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??規(guī)模房企2021年的銷售“成績(jī)單”沒(méi)有出現(xiàn)奇跡。

??1月4日，記者從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年全年，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額11.08萬(wàn)億元，同比下降3.5%；全口徑銷售金額為12.7萬(wàn)億元，同比下滑3.0%；權(quán)益銷售金額為8.88萬(wàn)億元，同比下滑6.0%。

??房地產(chǎn)業(yè)上一次出現(xiàn)明顯下行走勢(shì)，還要回溯到2008年。彼時(shí)，受國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及國(guó)際金融環(huán)境變化的影響，中國(guó)各城市房地產(chǎn)交易量普遍下降40%左右，整體走勢(shì)低迷。

??中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展幾十年來(lái)，周期性發(fā)展是很重要的特征。當(dāng)政策收緊時(shí)，房企業(yè)績(jī)下行；當(dāng)政策放寬時(shí)，房企又迎來(lái)“春天”，以此循環(huán)往復(fù)。

??曾在房企任職高管的楊明（化名）告訴記者，過(guò)去很多年，房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)一般是以抑制市場(chǎng)過(guò)冷或過(guò)熱及其可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)作為出發(fā)點(diǎn)的，因此行業(yè)呈現(xiàn)出“發(fā)展、回落、再發(fā)展”的周期性規(guī)律。但過(guò)去一年，房地產(chǎn)的政策論調(diào)不能再以這種“周期論”來(lái)看。在房住不炒的定性前提下，房地產(chǎn)的發(fā)展更多的是強(qiáng)調(diào)民生屬性的回歸。未來(lái)，房企不能再有僥幸心理，以舊的邏輯理解新的形勢(shì)。

??“2021年應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)的分水嶺，與之前的周期性發(fā)展模式相比，市場(chǎng)化的因素對(duì)行業(yè)的影響降低了很多，政策因素加大了不少。”一位民營(yíng)房企副總裁對(duì)記者表示，政府對(duì)于房地產(chǎn)的管控力度使得行業(yè)周期論出現(xiàn)紊亂和不調(diào)，民營(yíng)企業(yè)的信心也因此受到很大的打擊，行業(yè)整體形勢(shì)不容樂(lè)觀。

??周期性發(fā)展邏輯變了

??過(guò)去幾十年間，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了數(shù)個(gè)持續(xù)時(shí)長(zhǎng)3至4年的完整周期。

??到2021年，新的周期拐點(diǎn)似乎已經(jīng)顯現(xiàn)。盡管全年全口徑千億房企達(dá)到43家，與2020年持平，但規(guī)模房企2021年整體的銷售目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于過(guò)去三年105%以上的平均水平。

??縱覽2021年行業(yè)的銷售表現(xiàn)，上半年一片熱火朝天，下半年則急轉(zhuǎn)直下，且同比銷售跌幅持續(xù)擴(kuò)大，從7月份的下降7%，一路走闊至11月的39.3%。

??“我們往年都是逐月上行，上半年特別是一季度相對(duì)壓力大一點(diǎn)，市場(chǎng)差一點(diǎn)，到了二季度之后，市場(chǎng)開(kāi)始回穩(wěn)回升，到了下半年還會(huì)創(chuàng)一個(gè)小新高，”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱復(fù)盤2021年銷售時(shí)表示，但是2021年看到的整體情況是一路下行的。

??銷售業(yè)績(jī)下滑帶來(lái)的影響之一便是房企開(kāi)始向內(nèi)降低成本、增加效益。

??一位曾在頭部房企任職的人士告訴記者，其所在的西南區(qū)域一個(gè)項(xiàng)目100多員工，在2021年12月優(yōu)化掉將近一半，他也在優(yōu)化名單之中。“原來(lái)3000多人的華中區(qū)域，目前已經(jīng)優(yōu)化剩下2000多人，最終的目標(biāo)是大約1800人。”該房企的另一位員工告訴記者。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年內(nèi)300余名房企高管發(fā)生職位變動(dòng)，龍頭房企、央企國(guó)企也在所難免。而更多的是拿著N+1補(bǔ)償?shù)钠胀ǖ禺a(chǎn)員工。

