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??在行業(yè)比拼耐力的關(guān)鍵階段，手握現(xiàn)金又拿地保守的中海地產(chǎn)，成為資本市場選中的防御性標(biāo)的。

??截至8月底，中國海外發(fā)展（00688.hk）股價(jià)徘徊于18港元一線，市值約2000億港元，是近兩年來資本市場上跌幅較小的房地產(chǎn)股票之一。其較低的負(fù)債、充裕的現(xiàn)金，讓市場投資者將其視為防御性投資標(biāo)的。

??變化 

??“變不是最重要的，變化的趨勢(shì)或趨勢(shì)的變化是最重要的，趨勢(shì)的變化讓人發(fā)現(xiàn)看得見的未來”。中海地產(chǎn)董事長顏建國在2021年中期財(cái)報(bào)中，引用管理學(xué)家彼得德魯克的名言如是道。

??在這一份后疫情時(shí)代的中期財(cái)報(bào)中，《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》注意到，中國海外發(fā)展有限公司（下稱“中海”）交出了不俗的財(cái)報(bào)：中海實(shí)現(xiàn)合同銷售額約2072.1億元，同比增長約20.5%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約1078.8億元，同比增長約21.7%；毛利率為28.5%，較上年同期減少2.1個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤約207.8億元，同比增長1.2%；扣除稅后投資物業(yè)公允值變動(dòng)收益的歸母凈利潤為192.3億元，同比上升10.9%。

??深究之下，頭頂“利潤王”的名頭，中海也正經(jīng)歷行業(yè)低潮，其業(yè)績趨于平庸。事實(shí)上，公司公布的核心凈利潤增長 11% 至 192 億元人民幣，但如果剔除 2021 年上半年 10 億元人民幣的匯兌收益，同時(shí)考慮2020 年上半年 5 億人民幣的匯兌損失，其核心凈利潤增長僅有 1.4%，在規(guī)模化增長的同時(shí)，利潤增長趨于停滯。

??一葉知秋。在這個(gè)房住不炒，金融業(yè)縮減地產(chǎn)信貸規(guī)模的宏觀環(huán)境中，中海將如何獲得持續(xù)性的業(yè)績?cè)鲩L，是迫切需要回答的現(xiàn)實(shí)難題。

??謀定 

??“沒有人能夠左右變化，惟有走在變化之前。”德魯克在《創(chuàng)新與企業(yè)家精神》如是寫道。

??值得注意的是，中海中期業(yè)績公告的主席報(bào)告書中給出了未來路徑的判斷：看得見的未來，正在變得越來越清晰：行業(yè)洗牌期加速到來，政策與市場將給予財(cái)務(wù)健康、遵循商業(yè)邏輯的企業(yè)更大的發(fā)展空間。與此同時(shí)，該報(bào)告還預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)金融將繼續(xù)收緊，下半年商品房銷售增速走低，全年銷售保持平穩(wěn)增長。

??換句話說，中海在戰(zhàn)略上，正在等待高負(fù)債企業(yè)的市場出清。這是一個(gè)殘酷的行業(yè)現(xiàn)實(shí)，終將有一批高負(fù)債房企，將被擠出房地產(chǎn)市場。而這些被擠出者的市場份額，將會(huì)被幸存者分享。

??中海確有這樣的底氣。截至2021年上半年，中海三條紅線指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，凈負(fù)債比率、資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金短期債比維持在 32.5%、53.4%和 2.6 倍，中海財(cái)務(wù)狀況相對(duì)穩(wěn)健。其中最為重要的是，2021年中海持有現(xiàn)金達(dá)1174.27億元，較年初上升了6.3%；現(xiàn)金短債比2.6、長短期債務(wù)比4.0；與此同時(shí)，2021年上半年，公司平均融資成本僅 3.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一眾中小房企以及頭部民營房企。《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》的觀點(diǎn)是，在行業(yè)系統(tǒng)性下滑的利潤率面前，還沒拿地開發(fā)，這些資金成本極低的房企就已贏了一個(gè)身位。

??隱憂 

??但手握好牌的中海地產(chǎn)，也同樣有隱憂。

??近年來，中海頻繁曝出業(yè)主維權(quán)事件。最新的案例是北京市石景山區(qū)中海寰宇天下二期等被曝出業(yè)主維權(quán)事件，主要原因是房屋質(zhì)量問題。按業(yè)內(nèi)規(guī)律，多地項(xiàng)目被曝出的質(zhì)量問題，大多起因于強(qiáng)力的成本管控所致。這對(duì)一個(gè)500強(qiáng)建筑央企的子公司而言，令人唏噓。正所謂“一分錢一分貨”，如何在成本與質(zhì)量中取得均衡，是一個(gè)現(xiàn)實(shí)課題。

??另外一個(gè)隱憂仍在于行業(yè)利潤趨勢(shì)性下滑。中海地產(chǎn)仍將不可避免行業(yè)趨勢(shì)利潤下滑的風(fēng)險(xiǎn)，如同財(cái)報(bào)所披露的那樣，中海地產(chǎn)今年上半年凈利潤率19.3%，同比下降3.9%。中海地產(chǎn)高管也在業(yè)績發(fā)布會(huì)上研判，行業(yè)利潤率的下降，會(huì)逐漸趨于社會(huì)平均利潤率。這也意味著，中海地產(chǎn)要維持利潤的持續(xù)增長，需要更大的業(yè)績規(guī)模。

??在一個(gè)市場規(guī)模已經(jīng)見頂，蛋糕不再做大的時(shí)代，搶占地產(chǎn)業(yè)出局者、甚至局中資金緊崩者的市場份額，這需要果斷甚至某些時(shí)點(diǎn)上的略顯激進(jìn)。而在近些年的拿地策略中，中海又是一家拿地保守的公司，如何在其中取得均衡，將會(huì)是一個(gè)不容輕視的策略挑戰(zhàn)。

??換句話說，作為一家上市公司，在行業(yè)下滑的時(shí)候，要有較好的防御性；而一旦未來市場向好，同樣需要適時(shí)的進(jìn)攻性。這將是衡量中海地產(chǎn)，能否真正成為一家優(yōu)秀公司的關(guān)鍵。