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??今年的年報季，比往年透露出更多行業信息。

??受母公司、關聯公司的影響，已有數家頭部上市物業管理企業宣布延遲年報發布。

??3月21日晚間，世茂服務發布公告稱，2021年經審核全年業績將延遲刊發，原因是審計程序受到影響：其一，集團的若干管理層及雇員在最新一波疫情中被安排接受檢疫隔離，其二，從第三方取得若干外部確認函以進行審計之工作有所延遲；3月21日，雅生活服務發布公告稱，由于公司需要更多時間審定全年業績，董事會宣布董事會會議日期將延期至2022年3月31日舉行，此前該董事會會議曾擬于2022年3月28日舉行；3月22日，恒大物業發布公告稱將延期披露年度業績，公司在審核2021年年度的財務報告過程中，發現公司有約為人民幣134億元的存款，為第三方提供的質押保證金，已被相關銀行強制執行； 3月22日，融信服務也發布公告稱，羅兵咸永道會計師事務所已辭任公司核數師，由于核數師變更以及疫情反復限制集團及時收集必要文件的能力，公司無法于2022年3月31日之前落實2021年度的經審核綜合財務報表。

??在這些企業推遲業績發布時間的情況下，遠洋服務控股有限公司(以下簡稱“遠洋服務”,股票代碼:06677.HK)屬于年報按時交卷的一批。

??3月18日，遠洋服務發布了2021年報。年報顯示，全年實現營業收入29.66億元，同比增長47%，毛利潤為8.25億元，同比增長61.3%，凈利潤為4.41億元，同比增長68.1%。

??在一年前的2020年業績會上，遠洋服務董事局主席兼總裁楊德勇曾表示，遠洋服務2021年合約面積超1億平方米，在管面積8000萬平方米，收入30億元，凈利潤4億元，2021實現社區增至業務收入占比20%以上。

??如今看來，楊德勇的這番話基本上算是兌現了承諾。

??對于未來計劃，遠洋服務方面表示，“（公司將）堅持高質量收并購，完成標桿項目甌睿物業、未來和諧和大連正源的收購，收并購合約面積766萬平方米，以提升區域密度為導向，布局高品質的住宅、商寫和醫療業態。”

??在2022年業績指引方面，楊德勇表示，2022年預計收入和凈利潤增速在40%到50%，凈利潤率保持在現有的水平。合約面積1.5億平方米，在管面積能夠超過1億平方米，主要是通過外拓來實現。

??物業管理

??仍是主要收入來源

??遠洋服務的業務分為三個部分，物業管理及商業運營服務、社區增值服務和非業主增值服務。

??2021年年報顯示，遠洋服務物業管理及商業運營服務收入為15.88億元，占比達53%，是其第一大收入來源。其中，商業及寫字樓板塊收入達4.6億元，占物業管理及商業運營服務收入的29%。社區增值服務收入為7.89億元，占比為27%，同比提升11個百分點。非業主增值服務收入為5.88億元，占比為20%。

??值得注意的是，和2020年同期相比，物業管理及商業運營服務收入占比下降，從66%下降至53%。在整體營收中，社區增值服務收入占比由16%上升至27%，但其毛利率從62%降至40%。

??在盈利方面，2021年，遠洋服務毛利潤為8.25億元，同比增長約61%，毛利率約為28%，較2020年上升約3個百分點；年內溢利為4.41億元，同比增長約68%；公司擁有人應占溢利為4.39億元，同比增長約70%。

??遠洋服務方面表示：“受益于高毛利潤的商業及寫字樓板塊運營業務開展，以及增值服務板塊大幅提升，公司收入結構持續改善。”

??截至2021年12月31日，遠洋服務物業管理服務的總合約建筑面積約為1.06億平方米，總在管建筑面積為7350萬平方米，分別較2020年12月31日增長約49%及62%。其中，來自第三方的合約建筑面積累計達5360萬平方米，占總合約建筑面積比例由約33%提升至51%。

??規模增長、社區增值發力

??“從數據上看，主要是規模擴張、業態豐富及社區增值服務業務的增長帶來的?！笨硕鹞飿I管理企業研究總監湯曉晨表示。

??截至2021年12月31日，遠洋服務物業管理服務實現合約建筑面積1.06億平方米，較2020年底新增 3480萬平方米；在管建筑面積7350萬平方米，較2020年底新增2800萬平方米；來自第三方的合約建筑面積累計達5360萬平方米，占總合約建筑面積由約33%提升至51%。

??2020年12月17日，遠洋服務正式在港交所上市。遠洋服務把擴大規模當作其上市融資首要目的，將上市融資約60%及8.6億元用于選擇性地把握戰略投資及收購機會，并進一步發展戰略聯盟及擴大物業管理業務的規模。

??不難看出，遠洋服務也在加快擴大規模速度。

??2021年7月，遠洋服務就花2250萬元完成收購甌睿物業80%股權，加大醫療服務業態布局；2020萬元為收購主要于鄭州從事提供物業管理服務的公司51%股權的部分付款。

??除了規模的擴展，社區增值服務也是遠洋服務的營收保障。

??在湯曉晨看來，“社區增值服務代表了物業企業的探索性業務，其占比增長有助于優化企業營收結構，但需保持持續性。”

??一位業內人士表示，“對于社區增值服務來說，說明遠洋服務在逐漸進行業務結構優化，這一點具有積極意義，至少說明當前物業企業在積極做結構優化，類似結構有積極的意義，能夠擴大業務收入來源和豐富業務收入渠道。”

??相關研究機構分析人士認為，“首先，遠洋服務營收增加的基礎之一是管理規模的迅速擴張。其次，遠洋服務營收結構中，受益于高毛利的商寫運營業務開展、增值服務板塊收入大幅提升以及公司收入結構的持續改善。同時，公司積極推進標準化及精細化管理，遠洋服務凈利同樣表現不俗?！?/p>

??在上述分析人士看來，“當前社區增值服務板塊已經是各家物業企業競逐的賽道，遠洋服務過去一年在社區增值服務板塊聚焦主力賽道，實現跨越式增長，具體來看，遠洋服務在社區增值服務板塊聚焦經紀業務、美居服務、社區零售、社區空間運營四大主力業務?！?/p>

??資料顯示，遠洋服務經紀業務收入同比提升533%至2.06億元，全年新開租售門店40家，項目覆蓋率達26%。租售成交額超過30億元。美居服務方面，業務覆蓋新房拎包入住、老房裝修及適老化改造。社區零售收入同比提升2630%至1.27億元。