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??“這也是一次雙贏交易。彩生活是物業(yè)第一股，具有別人沒有的行業(yè)地位，第一股與第一強的物業(yè)合作，會產(chǎn)生非常好的化學反應(yīng)。”9月29日，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江對中國房地產(chǎn)報記者表示，這次交易強化了碧桂園服務(wù)的全域布局，增強了市場競爭能力。

??9月27日，李長江剛剛接受了中國房地產(chǎn)報記者的專訪，話題涉及今年以來的兩筆重磅交易——藍光嘉寶及富力物業(yè)，以及背后的收并購邏輯。彼時，他表示，做完這兩筆交易后，碧桂園服務(wù)手里仍有較為充裕的現(xiàn)金，不排除有繼續(xù)進行大宗并購的可能性。話音剛落，第3個大宗并購案便達成了。

??他認為，今年與這3個物業(yè)上市公司的合作，都是市場行為，也都實現(xiàn)了雙贏、甚至三贏。作為物業(yè)管理行業(yè)的頭部企業(yè)，碧桂園服務(wù)每年接觸的收并購項目以幾十個乃至上百個為單位，“手中始終都有項目在洽談”。在他看來，當前的市場，收并購的機會非常多，“當好的機會出現(xiàn)時，我們會果斷把控”。

??對于傳聞中的熱門標的——恒大物業(yè)，他直言：“之前的確接觸過，當下的確沒有接觸。”至于未來是否會合作，“不能否定有這種可能性，但的確主動權(quán)也不在我們。”

??藍光嘉寶、富力物業(yè)、彩生活等收并購機遇的出現(xiàn)，很大部分是源于今年以來房地產(chǎn)行業(yè)生存環(huán)境的變化。從一些機構(gòu)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)市場增量天花板的臨近，難免會給物業(yè)上市公司的增長預(yù)期帶來一定影響。對于這個問題，李長江看得比較樂觀，他相信地產(chǎn)行業(yè)只是階段性的遇到了政策執(zhí)行的門檻，但房地產(chǎn)行業(yè)依然還在成長，物業(yè)管理行業(yè)也一樣。“我依然認為，物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)在所處的位置，就像10年前的地產(chǎn)行業(yè)。”目前，物業(yè)管理行業(yè)仍然高度分散，前100強管理規(guī)模的市占率才30%左右，“行業(yè)遠未到高度集中的階段，對有志于做大做強的公司都有很大機會”。

??“跟富力物業(yè)談了幾個月，價格公道”

??中國房地產(chǎn)報：今年碧桂園服務(wù)完成了兩筆大額的收并購，對于這兩筆交易，你是怎么看的？碧桂園服務(wù)看中了富力物業(yè)什么？

??李長江：兩筆合作，其實都是市場的行為，當機會來的時候，各自站在自己的立場，感覺交易對自己有幫助，就做了。藍光嘉寶是春節(jié)后開始推進合作事項，每天24小時談判，就各自直達決策層，在完成各種法定手續(xù)后，實質(zhì)交易就完成了。

??富力物業(yè)，我們主要認同幾個方面，他們的管理質(zhì)量、項目的分布和我們可以形成互補，特別是在一線城市的業(yè)務(wù)。商業(yè)的部分是不錯的，團隊也非常不錯，有些管理人員我比較熟悉，了解公司的長短板。這種合作就是雙贏，甚至可能是三贏，我們是一方，對方物業(yè)是一方，甚至還有對方的地產(chǎn)母公司，各算各的賬，彼此都覺得這樁生意值得做，那就做。這種機會是市場帶來的，不是刻意就能找到的。

??中國房地產(chǎn)報：以富力物業(yè)的規(guī)模，洽談的時間應(yīng)該會比較長吧？富力物業(yè)在今年4月份向港交所提交了上市申請，那雙方應(yīng)該是在4月份之后才接觸的？交易的難度是不是也比較大，預(yù)計幾時能完成？

??李長江：跟富力物業(yè)的合作用了不短時間，畢竟公司體量不小，要推進談判，了解項目和團隊情況，各自上會等。可能4月份之前，對方?jīng)]有這個想法，4月份之后，大的房地產(chǎn)形勢發(fā)生變化，股東的需求跟過去不一樣了，所以就開始談。

??其實每一單業(yè)務(wù)的合作、談判都不是那么容易，各自的立場和關(guān)注點不一樣，還要評估資產(chǎn)質(zhì)量和以后的管理效果，也要考慮投資者的看法，以及長遠來講，對公司有沒戰(zhàn)略上的幫助。要看的不僅僅是價格，有些項目看似很便宜，但不符合公司的戰(zhàn)略需求，對業(yè)務(wù)也沒幫助，甚至可能還有負面影響，再便宜也不能要。

??我們跟富力物業(yè)的交易，價格應(yīng)該說是公道的，不存在誰占了便宜。我們跟所有合作者都追求的是價格公道，雙方認同，各取所需。這樣對未來的合作才會有幫助，價格只是其中一個因素。

??根據(jù)協(xié)議，富力物業(yè)很快能完成整合。

??接觸過恒大物業(yè)

??中國房地產(chǎn)報：之前業(yè)內(nèi)傳聞不少物業(yè)公司都跟恒大物業(yè)談過收購，但價格沒談攏，碧桂園服務(wù)有沒有談過？

??李長江：恒大物業(yè)之前的確接觸過，當下的確沒有接觸。對于未來是否合作，不能否定有這種可能性，同時，的確主動權(quán)不在我們。嚴格說，之前也還沒談到價格問題。

