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??“出險”房企陣營中，千億房企正榮地產(chǎn)正在積極尋求自救與他救。

??在2月23日召開的正榮地產(chǎn)（06158.HK）投資者電話會議上，就債務(wù)兌付問題，公司高層披露，目前公司已經(jīng)梳理了一批合作項目和投資性物業(yè)，正與現(xiàn)有的合作方以及央企國企洽談項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜。預(yù)計2022年上半年，正榮地產(chǎn)可以完成30億元～40億元左右規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。

??此外，政策以及市場的回暖，也能一定程度上增加公司現(xiàn)金以保證債券兌付。借此，正榮地產(chǎn)希望向投資人獲取一年喘息時間，用以強化公司經(jīng)營和資產(chǎn)處置。

??對外界披露數(shù)十億元規(guī)模的資產(chǎn)處置計劃，意味著又將有“活水”涌入這家企業(yè)，盡管這“活水”來之不易。當日，在地產(chǎn)股普遍“蕭條”的情況下，正榮地產(chǎn)逆勢拉升，最高漲幅達13%，最終收盤漲8.22%，報0.79港元每股。

??除了資產(chǎn)處置，此前，正榮地產(chǎn)還計劃為數(shù)筆境外債券進行展期處理，這也是不少與正榮地產(chǎn)類似的出險房企目前正在努力的方向之一。

??就債務(wù)展期是否能夠獲得債權(quán)人同意的問題，正榮地產(chǎn)方面在回應(yīng)中國房地產(chǎn)報記者時稱，2月23日是臨時召開的投資者會議，詳細的債務(wù)展期安排情況會在3月11日召開會議時對外披露。

??上海市光大律師事務(wù)所高級合伙人徐軍在受訪時表示，債務(wù)展期也好，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也罷，都是“出險”房企解決債務(wù)危機的途徑之一，不同的途徑和措施適用于不同境況的房企。

??“從政策導(dǎo)向上看，央企國企成為當前房企資產(chǎn)受讓方的可能性高一些，但若資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格合適的，轉(zhuǎn)讓方式‘干凈’，非央企國企的積極性也會很高，畢竟從市場角度，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身屬于商業(yè)博弈，前提是各方有獲取利潤的空間。”徐軍表示。

??債務(wù)展期與資產(chǎn)處置

??這次直面投資者之前，2月21日晚，正榮地產(chǎn)（06158.HK）發(fā)布了一則尋求交換要約及同意征求的公告，涉及該公司目前處于存續(xù)期的所有境外債。對于2022年內(nèi)將到期的5筆境外債，其一并尋求交換要約。

??查債通數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)目前共有14筆未到期境外債券，存續(xù)規(guī)模約35.99億美元。其中，2022年到期的本金加利息大概有15億美元。

??據(jù)悉，境外美元債的交換要約以及同意征求是正榮地產(chǎn)債務(wù)展期計劃當中的一部分，美元債之外，正榮地產(chǎn)還將計劃和其他境外債包括ABS和銀行貸款的債權(quán)人協(xié)商達成類似的展期安排，同時希望將2022年到期的大部分母公司層面發(fā)行的債務(wù)都能協(xié)商展期。

??債務(wù)展期實屬無奈之舉。在2月23日的電話會議上，正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝透露了公司過去幾個月以來的艱難歷程。

??他表示，2021年下半年以來，正榮地產(chǎn)銷售幾乎每個月都在下降。2022年1月，正榮地產(chǎn)的合約銷售總額為78.97億元，同比下降29.5%。雖然公司采取了各種措施減少開支，推進資產(chǎn)處置，然而未能止住經(jīng)營現(xiàn)金流大幅衰減的趨勢。

??與此同時，境內(nèi)外的融資和再融資逐步停滯，其中包括西安、廣州等多個地方開發(fā)貸融資都遭到落空，部分國有股份銀行合同未到期就提前抽貸。

??今年1月份以來，正榮地產(chǎn)還款接近55億元，但僅融資14億元，整個融資凈流出40多億元。疊加春節(jié)前工程款以及其他支出高峰，正榮地產(chǎn)1月份支出比平時高出了將近15億。整個一月份的整體現(xiàn)金流流出約81億元，超出預(yù)期50億元。

