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??2021年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從上半年開發(fā)銷售總體維持高速增長到下半年市場基本面承壓下行的轉變，“促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展”成為新的政策主題，秉持穩(wěn)健經(jīng)營原則的房企展現(xiàn)出了更強的抗風險和可持續(xù)發(fā)展能力。3月30日，碧桂園發(fā)布了2021年的經(jīng)營業(yè)績，5580億元的權益銷售額依然穩(wěn)居行業(yè)第一，營業(yè)收入也同比增長13%至5230.6億元，再創(chuàng)新高。

??2021年，碧桂園的財務基本面持續(xù)優(yōu)化，有息負債總額、凈負債率、融資成本等指標均有所下降，權益回款率保持在90%的行業(yè)高位，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。也因此，該公司成為了少數(shù)仍能保持穆迪、惠譽“投資級”評級的民營房企之一。自2021年12月以來，碧桂園已經(jīng)獲得了兩家銀行共550億元的授信額度，還成功發(fā)行了供應鏈ABS、公司債、可換股債券，獲批了50億元的中期票據(jù)，印證了監(jiān)管層和金融機構對優(yōu)質房企合理融資需求的支持態(tài)度。

??即便短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍面臨著不小的壓力，但碧桂園集團董事會主席楊國強認為，中國的城鎮(zhèn)化還有很長的路要走，未來大批人口需要進入生活配套更為豐富的城鎮(zhèn)生活，長期穩(wěn)定的住房需求依然存在。

??縣域經(jīng)濟是我國實行新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的重要載體，根據(jù)《政府工作報告》，“提升新型城鎮(zhèn)化質量”是今年工作重點之一。據(jù)悉，相比過去著力推動中心城市，今年國家將著力推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，更好滿足農(nóng)民到縣城的就業(yè)安家需要。這意味著，在碧桂園聚焦深耕的縣域市場，房地產(chǎn)依然大有潛力可挖掘。

??收入穩(wěn)健增長，財務持續(xù)優(yōu)化

??近年來，中央堅持“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)，以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”為指導，精準施策保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。2021年，國家出臺了一系列去金融化的配套政策，如“三道紅線”“貸款集中度管理”等，引導房企去金融屬性、去杠桿化，回歸滿足人們居住需求的本源。

??在此背景下，2021年，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌與整合進一步加速，雖然市場和融資端都面臨巨大挑戰(zhàn)，但依然有不少優(yōu)質房企取得了穩(wěn)健的業(yè)績表現(xiàn)，獲得市場各方的認可。就銷售規(guī)模而言，碧桂園依然是實至名歸的行業(yè)第一，且已經(jīng)連續(xù)5年蟬聯(lián)行業(yè)銷售總量冠軍，2015年至2021年，該公司的權益合同銷售金額復合增長率達29%，凸顯了龍頭房企平滑市場波動的杰出經(jīng)營能力。

??在運營效率和財務安全方面，碧桂園同樣交出了與龍頭身份相符的成績單。期內(nèi)，該公司實現(xiàn)了5022億元的權益現(xiàn)金回款額，權益回款率保持在90%，連續(xù)6年達到90%或以上，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為108.6億元。截至2021年末，碧桂園手握1813億元的現(xiàn)金儲備，現(xiàn)金短債比高達2.3倍。有息負債總額降至3179.2億元，同比下降2.6%，凈負債率45.4%，較上年底下降10.2個百分點，平均融資成本5.2%，較上年底下降36個基點，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率由2020年底的80%下降為74%。

??2021年底，多個監(jiān)管部門表態(tài)要積極滿足優(yōu)質房企的合理融資需求，支持優(yōu)質房企兼并收購困難房企的優(yōu)質項目。憑借穩(wěn)健的財務狀況、優(yōu)秀的運營能力，碧桂園成為了第一批受惠的房企之一，自2021年12月以來，已成功發(fā)行了10億元公司債、總額共15.26億元的供應鏈ABS、39億港元的可換股債券，50億元的中期票據(jù)也已獲批，境內(nèi)外融資渠道通暢。此外，該公司近期還獲得了兩家國有銀行高達550億元的授信額度，進一步充實資金儲備。3月25日，碧桂園與中國農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，簽訂200億元的《并購及保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議》及200億元的《住房按揭戰(zhàn)略合作協(xié)議》。更早前的3月3日，該公司也與招商銀行簽署了150億元的《地產(chǎn)并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

??更難得的是，雖然大量民營房企在過去數(shù)月里頻繁被下調(diào)評級，但碧桂園依然保持著穆迪、惠譽兩家國際評級機構的“投資級”評級，以及標普的BB+評級和“正面”展望，是行業(yè)中評級最高的民營房企之一。標普表示，39億港元可換股債券的發(fā)行以及近期的在案交易，證明了該公司在波動較大的融資環(huán)境中具有比同行更強的融資能力。穆迪也認為碧桂園將繼續(xù)保有良好的在岸銀行和債券融資渠道，于緊縮的融資環(huán)境中維持流動性。

