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??放慢腳步，是為了更好地準(zhǔn)備“過(guò)冬”。

??3月29日，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）召開(kāi)2021年全年業(yè)績(jī)會(huì)，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森、執(zhí)行董事王俊、首席執(zhí)行官楊明耀、建業(yè)地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官趙瑞昆等出席發(fā)布會(huì)。

??據(jù)建業(yè)地產(chǎn)年報(bào)，受疫情、洪災(zāi)與行業(yè)大環(huán)境影響，2021年建業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)業(yè)績(jī)?cè)俣瓤s水，部分財(cái)務(wù)指標(biāo)也出現(xiàn)下滑，其全年合約銷(xiāo)售額為601.05億元，同比2020年減少約12%；未實(shí)現(xiàn)經(jīng)調(diào)整后的700億元銷(xiāo)售目標(biāo)。在大本營(yíng)河南市場(chǎng)占有率也從2020年的7.24%降至2021年的6.9％。

??建業(yè)地產(chǎn)管理層表示，2022年，將向管理要紅利，提質(zhì)降本增效。管理層亦表示，規(guī)模不再是第一位，生存下去才有機(jī)會(huì)發(fā)展。

??2022年，胡葆森掌舵建業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)30周年。而立之年，建業(yè)地產(chǎn)放慢腳步，下調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)至530億元，這背后正是胡葆森對(duì)企業(yè)管理和行業(yè)發(fā)展的思考。

??2009年，金融危機(jī)爆發(fā)后的第二年，胡葆森寫(xiě)了一篇新年寄語(yǔ)，題為《向農(nóng)民學(xué)習(xí)生存的智慧》，胡葆森在文中說(shuō)，當(dāng)你手里有很多糧食時(shí)，要想到有一天災(zāi)荒來(lái)了沒(méi)有糧食怎么辦，要準(zhǔn)備好充足的過(guò)冬糧食。

??“讓我們向農(nóng)民學(xué)一點(diǎn)兒生存的智慧，將自己的心態(tài)打回躁動(dòng)前的原形,這也許是度過(guò)漫長(zhǎng)冬天最好的良方。”胡葆森曾說(shuō)。

??業(yè)績(jī)?cè)俣瓤s水

??受洪災(zāi)與疫情影響，河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受?chē)?yán)重沖擊。官方披露數(shù)據(jù)顯示，2021年河南省商品房銷(xiāo)售額約8657億元，同比下降7.5%；鄭州市銷(xiāo)售額約2608億元，同比下降22.6%。

??受區(qū)域市場(chǎng)下行影響，以河南為大本營(yíng)的建業(yè)地產(chǎn)雖穩(wěn)坐省內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售金額與銷(xiāo)售面積“雙料冠軍”，但其多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均出現(xiàn)下滑。

??年報(bào)顯示，2021年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額601.1億元，同比減少約為12%；合同銷(xiāo)售面積約816.6萬(wàn)平方米，同比減少8.2%。

??2021年，建業(yè)地產(chǎn)收益約為419.59億元，同比下跌3.1%，物業(yè)銷(xiāo)售收益由2020年約416.07億元減少2.2%至2021年約407.09億元；毛利約為68.11億元，同比減少20.8%；毛利率約16.2%，同比下跌3.7%；凈利潤(rùn)約12.53億元，同比減少40.4%。

??這已經(jīng)是建業(yè)地產(chǎn)第二年出現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑。2020年，受疫情等多因素影響，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)合同銷(xiāo)售額683.39億元，較2019年的718.01億元同比下降4.82%。

??對(duì)于收入減少原因，建業(yè)地產(chǎn)在年報(bào)中指出，主要是因?yàn)?021年河南房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情、下半年水災(zāi)及行業(yè)宏觀調(diào)控影響，導(dǎo)致全年整體市場(chǎng)需求回落，結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積減少；同時(shí)集團(tuán)為輕資產(chǎn)項(xiàng)目提供的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)于2021年5月31日分拆導(dǎo)致收入減少。

??對(duì)于毛利下降，建業(yè)地產(chǎn)首席執(zhí)行官楊明耀在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2021年建業(yè)地產(chǎn)為了應(yīng)對(duì)疫情、洪災(zāi)等特殊情況，制定了一系列措施，包括部分項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)惠促銷(xiāo)、通過(guò)全員營(yíng)銷(xiāo)等方式積極拓寬銷(xiāo)售渠道，加速去化和回款，因此銷(xiāo)售單價(jià)提升空間有一定程度壓縮。在市場(chǎng)情況不明確情況下積極回籠現(xiàn)金，保障企業(yè)生存安全主要任務(wù)。

??“從行業(yè)趨勢(shì)看，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率普遍下降是現(xiàn)實(shí)，是發(fā)展必須經(jīng)歷的。”楊明耀稱(chēng)，2022年建業(yè)地產(chǎn)將采取一系列措施提升毛利，一是降本增效，通過(guò)全員參與、全過(guò)程管理提升產(chǎn)品品質(zhì)、成本競(jìng)爭(zhēng)力，為土地獲取、毛利率提升提供強(qiáng)有力支持。二是隨著各項(xiàng)政策出臺(tái)，適時(shí)調(diào)整售價(jià)。

??2022年計(jì)劃動(dòng)工94個(gè)項(xiàng)目

??年報(bào)顯示，截至2021年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)共有69個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，新開(kāi)工面積778.8萬(wàn)平方米。在建項(xiàng)目方面，河南省仍是建業(yè)地產(chǎn)布局主力市場(chǎng)。截至2021年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)在建項(xiàng)目194個(gè)，其中位于鄭州24個(gè)，河南省其他城市共167個(gè)；海南省3個(gè)，在建項(xiàng)目總建筑面積約3265.8萬(wàn)平方米。

