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　　2020年新冠疫情的來襲，使得物管行業價值迅速釋放，短短兩年實現快速發展，物業服務企業在資本市場的表現節節走高。

??根據克而瑞物管&中物研協監測，截止到2021年9月30日，物業管理行業上市企業總數52家。遞表企業總數為26家，新增遞表企業2家。

??然而，自去年下半年以來資本市場急劇降溫，截止至2021年9月30日，恒生物業服務及管理指數下跌5.6%。52家上市物企股價下跌4.6%，非港股通上市物企下跌3.4%，18家港股通物企下跌5.4%。

??與此同時，上市物企公告收并購事項新增18起，交易金額135.11億元。在經歷了資本市場的回調后，部分物業企業開始從尋求上市到收并購風向轉換。

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??物業板塊兩次集中式回調

??在過去的一年，物業板塊出現了兩次集中式回調。第一次出現在今年年初，大部分物業股股價距離峰值幾近“攔腰斬”，除了修復過高的估值以外，受去年8月以來房地產調控“三道紅線”政策的波及，物業股一騎絕塵的上漲動力被壓制，尤其是去年10月以來幾只新股相繼破發，更加劇了股價的下行壓力。

??隨著3月左右物企財報的發布，物業股終于止跌回升，當月物業板塊平均漲幅約5.3%，較前月增加2.9個百分點，也達到了2020年9月以來的漲幅峰值。

??第二次是在今年7月底，受國家對教育等民生行業的調控影響，資本市場整體避險情緒較高，包括龍頭物企在內的幾乎所有物業股下跌，物業板塊在6月、7月、8月股價平均漲幅分別為-1.3%、-14.0%和-1.5%，整體降至波谷。

??物業股兩次下探，一方面是修復過高的估值，包含仲量聯行、世邦魏理仕等在內的多家國際知名物業企業在經歷百余年的發展之后，PE也大多穩定在20-30，國內此前動輒50,60倍的估值含有虛高的成分。

??另一方面物業管理行業多項規范性政策不斷出臺，以規范行業發展。政策初期難免會帶來一部分負面情緒，但長期來看，政策不是為了打壓物業管理行業，長期來看有利于行業進一步規范發展，向良性競爭的成熟市場轉型。

??截至2021年9月，恒生指數下跌5.6%，滬深300下跌0.1%，恒生物業服務及管理指數下跌5.5%，均出現下降。同時，52家上市物企股價下跌4.6%，非港股通上市物企下跌3.4%， 18家港股通物企下跌5.4%。

表：2021年9月物業板塊資本市場表現

數據來源：克而瑞物管整理

??其中，本月股價漲幅前三的物企分別為第一服務控股、招商積余和融信服務；跌幅最多的三家物企分別為時代鄰里、佳兆業美好和寶龍商業。

??年初至9月30日，股價漲幅前三的物企分別為和泓服務、中海物業和濱江服務；跌幅最多的三家物企分別為卓越商企服務、時代鄰里和恒大物業。

表：物業企業資本市場表現

數據來源：克而瑞物管整理

??02

??部分企業開始回購股份

??在上市物企延續小幅下跌走勢的市場環境下，部分企業開始回購股份，包括碧桂園服務、融創服務、世茂服務、合景悠活等。

??尤其是新城悅服務，自7月6日開始，新城悅服務持續用“股份激勵計劃的受托人買入”和“公司回購”兩種方式從二級市場買入公司股份。其中，9月份回購次數16次，涉及金額6131.83萬港元。

表：新城悅服務回購股份情況

數據來源：克而瑞物管整理

??2021年9月9日融創服務發布公告回購100萬股，回購價格每股17.24-17.58港元，涉資1747.94萬元；9月15日再次耗資4694.55萬港元回購300萬股，回購價格每股14.96-16.32港元。

??世茂服務則發布公告稱，公司于2021年9月16日購回但尚未注銷股份50萬股，已發行股份占有關股份發行前的現有已發行股份數目為0.0212%，每股價格最高為13.68港元，每股價格最低為13.4港元，付出總額為678.45萬港元。

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??物企從尋求上市到收并購風向轉換

??在資本市場開始出現回調的過程中，市場頻發企業大宗收并購事件。根據克而瑞物管&中物研協監測，本月上市物業服務企業對外公告收并購事項新增18起，交易金額135.11億元。

??提及收并購，今年首當其沖的便是碧桂園服務：2月25日，以48.47億元收購藍光嘉寶服務64.62%股權，開創首例上市物企間的并購，48.47億元的價格也創下了彼時業內的收購記錄。9月20日，碧桂園服務發布公告稱以不超過100億元收購富力物業，9月28日，發布公告稱以不超過33億元收購彩生活服務核心資產鄰里樂控股。

??相較于大開大合的碧桂園服務，萬物云則是走上了平臺化轉型之路。別樣的合作模式也吸引了行業大量的目光。8月5日，陽光城公告稱，以陽光智博100%股權投資萬物云并換取其4.8%股權。此外，雙方保留合作身份進行資源互換，通過成立合資公司承接未來新增交付的項目。9月中旬，伯恩物業加盟萬物云。去年達成合作的萬盈服務也于中秋節前夜遞交了招股書。

表：近期物企收并購情況

圖：近一年物企收并購走勢

數據來源：克而瑞物管整理

??究其緣由，一方面是因為資本的介入加速了行業的整合，也擠壓了中小企業的生存空間，行業分化日益嚴重。另外一方面是因為港交所上市門檻的提高，使得未趕上之前風口的企業處境尷尬。

??從規模上看，截至2021年年中，47家上市物企總在管面積達52.4億㎡，其中5家企業在管面積超3億㎡，16家企業在管面積超1億㎡，頭部企業與尾部企業在管規模差異高至378倍。

??從估值上看，規模與模式導致了上市物企的PE分化。在管面積1億㎡以上、1千萬至1億㎡、1千萬㎡以下企業的平均PE有較大分化，大規模企業估值表現顯著優于普通企業。此外，物管+商管模式企業平均PE約為傳統物管模式企業的1.51倍。

??因此，部分物業企業開始從尋求上市到收并購風向轉換，如陽光智博與萬物云達成股份置換協議，9月16日撤回了港交所上市申請。

??從目前市場情況來看，隨著監管的趨嚴與服務同質化的加劇，物業服務企業在資本市場上的火熱也逐漸趨于冷靜，在此情形下，強者恒強的的行業格局逐漸顯現，中小物企彎道超車的機會愈發渺茫。

??在過去的一年中，政策端不斷釋放、傳遞信號，鼓勵物業服務企業拓寬服務邊界，積極探索“物業+養老”、“物業+托幼”、“物業+美居”等多元的服務模式，旨在為居民生活提供多樣化的社區服務，從而滿足當前居民日益變化的生活需求。不斷變化的需求促使物業服務業不斷打破邊界，向新的領域延展，物管賽道空間持續擴張。

??因此，對于管理規模尚小，品牌競爭力較弱的企業，在自身區域內深度挖掘，或是加碼布局專業領域，在為客戶提供高質量服務的理念下實現差異化突圍或是一種選擇。