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??早在2021年12月初，中國(guó)奧園一家境內(nèi)子公司7800萬(wàn)元信托貸款無(wú)法償還時(shí)，就有投資者對(duì)奧園今年年初的美元債兌付表示擔(dān)憂。如今，兌付日期未至，奧園已經(jīng)提前官宣違約。

??數(shù)月來(lái)，面對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)問(wèn)題，中國(guó)奧園采取了不少措施，包括與債權(quán)人溝通尋求債務(wù)展期，以及對(duì)旗下項(xiàng)目資產(chǎn)出售套現(xiàn)。不過(guò)，從最新的違約結(jié)果看，企業(yè)的流動(dòng)性問(wèn)題并真正未得到緩解。

??接近中國(guó)奧園的一位人士告訴記者，“奧園的項(xiàng)目如果要賣的話，這時(shí)候就只能是賤賣，”具體到項(xiàng)目出售，“奧園也有在談，但對(duì)方開(kāi)價(jià)太低。”

??最新消息顯示，中國(guó)奧園已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入境外債務(wù)重組程序。“在目前流動(dòng)性資金歸集極其困難的情況下，奧園選擇了通過(guò)市場(chǎng)化手段積極推進(jìn)境外債務(wù)重組，也是為境內(nèi)債務(wù)問(wèn)題解決騰挪時(shí)間和空間。”中國(guó)奧園在回應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者時(shí)表示。

??美元債違約

??據(jù)披露，上述奧園的四筆美元債本金余額共計(jì)10.86億美元，包括2022年1月20日到期的4.2%優(yōu)先票、2022年1月23日到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)、2023年6月到期的7.35%優(yōu)先票據(jù)、2024年6月到期的7.95%優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行規(guī)模分別為1.88億美元、5億美元、2億美元、2億美元。

??2021年10月中旬，奧園曾對(duì)外披露，對(duì)2022年1月到期的兩筆美元債進(jìn)行了回購(gòu)，回購(gòu)金額共計(jì)200萬(wàn)美元;此后，其表示已對(duì)1月到期兩筆美元債做好了再融資安排。

??奧園在公告中稱，對(duì)于上述兩筆本金余額共6.86億美元的美元債，到期不支付余下本金以及最后一期利息;而對(duì)于一年半、兩年半后才到期的另外兩筆美元債，則不會(huì)繼續(xù)支付最新一期利息。

??據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月20日，奧園尚未償還的美元債余額共約32億美元。有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為,鑒于奧園的償債能力，在正常情況下是在未來(lái)數(shù)年陸續(xù)到期，如果因交叉違約集中到期，將面臨更大的償還壓力。

??在此情況下，債務(wù)重組成為中國(guó)奧園不得不做出的選擇。

??中國(guó)奧園稱，經(jīng)審慎考慮流動(dòng)性狀況，并為求保留有限現(xiàn)金資源且對(duì)所有債權(quán)人保持公平以等待整體債務(wù)重組，中國(guó)奧園擬就其他境外金融債務(wù)采取相同原則。中國(guó)奧園同時(shí)提示，其所有其他境外金融負(fù)債項(xiàng)下將發(fā)生(或已發(fā)生)違約事件。

??根據(jù)公告，此前，奧園已聘請(qǐng)了相關(guān)財(cái)務(wù)顧問(wèn)，進(jìn)行盡職調(diào)查，評(píng)估其目前的流動(dòng)性、現(xiàn)金流情況，為其制定重組方案提供基礎(chǔ)。

??“該等外部專業(yè)顧問(wèn)已于評(píng)估及盡職調(diào)查方面有重大進(jìn)展。”奧園方面稱，在完成之后，“適時(shí)盡快地向債權(quán)人及其他持份者提出重組建議以供考慮。”

??此外，中國(guó)奧園指出，其一直積極物色潛在機(jī)會(huì)，將會(huì)按符合公司及持份者整體最佳利益的條款出售資產(chǎn)及引入戰(zhàn)略投資者，而進(jìn)行的任何出售事項(xiàng)或引入戰(zhàn)略投資均旨在為其創(chuàng)造流動(dòng)性緩解或解決債務(wù)問(wèn)題。“集團(tuán)繼續(xù)保持與潛在戰(zhàn)略投資者及買家的初步磋商，但截至公告日期尚未與任何潛在投資者或買家訂立任何具法律約束力的協(xié)議。”

