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??“基于對(duì)行業(yè)和公司自身競(jìng)爭(zhēng)力的信心，公司提出的‘進(jìn)三爭(zhēng)一’目標(biāo)，是有信心和底氣的。”4月21日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“保利發(fā)展”，600048.SH ）董事長劉平在業(yè)績說明會(huì)上如此表示。

??“進(jìn)三爭(zhēng)一”的新目標(biāo)是今年1月份劉平在保利發(fā)展的年會(huì)上首次提出的。在這之前，業(yè)內(nèi)耳熟能詳?shù)氖窃摴旧弦蝗味麻L宋廣菊提出的“重回行業(yè)前三”愿景。可見，在劉平的任上，保利發(fā)展對(duì)自己的行業(yè)地位有了更高的期許。

??據(jù)了解，劉平在一年前就曾表示過當(dāng)下正是保利發(fā)展的“好時(shí)候”，2021年，該公司的銷售排名上升一位至行業(yè)第四，離前三僅是一步之遙。業(yè)績說明會(huì)上，他沒有回應(yīng)預(yù)計(jì)何時(shí)能實(shí)現(xiàn)“進(jìn)三爭(zhēng)一”的問題，但從今年第一季度的銷售情況來看，保利發(fā)展目前的排位已經(jīng)僅次于碧桂園和萬科。

??銷售排名上升 利潤率下降

??2021年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)了5349.29億元的簽約金額，同比增加6.38%，相較2020年的8.88%，增速有所降低，但表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均水平。就銷售排名而言，該公司位列行業(yè)前四，離第三的融創(chuàng)中國尚有約624億元的差距。

??“中心城市+城市群”的城市深耕策略為保利發(fā)展穩(wěn)住了銷售的基本盤，期內(nèi)，該公司38個(gè)核心城市銷售貢獻(xiàn)達(dá)78%。珠三角、長三角簽約銷售合計(jì)超過2800億元，合計(jì)銷售占比達(dá)53%。單城簽約過百億元的城市有17個(gè)，較2020年增加2個(gè)，合計(jì)銷售貢獻(xiàn)超3400億元。

??2021年，不少地產(chǎn)企業(yè)增收不增利，保利發(fā)展也不例外。該公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2850.24億元，同比增長17.19%，實(shí)現(xiàn)凈利潤371.89億元，同比下降7.14%，歸屬母公司凈利潤273.88億元，同比下降5.39%。期內(nèi)，該公司的毛利率、凈利率分別為26.8%、13.05%，同比下降5.79個(gè)百分點(diǎn)、3.42個(gè)百分點(diǎn)。保利發(fā)展表示，未來隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓。

??“三道紅線”方面，保利發(fā)展仍維持在綠檔。在行業(yè)融資環(huán)境收緊的背景下，該公司的央企背景優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步放大，期內(nèi)發(fā)行了86.9億元公司債及100億元中期票據(jù)，綜合融資成本約4.46%，同比下降31個(gè)基點(diǎn)。2021年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)回籠金額5020億元，回籠率為93.8%，且連續(xù)4年保持經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流為正。

??受行業(yè)環(huán)境影響，保利發(fā)展2021年的土地拓展金額同比下降了21%，但仍在1857億元的相對(duì)高位。在競(jìng)爭(zhēng)烈度明顯下降的第二批、第三批集中供地中，該公司斬獲頗豐，全年拓展樓面地價(jià)為6821元/平方米，同比下降8%。

??今年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，保利發(fā)展的簽約金額為906.95億元，同比下降了約27%。劉平在業(yè)績說明會(huì)上表示，行業(yè)目前受流動(dòng)性和調(diào)控影響，仍在緩慢筑底過程中，疊加疫情影響，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)規(guī)模同比下降，盡管保利發(fā)展主要以核心城市為主，但同樣受到一定影響。他強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，仍然是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的關(guān)鍵，“目前政策面已經(jīng)有所改善，市場(chǎng)信心有所修復(fù)。”

??從“重回前三”到“進(jìn)三爭(zhēng)一”

??保利發(fā)展沒有公開披露2022年的經(jīng)營目標(biāo)，僅透露全年計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3650億元，計(jì)劃新開工面積 4010萬平方米，計(jì)劃竣工面積4231萬平方米。2021年，該公司的這三項(xiàng)計(jì)劃是3950億元、4900萬平方米、4000萬平方米。除了計(jì)劃的竣工面積有所上升外，其余兩項(xiàng)指標(biāo)都是同比下降的。這意味著，在投資方面，該公司采取了更謹(jǐn)慎的態(tài)度。

??對(duì)此，劉平的解釋是，今年投資及開工計(jì)劃是結(jié)合當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)、考慮疫情對(duì)部分地區(qū)影響鋪排的，2022年的開竣工策略依然是“以銷定產(chǎn)”，未來將結(jié)合不同能級(jí)市場(chǎng)、不同產(chǎn)品接受度動(dòng)態(tài)調(diào)整開竣工計(jì)劃。

??投資謹(jǐn)慎只是相對(duì)2021年而言，實(shí)際上，保利發(fā)展依然保持著進(jìn)取的心態(tài)。該公司在年報(bào)中提到將把握行業(yè)模式、格局等變化帶來的發(fā)展機(jī)遇，“做大開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模，持續(xù)提升行業(yè)地位。”

??對(duì)于行業(yè)地位，保利發(fā)展的兩任董事長都有自己的追求。在很長一段時(shí)間，保利發(fā)展穩(wěn)定在央企第一、行業(yè)第五的位置，2017年，宋廣菊對(duì)投資者表達(dá)了“重回行業(yè)前三”的愿望。雖然直至她卸任目標(biāo)都未達(dá)成，但也有突破，2021年保利發(fā)展的銷售排名前進(jìn)了一位。

??2021年4月，時(shí)任保利發(fā)展總經(jīng)理的劉平在接受媒體采訪時(shí)表示，雖然行業(yè)面臨“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款限額管理等新限制，但這正是保利發(fā)展的“好時(shí)候”，2個(gè)月后，他在股東大會(huì)中再度強(qiáng)調(diào)，未來五年是保利發(fā)展重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期。他喜歡用“馬拉松”來形容地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，認(rèn)為最終的結(jié)果，取決于企業(yè)的耐力和穩(wěn)定的節(jié)奏。

??2021年的行業(yè)巨變令不少民營房企慢下了腳步，也讓保利發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇期提前到來。2022年1月，保利發(fā)展在廣州召開2022年度工作會(huì)議，接任了董事長一職的劉平作了題為《守正創(chuàng)新謀發(fā)展，堅(jiān)定信心向前行》的總結(jié)發(fā)言，提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”的新目標(biāo)。在本次業(yè)績說明會(huì)上，他首次回應(yīng)了這個(gè)新目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)邏輯。在他看來，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的基本面沒有改變，未來依然是一個(gè)好行業(yè)，而在行業(yè)波動(dòng)中，身為領(lǐng)軍企業(yè)，無論是資源、資金還是品牌，保利發(fā)展都更具優(yōu)勢(shì)，“更能捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)。”

??其他央企、國企也在捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)，借金融政策的東風(fēng)，邁開行業(yè)收并購的步伐，借此擴(kuò)大自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。不過，保利發(fā)展目前尚未有通過大規(guī)模收并購實(shí)現(xiàn)新目標(biāo)的想法，該公司總經(jīng)理周東利表示，現(xiàn)階段的收并購基本都是在項(xiàng)目層面，也沒有金額和數(shù)量上的目標(biāo)。