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??兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)3個(gè)月后，潘石屹“套現(xiàn)夢(mèng)”又落空。

??9月10日下午，SOHO中國(guó)突發(fā)公告稱，黑石集團(tuán)決定不就收購(gòu)公司股權(quán)作出要約。

??公告顯示，對(duì)于此前高盛代表黑石集團(tuán)收購(gòu)本公司全部已發(fā)行股份要約，鑒于目前滿足先決條件的進(jìn)展不足，各方一致認(rèn)為無法在最后截止日當(dāng)天或之前滿足先決條件，也同意不會(huì)推遲最后截止日，各方最終決定不作出要約。

??這意味著，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，SOHO中國(guó)又沒賣掉，潘石屹不得不繼續(xù)將其經(jīng)營(yíng)下去。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了解，這起收購(gòu)事件終止主要源自8月2日國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局簽發(fā)的一則通知，對(duì)要約方（黑石集團(tuán)）根據(jù)《中國(guó)反壟斷法》提交申報(bào)正式立案審查。

??“審查一直沒有結(jié)果，導(dǎo)致黑石對(duì)SOHO中國(guó)要約收購(gòu)超出了雙方約定期限。從實(shí)質(zhì)而言，主要由于監(jiān)管方態(tài)度不明，導(dǎo)致黑石對(duì)項(xiàng)目前景信心不足放棄收購(gòu)，否則雙方完全可以再繼續(xù)延長(zhǎng)要約時(shí)間。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??據(jù)一位收并購(gòu)領(lǐng)域投行人士稱，SOHO中國(guó)和黑石之間的交易本就是一項(xiàng)非常復(fù)雜的交易，雙方交易實(shí)質(zhì)上涉及的是兩個(gè)外資實(shí)體對(duì)中國(guó)境內(nèi)資產(chǎn)的交易，這就需要解釋錢從哪來、到哪去、怎么交稅等多個(gè)問題。

??9月10日下午收盤時(shí)，SOHO中國(guó)股價(jià)收于3.5港元∕股，上漲9.38%，漲幅居港股地產(chǎn)股板塊前十位，總市值181.98億港元。此時(shí)，市場(chǎng)還不知道SOHO中國(guó)收購(gòu)終止消息。

??黑石撤離 收購(gòu)終止

??黑石集團(tuán)對(duì)SOHO中國(guó)屬意已久，卻始終進(jìn)展不順。

??早在2020年3月，就有媒體報(bào)道，黑石集團(tuán)即將收購(gòu)SOHO中國(guó)。不過，5個(gè)月后，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，終止早前要約私有化事項(xiàng)。

??之后，SOHO中國(guó)始終沒有停下尋求買主步伐。2020年11月，市場(chǎng)傳出高瓴與SOHO中國(guó)談判的消息，但隨后被高瓴和SOHO中國(guó)董事會(huì)主席潘石屹連番否認(rèn)。

??今年6月，SOHO中國(guó)在公告中表示，其收到黑石發(fā)出的全面收購(gòu)要約，黑石將以現(xiàn)金交易方式收購(gòu)SOHO中國(guó)54.93%股權(quán)，交易總對(duì)價(jià)高達(dá)236.58億港元，折合人民幣約195億元。這一交易金額，相比一年前報(bào)價(jià)打了7折，足以看出潘石屹夫婦退出心切。

??根據(jù)雙方約定，黑石所收購(gòu)的股權(quán)全部來自潘石屹夫婦，此前潘石屹夫婦持有SOHO中國(guó)63.93%股權(quán)，為SOHO中國(guó)實(shí)際控制人。若交易順利進(jìn)行，黑石將成為SOHO中國(guó)第（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.modernhuayu.com）一大股東；潘石屹夫婦持股比例則將降至9%，并將從SOHO中國(guó)董事會(huì)退任，不再擔(dān)任執(zhí)行董事，黑石集團(tuán)將向董事會(huì)提名新的執(zhí)行董事。

