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??時(shí)代的變遷幻化出無數(shù)種可能性。過去數(shù)十年間，房地產(chǎn)行業(yè)造就的財(cái)富神話如煙霧般升騰，有人迷失于霧，有人選擇走自己的路。

??吳亞軍屬于后者。

??在房地產(chǎn)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”的當(dāng)下，由她掌舵的龍湖集團(tuán)成為波動(dòng)環(huán)境中穩(wěn)住陣腳的民營房企之一。2021年，龍湖集團(tuán)錄得合同銷售額2900.9億元，同比上一年增長7.2%；營業(yè)額亦有21%同比增長，至2233.8億元。同時(shí)歸屬股東核心凈利潤224.4億元，同比增長20.1%，兌現(xiàn)了承諾。截至2021年年底，凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為46.7%，在手現(xiàn)金為885.3億元。

??高管們在不久前召開的業(yè)績會(huì)上坦言，取得這樣的成績非常不容易，因?yàn)辇埡]有十分高明的戰(zhàn)略，還經(jīng)常磕磕碰碰，也不是特別能識(shí)別周期，不了解政府要制定“三條紅線”，更不知道去杠桿會(huì)來得如此迅猛。

??這份“不高明”取得的成績背后，是吳亞軍一直貫徹的“自律換自由”。她曾多次表示，由于過去對自己的殘酷，我獲得了今天的戰(zhàn)略機(jī)動(dòng)空間和戰(zhàn)略主動(dòng)權(quán)。

??3月29日，胡潤研究院發(fā)布《2022胡潤全球白手起家女企業(yè)家榜》，列出了全球白手起家女性10億美元企業(yè)家，吳亞軍以1050億元財(cái)富成為全球最成功女企業(yè)家，比去年上升2位，這也是她十幾年來第四次成為全球最成功女企業(yè)家。

??“這些上榜女企業(yè)家代表著這一代最成功的女企業(yè)家，她們的故事值得學(xué)習(xí)。”胡潤百富董事長兼首席調(diào)研官胡潤表示。

??變局之下

??2021年，隨著多家房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露，房地產(chǎn)行業(yè)迎來生死時(shí)速時(shí)刻與巨變。巨變之下，不同掌舵者通過強(qiáng)管理與捕捉機(jī)會(huì)，游走于危機(jī)之間。

??吳亞軍也是如此。

??過去一年，龍湖集團(tuán)對組織架構(gòu)進(jìn)行了多次調(diào)整。先是將房屋租售及房屋裝修列為主航道業(yè)務(wù)，再宣布成立地產(chǎn)航道，龍湖集團(tuán)下設(shè)的多個(gè)部門被裝入地產(chǎn)航道；龍湖集團(tuán)總部正式“變身”為“集團(tuán)賦能平臺(tái)”。至此，龍湖集團(tuán)主航道業(yè)務(wù)擴(kuò)充為6個(gè)，分別是地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、智慧服務(wù)、房屋租售、房屋裝修。

??此次調(diào)整，在業(yè)內(nèi)看來是出于兩方面的考量：其一，是將地產(chǎn)單獨(dú)作為航道業(yè)務(wù)發(fā)展，可以使業(yè)務(wù)權(quán)責(zé)邊界更為清晰，降低管理成本、效率提升；其二，進(jìn)一步為總部“瘦身”，打造敏捷組織，拆除部門之間隱形壁壘，讓管理更加扁平化。

??這次組織架構(gòu)調(diào)整也伴隨著人事變動(dòng)，新的人事任命也隨之而來。“80后”陳序平就在此時(shí)走入龍湖集團(tuán)“鎂光燈”下，被任命為龍湖地產(chǎn)航道總經(jīng)理，兼任地產(chǎn)航道市場營銷部總經(jīng)理。

??到今年2月28日，龍湖集團(tuán)發(fā)布委任董事會(huì)副主席及更換首席執(zhí)行官的公告，自2022年3月1日起，邵明曉獲委任為龍湖集團(tuán)董事會(huì)副主席，同時(shí)辭任公司首席執(zhí)行官；陳序平接任公司首席執(zhí)行官。

??從龍湖集團(tuán)2021年年報(bào)披露對數(shù)據(jù)來看，這一輪調(diào)整的結(jié)果顯然是比較成功的。

??2021年，龍湖集團(tuán)錄得合同銷售額2900.9億元，同比上一年增長7.2%；營業(yè)額亦有210%同比增長，至2233.8億元。

??物業(yè)投資方面，龍湖集團(tuán)2021年租金收入104.1億元，同比增長37.5%。商場、租賃住房、其他收入占比分別為77.3%、21.4%和1.3%。