??輕資產(chǎn)方面，建業(yè)地產(chǎn)子公司中原建業(yè)負(fù)責(zé)輕資產(chǎn)代建管理服務(wù)，2021年5月31日，建業(yè)地產(chǎn)成功分拆中原建業(yè)并于港交所上市。數(shù)據(jù)顯示，2021年1月1日至5月30日（分拆上市前），中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)新簽約輕資產(chǎn)項(xiàng)目41個(gè)，新增合約建筑面積459萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售金額109.77億元。

??土地儲(chǔ)備方面，報(bào)告期內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)通過(guò)招拍掛和股權(quán)合作等方式獲取土地約289.4萬(wàn)平方米，新增儲(chǔ)備建筑面積約809.1萬(wàn)平方米。截至2021年12月31日，公司擁有土地儲(chǔ)備建筑面積約5345萬(wàn)平方米，其中權(quán)益建筑面積約3861萬(wàn)平方米。從土地儲(chǔ)備的物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)的住宅用地儲(chǔ)備占比65.7%；商業(yè)及文化旅游地塊占比8.62%；酒店用地占比0.61%；其他用地占比25.07%。

??從地塊儲(chǔ)備分布來(lái)看，河南鄭州仍是其大本營(yíng)，截至2021年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州土地儲(chǔ)備占23.08%；其次是河南洛陽(yáng)，占比9.16%。

??對(duì)于今年的部署，建業(yè)地產(chǎn)年報(bào)顯示，2022年公司計(jì)劃動(dòng)工建設(shè)94個(gè)項(xiàng)目，建筑面積800.02萬(wàn)平方米；同時(shí)共有92個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于2022年交付，建筑面積約977.62萬(wàn)平方米。

??2021風(fēng)波不斷，2022降本增效

??在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，建業(yè)地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)下滑。在市場(chǎng)環(huán)境、融資渠道整體未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)的情況下，償債風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

??年報(bào)顯示，截至2021年年底，建業(yè)地產(chǎn)總現(xiàn)金(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物以及受限制銀行存款)約為98.48億元，同比大幅減少66.4%；凈借貸額120.92%億元，同比增長(zhǎng)511.7%；流動(dòng)比率104.6%，同比下降6.2個(gè)百分點(diǎn)。

??“三道紅線”監(jiān)管指標(biāo)方面，盡管公司只有“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率”一個(gè)指標(biāo)超過(guò)70%、仍維持“黃檔”，其他3個(gè)指標(biāo)均較2020年有不同程度地下滑。截至2021年年底，建業(yè)地產(chǎn)凈借貸比率為94.9%，同比上升了81.3個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為86.4%，同比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.46倍，同比下降24%。

??業(yè)績(jī)縮水、財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化背后是建業(yè)陷入“危機(jī)”爭(zhēng)議已久。尤其是疫情影響尚未消退，去年7月河南爆發(fā)洪災(zāi)再次將建業(yè)推至風(fēng)口浪尖。去年9月，建業(yè)發(fā)給政府的求救信在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳，信中不乏“風(fēng)險(xiǎn)”“危機(jī)”“緊急狀態(tài)”等字眼。彼時(shí)，建業(yè)稱(chēng)受洪災(zāi)、疫情影響，損失或超50億元。

??到了今年年初，建業(yè)地產(chǎn)對(duì)管理結(jié)構(gòu)進(jìn)行了較大調(diào)整，被外界解讀為“變相裁員”。業(yè)績(jī)會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行董事王俊回應(yīng)此事稱(chēng)，此舉正是向管理要紅利的具體實(shí)踐。王俊表示：“未來(lái)規(guī)模很可能不是第一要位，如何實(shí)現(xiàn)更高利潤(rùn)率，提質(zhì)降本增效是成為非常重要的。

??對(duì)于后市，王俊分享了自己的幾個(gè)判斷：

??一是杠桿降低是行業(yè)未來(lái)的趨勢(shì)，保持相對(duì)較低的杠桿在目前這樣一個(gè)階段才能使地產(chǎn)企業(yè)生存下去。生存下去才有機(jī)會(huì)發(fā)展。

??二是市場(chǎng)從增量向存量轉(zhuǎn)變，城市更新、老舊小區(qū)改造等領(lǐng)域會(huì)成為行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)。

??三是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)金流成為重中之重，預(yù)期民營(yíng)房企將進(jìn)一步加強(qiáng)跟央企、國(guó)企、政府之間合作，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。“這也是我們正在做的一件事情。”

??四是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，不用過(guò)度地悲觀。“我們對(duì)于2022年包括對(duì)于未來(lái)尤其是在河南市場(chǎng)還是充滿(mǎn)了信心。”

??2022年，建業(yè)將分成幾個(gè)階段進(jìn)行發(fā)展，第一階段、第二階段是在第一季度、第二季度平穩(wěn)復(fù)工，去庫(kù)存、清欠款、支出減控；第三階段提前準(zhǔn)備好8月份到期美元債，開(kāi)源節(jié)流，保證回款，加大融資；第四階段在年底保證資金安全，達(dá)到合理水平，同時(shí)保交付、保結(jié)轉(zhuǎn)、降本增效，為全年業(yè)績(jī)做準(zhǔn)備。

??今年2月中旬，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森談及發(fā)展策略時(shí)表示，接下來(lái)要堅(jiān)持“少、小、好”，即盡量不再開(kāi)辟新的賽道，不再追求規(guī)模的增長(zhǎng)，在此基礎(chǔ)上把企業(yè)做得越來(lái)越好。

??2022年，胡葆森掌舵的這家千億級(jí)區(qū)域型房企正在放慢腳步，或許只有慢下來(lái)，才有可能活下去。