??迫于流動性壓力，不少房企在2021年大幅減少了新增土地投資，而現(xiàn)金充裕、財務健康的企業(yè)則趁機在市場低位吸納優(yōu)質土儲，保障未來發(fā)展所需。2021年，碧桂園全年共獲取333幅土地，權益總代價約1416億元，對應貨值約4200億元，在中指研究院的“2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)權益拿地金額與面積TOP100榜單”中奪得雙料冠軍。

??展望未來，房地產(chǎn)市場規(guī)模進入總量高位、增速低位的新時代已成為了行業(yè)共識。在業(yè)內(nèi)看來，未來房企的發(fā)展模式將從過去過度依賴金融驅動的外延式增長轉變?yōu)閮?nèi)涵式增長，具備穩(wěn)健經(jīng)營底色和融資優(yōu)勢的碧桂園也將在行業(yè)新一輪的整合中持續(xù)保持行業(yè)領先地位，實現(xiàn)有質量、可持續(xù)的發(fā)展。

??聚焦核心都市圈，深耕潛力縣域市場

??近年來，越來越多的房企將投資重心向一二線城市傾斜，加劇這些市場競爭烈度的同時，也令業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了一些看空三四線城市的聲音。而碧桂園的經(jīng)營數(shù)據(jù)則提供了一個重新看待三四線城市發(fā)展?jié)摿Φ囊暯恰Ｊ聦嵶C明，在聚焦深耕、精準投資的策略下，三四線城市的項目為該公司的規(guī)模增長及效益提升作出了重要貢獻。

??年報數(shù)據(jù)顯示，2021年，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比達68%，有161個城市的市占率超過5%，其中有13個地級市的市場占有率大于20%，55個城市的市占率在10%-20%。

??從國家的政策走向來看，新型城鎮(zhèn)化依然是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要推動力，三四線城市所在的縣域市場將擔負越來越重要的使命。國家發(fā)展改革委近日印發(fā)的《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務》提出，今年中國將堅持把推進農(nóng)業(yè)轉移人口市民化作為新型城鎮(zhèn)化的首要任務，城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制政策，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，支持一批條件較好的縣城重點發(fā)展，更好滿足農(nóng)民到縣城就業(yè)安家需求和縣城居民生產(chǎn)生活需要。

??實際上，縣域經(jīng)濟一直在我國的國民經(jīng)濟發(fā)展中扮演著重要的角色，2020年《中國縣域經(jīng)濟發(fā)展報告》顯示，全國百強縣（市）GDP總和955645億元，占全國的9.6％，其中GDP超千億縣市增至32個。在核心都市圈及大城市周圍，存在著大量經(jīng)濟實力較強、有產(chǎn)業(yè)支撐，能夠承接外溢人口、房地產(chǎn)市場需求旺盛的縣城或縣級市。

??楊國強也一直強調(diào)：“很多人是從農(nóng)村里出來的，最后他們的房子是在哪里落地？還有很多人要到兩三萬人口以上的教育、醫(yī)療、交通條件更好的城鎮(zhèn)居住。”

??為了滿足這些人群的居住需求，碧桂園在全國進行了廣泛布局，截至2021年底，該公司的3216個項目分布在31個省份，299個地級市，1425個縣級市/區(qū)/縣，有效對沖了市場波動。當然，廣泛布局并不代表盲目投資，截至2021年末，該公司約1.8萬億元的權益可售資源里，75%位于五大都市圈。2021年的新增土儲中，江蘇、廣東、浙江的投資額超過50%，貨量結構持續(xù)優(yōu)化，投資日益向經(jīng)濟、人口吸附力更強的城市群和都市圈傾斜。

??2021年，碧桂園權益合同銷售額排名前十的城市，大部分為強三四線城市，其中，鹽城、金華、南通的銷售額超過80億元，惠州、佛山的銷售均超110億元，東莞更是高達148億元。這些數(shù)據(jù)也說明縣域市場的房地產(chǎn)發(fā)展動力不容小覷。

??據(jù)了解，未來，碧桂園將對全國的市場做進一步的分類，按照市場規(guī)模、供需關系遴選出符合集團戰(zhàn)略發(fā)展的市場，更聚焦于以大都市圈為首的一二線和強三四線城市。

??不少研究機構都認為，碧桂園的布局具有選城準、因城施策、持續(xù)深耕等優(yōu)勢，使得該公司能夠在有效控制投資風險的基礎上最大限度的分享潛力縣域市場的發(fā)展紅利，且這種能力已經(jīng)得到歷史驗證。有業(yè)內(nèi)專家表示，2022年，伴隨著償債高峰期的到來，房地產(chǎn)行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰，基于資金壓力、開發(fā)能力或者戰(zhàn)略轉變等而退出三四線城市的房企大概率也會越來越多，碧桂園有望進一步發(fā)揮差異化的競爭優(yōu)勢，持續(xù)受益于行業(yè)集中度的提升。