??中國房地產(chǎn)報：你怎么看待當下物業(yè)管理行業(yè)的收并購市場？今年收并購方面的預(yù)算是多少？是否還有進一步融資的需求？

??李長江：當下的市場，我們認為機會非常多。但是內(nèi)部在把控的時候，我們對每次機會都審慎看待，風控、合規(guī)性、團隊能力、未來的協(xié)同效益是否匹配等，都是非常重要的把控點，無論是藍光、還是富力的合作，都是基于長遠戰(zhàn)略來組織的。

??我們歷來不做收并購的預(yù)算規(guī)劃，完全根據(jù)市場做決定，這兩次在資本市場的融資是基于我們判斷市場機會出現(xiàn)，然后做的融資。如果做了預(yù)算，團隊為了把錢花出去，就容易出現(xiàn)把控不嚴、為了擴張而擴張的現(xiàn)象，最終并購的質(zhì)量未必能達到我們的要求。目前沒有再融資的安排，但當市場機會來臨的時候，公司也有很多手段和辦法解決資金需求，目前資金還是充裕的。

??中國房地產(chǎn)報：未來的幾個月是否還會有收并購的交易落地？

??李長江：我們手中始終都有項目在洽談，每一年談過的公司收并購項目，以幾十個甚至上百個為單位，但最后能夠真正達成目標的就那么幾個。下半年還有沒有大宗并購的機會？我覺得一切都有可能，只要手里有資金，當好的機會出現(xiàn)時，我們會果斷把控。但毫無疑問，我們也會用好每一分錢。

??中國房地產(chǎn)報：除了收并購，碧桂園服務(wù)也投資入股了不少同行如中梁百悅、長城物業(yè)等，這是出于什么考慮？

??李長江：這屬于小股的財務(wù)投資。既然是財務(wù)投資，一定是追求回報，而且我們認為這個回報是有保障、符合預(yù)期的。第二，我們可能跟被投資的公司形成戰(zhàn)略業(yè)務(wù)的協(xié)同，也有可能存在更多合作機會。

??對行業(yè)信心不減 千億營收目標不變

??中國房地產(chǎn)報：根據(jù)碧桂園服務(wù)的發(fā)展規(guī)劃，公司希望在2025年達成“千億營收”。在房地產(chǎn)市場銷售增速放緩的前提下，是否還有信心如期達成這個目標？

??李長江：我相信地產(chǎn)行業(yè)只是階段性的遇到了政策執(zhí)行的一個門檻，但是房地產(chǎn)行業(yè)依然存在，那么物業(yè)行業(yè)也會存在。物業(yè)行業(yè)現(xiàn)在所處的發(fā)展程度，還處于10年前的地產(chǎn)行業(yè)。這一年來的行業(yè)整合只是在推進，沒有大的集中度整合，無論是增值服務(wù)還是基礎(chǔ)服務(wù)的好多模式也還在逐步摸索，這兩年又受制于新冠疫情，目前真正的行業(yè)巨頭還沒形成。結(jié)論就是，無論是房地產(chǎn)還是物業(yè)行業(yè)，都還在成長。

??目前行業(yè)仍然是高度分散的，對有志于做大做強的公司都有很大機會。從市占率來看，行業(yè)前百強才30%左右，遠未到高度集中的階段，對每個企業(yè)都有機會。

??千億營收的目標我們已經(jīng)進行了分解，基礎(chǔ)物管服務(wù)希望實現(xiàn)500億元收入，增值服務(wù)超過300億元，城市服務(wù)超過200億元，商業(yè)物業(yè)方面希望過100億元。各個業(yè)務(wù)組合的時候，是可以做到的。哪一塊有短板的話，都可以用商業(yè)這一部分去補足，實現(xiàn)。

??中國房地產(chǎn)報：上市以來，碧桂園服務(wù)都保持了較高的利潤水平，今年上半年錄得的毛利率為33.39%、凈利率為19.26%。一些投資者難以理解為何物業(yè)管理能夠?qū)崿F(xiàn)比地產(chǎn)開發(fā)還高的利潤率，你是怎么看的？

??李長江：毛利率要分解來看，基礎(chǔ)物業(yè)管理的毛利率是比較低的，因為物業(yè)管理費調(diào)價難。真正高毛利的業(yè)務(wù)來自于業(yè)主的到家服務(wù)、經(jīng)紀服務(wù)等增值業(yè)務(wù)。未來5年，我們希望增值服務(wù)能夠貢獻超過300億元的收入，占比30%左右，但它所產(chǎn)生的利潤占比能夠達到60%以上。

??物業(yè)行業(yè)不能簡單的跟地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進行類比。這是一個輕資產(chǎn)的行業(yè)，沒有大量的資金成本，最重要的資產(chǎn)就是人了。在市場規(guī)則下，物業(yè)公司通過滿足業(yè)主需求，通過技術(shù)手段和專業(yè)能力實現(xiàn)較高的回報是合理的。

??中國房地產(chǎn)報：最近幾個月，物業(yè)上市公司的股價回調(diào)了不少，有機構(gòu)認為這是價值回歸，你是否認同？碧桂園服務(wù)旗下的業(yè)務(wù)有沒有分拆上市的計劃？

??李長江：目前沒有分拆的想法。我不認為股價的調(diào)整是價值回歸，近期資本市場的擔憂情緒比較濃，有時候股價漲跌并不完全跟業(yè)績掛鉤。物業(yè)行業(yè)是民生行業(yè)，涉及千家萬戶，并沒有那么大的風險。股價的分化也比較厲害，可能在這種市場情況下，投資者更能甄別公司的抗風險能力。我相信，品牌好、團隊優(yōu)秀、經(jīng)營業(yè)績好，技術(shù)手段也能跟上的公司，市場會給出合理的估值。