??變數(shù)出現(xiàn)在8月初，SOHO中國(guó)及黑石集團(tuán)旗下公司發(fā)布公告稱，收到國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局對(duì)收購(gòu)事項(xiàng)審查通知，將對(duì)該收購(gòu)進(jìn)行反壟斷審查。

??當(dāng)時(shí)來看，這一審查屬于正常操作。根據(jù)《外商投資法》規(guī)定，外國(guó)投資者并購(gòu)中國(guó)境內(nèi)企業(yè)或者以其他方式參與經(jīng)營(yíng)者集中的，應(yīng)當(dāng)依照反壟斷法的規(guī)定接受經(jīng)營(yíng)者集中審查。

??但市場(chǎng)不乏擔(dān)憂，在目前監(jiān)管環(huán)境下，以及潘石屹自帶的各種話題屬性，這場(chǎng)交易能否順利獲得市場(chǎng)監(jiān)管總局批準(zhǔn)，潘石屹能不能順利套現(xiàn)離場(chǎng)？

??一個(gè)月后的9月6日，SOHO中國(guó)再次更新要約收購(gòu)進(jìn)度，稱要約方（黑石集團(tuán)）已提供進(jìn)一步文件及材料，以回應(yīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)關(guān)于補(bǔ)充額外信息的要求，要約方已從市場(chǎng)監(jiān)管總局獲悉審查工作仍在進(jìn)行，其已被進(jìn)一步要求提供更多信息供監(jiān)管機(jī)構(gòu)審查，不確定審查程序?qū)⒂诤螘r(shí)完成。

??直至9月10日，SOHO中國(guó)宣告收購(gòu)要約終止。據(jù)公告，此次收購(gòu)失敗原因是“目前滿足先決條件的進(jìn)展不足”，各方一致認(rèn)為無法在最后截止日(2021年12月31日)當(dāng)天或之前滿足先決條件且不會(huì)推遲最后截止日。SOHO中國(guó)方面表示，為解除公司在收購(gòu)守則項(xiàng)下的持續(xù)義務(wù)并維持有序的股票市場(chǎng)，各方?jīng)Q定不作出要約。

??一位從事跨境收并購(gòu)業(yè)務(wù)的投行人士稱，在先決條件均未達(dá)成情況下，交易雙方主動(dòng)終止交易，大概率是認(rèn)為獲得審批通過會(huì)需要很長(zhǎng)時(shí)間。黑石作為一家PE機(jī)構(gòu)，顯然希望交易很快就能通過，畢竟其資金都是有成本的。

??“此次終止或許是由于外部審查監(jiān)管較為嚴(yán)格，若收購(gòu)?fù)瓿桑谑鳛橥赓Y擁有SOHO中國(guó)旗下寫字樓項(xiàng)目，可能會(huì)影響寫字樓市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

??黑石集團(tuán)是美國(guó)規(guī)模最大的上市投資管理公司,其在中國(guó)布局遠(yuǎn)不止SOHO中國(guó)一個(gè)標(biāo)的。2008年以來，黑石集團(tuán)就在中國(guó)不斷投資辦公樓、商場(chǎng)和物流資產(chǎn)等。

??去年10月，黑石接手了融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項(xiàng)目，總價(jià)12億元；11月，又啟動(dòng)了對(duì)富力地產(chǎn)旗下廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園項(xiàng)目的收購(gòu)計(jì)劃，并于今年1月份正式簽署協(xié)議，交易總作價(jià)為11億美元（約合人民幣71億元）。到目前為止，黑石在中國(guó)的物流布局已經(jīng)覆蓋23個(gè)城市，面積達(dá)到5300萬平方英尺。

??SOHO中國(guó)出路在哪？

??目前，潘石屹和張欣夫婦仍共同持有SOHO中國(guó)63.93%股份，為第（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.modernhuayu.com）一大股東。然而，經(jīng)過幾年資產(chǎn)變賣后，SOHO中國(guó)資產(chǎn)已不復(fù)當(dāng)初。