??保交付成首選

??2021年10月，不少房企面臨海外債風(fēng)險(xiǎn)，各大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)開(kāi)啟了對(duì)包括奧園在內(nèi)的房企評(píng)級(jí)的下調(diào)，并引發(fā)了債權(quán)人提出提前償債的要求。

??2021年半年報(bào)顯示，中國(guó)奧園的凈負(fù)債率80.7%，現(xiàn)金短債比1.3倍，剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率78.5%，踩中“三道紅線”中的一條。

??中國(guó)奧園一年內(nèi)到期有息負(fù)債合計(jì)517億元，貨幣資金683億元。賬面上看，貨幣資金能覆蓋一年內(nèi)到期的有息負(fù)債。

??不過(guò)，2021年12月2日的公告顯示，奧園為借款人或擔(dān)保人的本金金額共6.512億美元的融資因評(píng)級(jí)下調(diào)而被要求償還，而奧園“并無(wú)付款或就替代付款安排與該等債權(quán)人達(dá)成協(xié)議”。

??彼時(shí)，奧園的資金鏈已經(jīng)相當(dāng)緊張。2021年11月，奧園先后爭(zhēng)取到了三筆國(guó)內(nèi)ABS私募債的展期，發(fā)行金額合計(jì)約15.16億元，而對(duì)于理財(cái)產(chǎn)品也給出了現(xiàn)金分期兌付和實(shí)物資產(chǎn)兌付兩套方案。

??在出售資產(chǎn)方面，中國(guó)奧園采取了不少措施。

??11月14日，中國(guó)奧園披露稱，擬以9億港元(約7.34億元)出售雙福、名萬(wàn)投資及裕康的全部已發(fā)行股本，其中包括香港燕貽大廈部分物業(yè)。公告顯示，此次出售股權(quán)事項(xiàng)估計(jì)虧損1.77億港元(約1.44億元)，相當(dāng)于8折出售。

??2021年12月3日，中國(guó)奧園管理層在召開(kāi)的紓困會(huì)議上提到，公司目前以各類債券、基金不逾期為首要目標(biāo)，包括從區(qū)域公司歸集資金、出售城更股權(quán)、引入戰(zhàn)投及主席個(gè)人認(rèn)購(gòu)定增股票乃至出售物業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等。

??12月份，有媒體報(bào)道，中國(guó)奧園位于加拿大、澳大利亞的幾個(gè)項(xiàng)目都在洽談中。今年1月初，中國(guó)奧園正在處置的境外資產(chǎn)中已有約4至5個(gè)項(xiàng)目在洽談買家，預(yù)計(jì)交易金額在30億元左右。

??上述接近奧園的人士稱，公司一直都有出售資產(chǎn)的計(jì)劃，問(wèn)題就在于怎么落地而已。

??“市場(chǎng)持續(xù)低迷，打擊消費(fèi)者信心，令本集團(tuán)難以按合理?xiàng)l款變現(xiàn)存貨及出售資產(chǎn)。”奧園在最新的公告中表示，當(dāng)前仍在物色潛在機(jī)會(huì)，進(jìn)行資產(chǎn)出售或引入戰(zhàn)略投資者，以期緩解或解決債務(wù)問(wèn)題。

??值得一提的是，在資產(chǎn)出售、債務(wù)重組的同時(shí)，奧園表示將著力保交付，“本集團(tuán)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目按計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行，本集團(tuán)亦繼續(xù)確保竣工交付，及降低營(yíng)運(yùn)開(kāi)支。”

??中國(guó)奧園方面近期披露，2021年12月以來(lái)，其在重慶、長(zhǎng)沙、郴州、南京、惠州等城市的近10個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了提前交付。

??匯生國(guó)際資本總裁黃立沖認(rèn)為，中國(guó)奧園暫不支付到期美元債本金與利息，將重點(diǎn)放在保交付，并進(jìn)行債務(wù)重整，是企業(yè)面臨財(cái)務(wù)困境權(quán)衡輕重后，最終做出的選擇。這種做法可以被市場(chǎng)接受。