??銷售下滑只是2021年房企下滑表現(xiàn)的其中一面。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來(lái)融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)達(dá)到五年來(lái)最低點(diǎn)。

??2021年，房企融資最明顯的降溫發(fā)生在三季度，受部分企業(yè)違約事件的影響，房企融資總量下滑到3079億元，同比下降32%；到四季度，房企融資降到低谷，融資總量?jī)H1767億元，同比減少55%。

??融資不暢疊加政策因素也使房企的拿地力度減小。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年，TOP一百房企拿地總額25377億元，同比下降21.5%。TOP一百房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為45.1%，與去年同期相比下降8.9個(gè)百分點(diǎn)。

??上述民營(yíng)房企副總裁認(rèn)為，從市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律看，房地產(chǎn)行業(yè)已然進(jìn)入了深耕和細(xì)作的階段，競(jìng)爭(zhēng)力度進(jìn)一步加大。最讓其無(wú)法承受的是，資金和土地獲取渠道出現(xiàn)了根本性變化，行業(yè)自有資金利潤(rùn)率下降很多，與之相應(yīng)的，公司虧損的項(xiàng)目也越來(lái)越多。

??他認(rèn)為，對(duì)一部分企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前的政策形勢(shì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)影響巨大，大部分民企在去化完現(xiàn)有土地存量后，后續(xù)發(fā)展乏力。退出市場(chǎng)或?qū)Ｗ瞿骋患?xì)分市場(chǎng)或許是這類房企的可行之路。

??房企等待市場(chǎng)修復(fù)

??在經(jīng)過(guò)一年的“洗禮”后，2021年12月下旬，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》刊文稱，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位沒(méi)有變，這一論調(diào)又給了市場(chǎng)以充足的信心。

??該文章認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面沒(méi)有變，住房需求依然旺盛。具體表現(xiàn)為，一是住房剛性需求。當(dāng)前我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬(wàn)以上，帶來(lái)大量新增住房需求；二是住房改善性需求。2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。

??監(jiān)管層并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展陷入不利局面視而不見(jiàn)。2021年9月以來(lái)，監(jiān)管層逐漸釋放政策糾偏信號(hào)。12月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均提出，“更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”、“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。另有不少城市從放松預(yù)售資金監(jiān)管、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、出臺(tái)“限跌令”等方面出手調(diào)整。

??上述房企前高管認(rèn)為，“房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)基本面不會(huì)變，關(guān)鍵在于監(jiān)管層如何在回歸民生和產(chǎn)業(yè)發(fā)展兩者之間尋找定量的平衡，以求房地產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展。”

??作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，目前，房地產(chǎn)業(yè)包含的金融風(fēng)險(xiǎn)依舊是不容忽視的。

??同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從80多家內(nèi)房股海外債到期余額來(lái)看，2021年-2025年為兌付高峰期，到期余額分別為14.94億美元、273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元。因此未來(lái)5年，房企都將面臨規(guī)模巨大的美元債償付壓力，特別是2022年為償還壓力最大年份。

??根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2014年～2019年，房企的違約債券余額占比長(zhǎng)期處于低位（4%以下），2020年房地產(chǎn)違約債券余額占全市場(chǎng)比重提升至8%。進(jìn)入2021年后，房企違約情況進(jìn)一步加劇，全年違約債券余額約達(dá)735億元。

??此前，旭輝董事局主席林中發(fā)文表示，房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向從來(lái)沒(méi)變，要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，堅(jiān)決降杠桿。近期政策變化僅是微調(diào)，防止過(guò)急過(guò)快，造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果2022年3月份觸底，6月份恢復(fù)常態(tài)，已是較樂(lè)觀的情況。

??不過(guò)，上述房企副總裁告訴記者，市場(chǎng)修復(fù)期可能在12個(gè)月以上。盡管如此，政策層面也不會(huì)再讓市場(chǎng)恢復(fù)到太熱的程度，而且過(guò)去的市場(chǎng)周期邏輯失靈的可能性較大。但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量猶在，在這輪調(diào)整中仍能安全健康發(fā)展的有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，仍有發(fā)展機(jī)會(huì)。