??這一年里，龍湖集團(tuán)新開12座商場，其中1座為輕資產(chǎn)運(yùn)營，目前所持商場數(shù)量超過120家。截至2021年12月31日，龍湖集團(tuán)已開業(yè)商場建筑面積為594萬平方米，整體出租率為97.2%；已開業(yè)商場同店銷售額和客流同比均實(shí)現(xiàn)超20%增幅，商業(yè)租金收入同比增長40%至81.5億元。

??“自律”的龍湖

??作為一家標(biāo)桿房企，龍湖集團(tuán)在規(guī)模上雖然比不上碧桂園、萬科等，口碑上卻不輸于任何一家。

??視房產(chǎn)為藝術(shù)品的綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平曾表示，“在中國，最多有一家半家的房地產(chǎn)公司在品質(zhì)方面比我們做得更好，龍湖算一個(gè)”。著名戰(zhàn)略咨詢專家王志綱也曾在文章中坦言，“中國地產(chǎn)行業(yè)，我對兩個(gè)人物是評價(jià)很高的，一個(gè)是龍湖的吳亞軍。”

??對于諸多贊賞，吳亞軍只表示，“因自律得自由。”

??邵明曉也認(rèn)為，龍湖集團(tuán)是憑借“潔癖般的自律”才走到今天。“我們時(shí)刻提醒自己，不能濫用金融資源，不能去做高息融資。這么多年，在這個(gè)行業(yè)里，很多公司做前融、非標(biāo)，龍湖從來沒有做過前融或非標(biāo)，沒有過資管計(jì)劃、沒用過影子銀行。”

??過去很多年里，融資和擴(kuò)張意味著規(guī)模和發(fā)展，無數(shù)房企在此期間“野蠻生長”。在最瘋狂的時(shí)期選擇冷靜，并不是所有房企都能做到。

??龍湖集團(tuán)也曾有過狂飆突進(jìn)時(shí)期。早在2006年，吳亞軍就決定向全國擴(kuò)張。2003年，龍湖銷售額僅有10億元，但2007年已突破百億元，5年內(nèi)增長10倍。2008年115億元，2009年達(dá)到183億元，2010年飛升至330億元，2011年為382.65億元，增速業(yè)內(nèi)罕見。

??但就在2011年，吳亞軍發(fā)現(xiàn)，龍湖集團(tuán)內(nèi)部存在很多隱患，公司實(shí)在跑不動(dòng)了。其中最大的表現(xiàn)是，當(dāng)有些城市銷售明顯放慢時(shí)，“公司內(nèi)部有很多總經(jīng)理都不認(rèn)為自己有問題，是市場出現(xiàn)了問題，環(huán)境出現(xiàn)了問題，從來不覺得自己操盤水平低。”

??當(dāng)時(shí)，吳亞軍發(fā)現(xiàn)的問題主要包括：團(tuán)隊(duì)問題、地區(qū)布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不平衡。

??2011年至2013年，在吳亞軍主導(dǎo)下，龍湖有意放慢發(fā)展速度，并對團(tuán)隊(duì)、布局、產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整。她認(rèn)為，龍湖集團(tuán)的戰(zhàn)略并不是為了給資本市場弄一個(gè)漂亮的曲線，而是依據(jù)對大勢的把握來做部署。

??現(xiàn)在看來，高管團(tuán)隊(duì)在關(guān)鍵時(shí)刻選擇放慢速度并進(jìn)行調(diào)整是對的。“現(xiàn)在沒有讓我害怕的東西了。我不怕政策波動(dòng)，但怕公司內(nèi)部有神經(jīng)病，怕錯(cuò)判行業(yè)。”吳亞軍開玩笑說。

??邵明曉也在業(yè)績會(huì)上表示，“2021年有‘房住不炒’長效機(jī)制形成閉環(huán)，政策帶來對行業(yè)的疊加沖擊比較大，如此環(huán)境下高杠桿公司或是過去3-5年沒有足夠自律的公司，壓力會(huì)大一些。對龍湖來講，我們始終根據(jù)自己的節(jié)奏在做。”

??2020年，龍湖集團(tuán)加權(quán)平均融資成本在億翰智庫30家代表性上市房企融資成本排行榜中位列第三。2021年公司融資成本進(jìn)一步優(yōu)化至4.14%，創(chuàng)歷史新低；凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至46.7%，現(xiàn)金短債比達(dá)到6.11倍，剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比依然有3.88倍。作為民營房企，龍湖集團(tuán)的“盤面安全”表現(xiàn)優(yōu)秀。