??2月初，正榮可用資金占總資金約5%左右，受限比例高達95%。不過，據(jù)透露，2月正榮有接近120億元的應(yīng)收賬款，95%的受限資金比例也有望降低。

??電話會議中，正榮地產(chǎn)透露，目前已經(jīng)梳理了一批合作項目和投資性物業(yè)，與現(xiàn)有的合作方以及央企國企洽談項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，預(yù)計今年上半年可以完成30億元～40億元規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。

??數(shù)十億元的資產(chǎn)處置計劃成為正榮地產(chǎn)與投資人博弈的籌碼。會上，黃仙枝表示，“我們希望廣大債權(quán)人能夠理解公司當前的處境，給我們一年的時間，讓我們來強化經(jīng)營和資產(chǎn)處置，回收現(xiàn)金流，同時迎接政策的好轉(zhuǎn)。在發(fā)展中妥善解決整個債務(wù)問題，這也符合各位債權(quán)人的長期利益。”

??如果債券持有人接受公司的展期方案，正榮地產(chǎn)有望從在途資金的回籠以及受限資金的釋放、加快銷售和資金回籠、及持有物業(yè)的出售三個方面回籠資金，滿足債券兌付。

??截至2月初，正榮地產(chǎn)預(yù)計剩余的權(quán)益貨值大概有1300億元以上，基本上分布在南京、福州等這些核心的省會。同時，還有近100億元的持有物業(yè)，公允價值的凈值大概在40億元~50億元。

??行業(yè)信心尚待恢復(fù)

??正如正榮地產(chǎn)電話會議所言，當前，處置資產(chǎn)成為其需要緊緊抓住的紓困機會。最新消息顯示，2月24日，正榮地產(chǎn)將其持有的榮福（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了合作方美的置業(yè)。

??此前的1月30日，正榮（廈門）置業(yè)有限公司還曾轉(zhuǎn)讓了廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán)，接盤方為平安信托。

??當前，尚不清楚債務(wù)展期和資產(chǎn)出售是否能夠徹底幫助房企擺脫當前的困局，但根據(jù)當前的市場狀況看，不少出現(xiàn)問題的房企均在采取類似的動作自救。

??目前來看，兩種自救模式成為主流：首先是諸多房企新發(fā)債券的“借新還舊”模式，資金用途包括項目建設(shè)、償還項目貸款、補充流動資金等；其次，通過拋售手中的項目、業(yè)務(wù)以期快速獲得現(xiàn)金。后者例如富力地產(chǎn)接連兩次出讓廣州國際機場綜合物流園股權(quán)，出讓總價近57億元。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，除了恒大、富力，奧園、新力外，陽光城、世茂等房企均有項目在打包出售。此外，暫緩拿地或不拿地，引入戰(zhàn)投，借力分擔(dān)風(fēng)險，回購股權(quán)、債務(wù)展期均成為房企的自救手段。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為，“出險”民企將項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓予合作方或央企國企只是緩解暫時流動性壓力的方式，而要從根本上擺脫當下面臨的流動性困局還需要樓市回暖和銷售回款大幅提升。

??柏文喜表示，目前市況之下，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)一則無法獲得較好的對價，換不回來多少資金；二則也沒有更多的房企有太多的富余資金來接盤。因此，目前行業(yè)信心可能還尚待恢復(fù)，樓市回暖也需要更多的實質(zhì)性舉措。

??如果上述多種紓困手段仍不能幫助“出險”房企很好地解決債務(wù)危機，企業(yè)無法承受巨額債務(wù)，陷入資不抵債的境地，就可能走向債務(wù)重組，甚至進入司法程序進行破產(chǎn)重整，徐軍補充道。

??值得注意的是，目前出險房企處置資產(chǎn)的接盤者很多都有國資背景。柏文喜認為，若因此國企央企市場份額占比大幅提升以及市場集中度快速提升，會損害整個房地產(chǎn)市場的市場化程度與活躍度，對行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展不利，也會反過來損害土地財政的可持續(xù)性。