??2014年以來，潘石屹開始變賣資產(chǎn)。彼時(shí)，作價(jià)52.3億元向金融街出售了上海海倫廣場(chǎng)、靜安廣場(chǎng)兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目；當(dāng)年9月，又以30.5億元將凌空SOHO約10萬平方米物業(yè)，賣給了攜程控股；

??2015年，以84.93億元出售所持有的上海外灘國(guó)際金融中心地段50%的股權(quán)；

??2016年，以32.2億元將上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)賣給了國(guó)華人壽保險(xiǎn)；

??2017年，又分別以35.7億元和49.44億元將上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余物業(yè)，出售給新加坡吉寶置業(yè)及香港私募基金基匯資本；

??2019年，SOHO中國(guó)出售了13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，總價(jià)值78億元，以及價(jià)值7.61億元的2583個(gè)地下停車位；

??2019年10月，傳言潘石屹想要出售SOHO中國(guó)八大核心項(xiàng)目（北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)項(xiàng)目），成交價(jià)可能高達(dá)80億美元。

??不停的變賣資產(chǎn)，令市場(chǎng)猜測(cè)潘石屹是想通過“清倉(cāng)”實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)套現(xiàn)。

??潘石屹本人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不看好由來已久。早在2007年，潘石屹就曾表示，房?jī)r(jià)兩大隱憂已出現(xiàn)，下跌現(xiàn)象已有表露。2015年，潘石屹預(yù)言房?jī)r(jià)還要降，并呼吁年輕人不要買房。2018年4月，潘石屹曾在微博表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)一天比一天畸形，有些地方已經(jīng)違背基本常識(shí)，但該微博很快被刪除。

??截至2021年6月30日，SOHO中國(guó)主要投資物業(yè)項(xiàng)目?jī)H剩9個(gè)，分別是前門大街項(xiàng)目、光華路SOHO2、望京SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、外灘SOHO、銀河SOHO以及麗澤SOHO。這些資產(chǎn)均是位于北京、上海核心地段的寫字樓，出租率常年高于90%，租金收入非常可觀。這是SOHO的最后家底，也是黑石看上SOHO的主要原因。

??但靠著租金收入，相比高額的利息支出，SOHO中國(guó)幾乎是“虧本賺吆喝”。

??財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)收入為8.05億元，同比下降44.6%；毛利為6.59億元，同比下降17.5%。SOHO中國(guó)收入全部來自租金收入，沒有物業(yè)銷售收入；上半年，公司租金收入約為8.05億元，同比增長(zhǎng)約3%；SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)約為3.4億元，同比增長(zhǎng)約67%。

??“當(dāng)前京滬寫字樓市場(chǎng)整體承壓，雖然2021年上半年SOHO投資物業(yè)平均出租率已經(jīng)恢復(fù)至90%，但公司總租金收入僅同比增長(zhǎng)3%，說明公司‘以價(jià)換量’現(xiàn)象較為明顯。”貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中認(rèn)為。

??債務(wù)指標(biāo)方面，截至2021年6月30日，SOHO中國(guó)總借貸共計(jì)約185.23億元。其中，約11.82億元將于一年內(nèi)到期；約16.02億元將于一年以上二年以內(nèi)到期；約54.42億元將于二年以上五年以內(nèi)到期；約102.97億元將于五年以上到期。以其平均借貸成本4.7%計(jì)算，這些借款一年的利息支出就達(dá)8.7億元，高于盈利。

??對(duì)于SOHO中國(guó)而言，相比于收租金顯然賣掉資產(chǎn)更為劃算。未來SOHO中國(guó)是否會(huì)再次被標(biāo)價(jià)出售仍是一個(gè)懸念。

??柏文喜認(rèn)為，目前狀態(tài)下SOHO中國(guó)很難再找到接盤人，大概率只能繼續(xù)自持經(jīng)營(yíng)或散賣物業(yè)；SOHO中國(guó)上市地位也無繼續(xù)維持必要，退市是大概率事件。