）、祥生集團(tuán)（銷債比1.07）。巧的是，這兩家都是來自浙系房企，且在沖刺規(guī)模上你追我趕。

??7家房企銷債比在0.9-1（不含），分別是龍光集團(tuán)（0.99）、美的置業(yè)（0.97）、濱江集團(tuán)（0.94）、新力控股（0.94）、碧桂園（0.93）、中國金茂（0.92）、路勁集團(tuán)（0.9）。

??9家房企銷債比在0.8-0.9（不含），分別是萬科、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、中駿集團(tuán)、中海地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、華潤置地、金地集團(tuán)、新城控股。

??14家房企銷債比在0.6-0.8（不含），分別是金科股份、融信中國、金輝控股、陽光城、綠城中國、旭輝集團(tuán)、時(shí)代中國、招商蛇口、首創(chuàng)置業(yè)、融創(chuàng)中國、世茂集團(tuán)、正榮集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展。

??9家房企銷債比在0.5-0.6（不含），分別是中國恒大、弘陽地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、雅居樂、寶龍地產(chǎn)、佳兆業(yè)、綠地控股、藍(lán)光發(fā)展。

??銷債比在0.5以下房企有9家，包括合景泰富（0.48）、中國奧園（0.44）、遠(yuǎn)洋集團(tuán)（0.39）、富力地產(chǎn)（0.38）、華發(fā)股份（0.29）、首開股份（0.27）、華僑城（0.24）、中國鐵建（0.11）、華夏幸福（0.08）。

??無息負(fù)債也在增加 長期償債能力堪憂

??在泰禾、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等TOP50房企接連爆發(fā)危機(jī)后，仿佛嗅到了危險(xiǎn)的味道。整個房地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)愈發(fā)逼近。

??考察房地產(chǎn)企業(yè)償債能力，可能需要更多財(cái)務(wù)指標(biāo)。相比有息負(fù)債，無息負(fù)債更是一個龐大數(shù)字。無息負(fù)債是指不需要支付利息的負(fù)債，比如拖欠施工方工程款；因“三條紅線”監(jiān)管的是“有息負(fù)債率”，于是房企在總負(fù)債不變情況下，通過增加“無息負(fù)債”達(dá)到規(guī)避監(jiān)管目的。

??產(chǎn)權(quán)比率提供了一個可以觀察的角度。這一指標(biāo)是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額比率，用于衡量企業(yè)長期償債能力。產(chǎn)權(quán)比率越高，說明企業(yè)償還長期債務(wù)能力越弱；反之，產(chǎn)權(quán)比率越低，說明企業(yè)償還長期債務(wù)能力越強(qiáng)。

??從財(cái)務(wù)穩(wěn)健角度出發(fā)，產(chǎn)權(quán)比率一般在1:1比較合適，這說明企業(yè)股東資本可以足夠償還債務(wù)人提供資本，對債務(wù)人是安全借款。

??從這個指標(biāo)來看，TOP50房企普遍面臨長期償債能力不足壓力。整體看，TOP50房企總負(fù)債高達(dá)21.52萬億元，股東權(quán)益合計(jì)5.54萬億元，兩者相差懸殊，產(chǎn)權(quán)比率高達(dá)3.88。

??其中，表現(xiàn)最好的是中海地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)比率為1.52，總負(fù)債與股權(quán)權(quán)益總額基本相匹配。

??產(chǎn)權(quán)比率在2-3間有9家，包括招商蛇口、華潤置地、路勁集團(tuán)、雅居樂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、佳兆業(yè)、合景泰富。

??有14家房企產(chǎn)權(quán)比率超過5，分別是陽光城、濱江集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)、中南建設(shè)、碧桂園、綠地控股、中梁控股、祥生集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、建業(yè)地產(chǎn)。其中，藍(lán)光發(fā)展產(chǎn)權(quán)比率達(dá)8.8；建業(yè)地產(chǎn)這一比率更是高達(dá)11.65，其中風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。