??自律的回報(bào)是豐厚的，“三道紅線”出臺(tái)后，龍湖集團(tuán)在許多銀行授信不降反升。

??“殘酷”的吳亞軍

??除了“自律”，吳亞軍最“出圈”的事跡還有發(fā)生在2020年的“公司不是家”事件。

??2020年9月，來自龍湖集團(tuán)鄭州公司營銷部門的員工在某平臺(tái)發(fā)文，“來到龍湖的第二個(gè)月，也迎來了第一個(gè)生日，這短短一個(gè)月時(shí)間讓我感受到了完全不一樣的房地產(chǎn)氛圍，處處充滿‘儀式感’。情人節(jié)的賀卡巧克力、項(xiàng)目分組時(shí)的蛋糕、勞累時(shí)甜甜的奶茶等等。畢業(yè)工作了好幾年，但這真的是第一個(gè)讓我感受到如此溫暖的大家庭，祝自己生日快樂，也希望在接下來的工作中越走越高，越走越遠(yuǎn)，始終是龍湖人。”

??對于員工這番表達(dá)，吳亞軍的回應(yīng)卻顯得有些怒氣，“鄭州公司業(yè)績不知道如何？把公司變成了家，一定有行政或營銷后臺(tái)Overdoing的情況存在，龍湖的文化反對把公司變成‘家’！因?yàn)榧也徽撌欠牵瑳]有對錯(cuò)，沒有優(yōu)劣！只講包容、只講溫情，如果員工懷著這樣的印象或期待，定是公司出了問題！‘溫柔鄉(xiāng)是英雄冢’！如果給了大家‘家’的感覺，一定要令管理層警惕！”

??在有些人看來，這一回應(yīng)有些“小題大做”，也顯得“殘酷”。

??實(shí)際上，在龍湖集團(tuán)2014年制定的內(nèi)部資料里，即有專門的章節(jié)介紹龍湖集團(tuán)反對的管理理念、管理實(shí)踐、員工行為。其中就包括，反對軍隊(duì)文化、家文化、學(xué)校文化等。分別為：把容易理解為以服從命令為天職、重結(jié)果不重過程的“軍隊(duì)文化”宣揚(yáng)為公司文化核心；把容易理解為感情、人情、關(guān)系重于績效、能力的“家文化”宣揚(yáng)為公司文化核心；把容易理解為過程、感覺、寬松重于結(jié)果、紀(jì)律的“學(xué)校文化”宣揚(yáng)為公司文化核心。

??吳亞軍的“殘酷”也表現(xiàn)在對自己、親戚和信任的伙伴方面。

??“創(chuàng)始人要經(jīng)歷自我去魅的過程，創(chuàng)始人有魅力對企業(yè)是個(gè)災(zāi)難。”2011年8月，吳亞軍因“到四級城市公司時(shí)已經(jīng)很難聽到真話”辭任公司首席執(zhí)行官一職，由執(zhí)行董事邵明曉接任。

??有消息稱，為了“去家族化”，吳亞軍還曾展開清掃行動(dòng)，請走了很多親戚。

??對于親自挑選的“掌舵人”，吳亞軍也頗為嚴(yán)苛。她曾評價(jià)邵明曉，“并非完美接班人，但他正派、忠誠、勤奮且具有戰(zhàn)略眼光。”

??眼下，房地產(chǎn)行業(yè)的震動(dòng)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，一切仍充滿未知。即便處于安全區(qū)域，吳亞軍和她的龍湖集團(tuán)仍需保持“殘酷”。

??3月1日，龍湖集團(tuán)正式迎來新的執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳序平。

??在3月25日的龍湖集團(tuán)業(yè)績發(fā)布會(huì)上，吳亞軍鮮有的給出了極高評價(jià)。“陳序平對業(yè)務(wù)的理解，對未來的構(gòu)想比較完整和系統(tǒng)，而且他屬于慎言但是勤思的人，所以在工作中表現(xiàn)出很強(qiáng)的方向性以及結(jié)果導(dǎo)向，知識(shí)結(jié)構(gòu)也比較全面，這在員工當(dāng)中樹立了威信，也獲得了公司其他高管的尊敬。”

??吳亞軍進(jìn)一步表示，公司高管一致認(rèn)為陳序平是一個(gè)合適的CEO人選，相信他會(huì)用成績來回應(yīng)大家的期待。