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??在經歷波動的2021年財報后一個月，萬科2022年一季度報告如期而至。

??4月28日晚間，萬科披露的一季報顯示，公司實現營業收入626.67億元，同比增長0.65%；歸屬母公司凈利潤14.29億元，同比增長10.58%。不少投資者稱，業績已經超出預期。

??值得注意的是，萬科今年一季度在扣除非經常性損益后的凈利潤同比下滑5.58%。非經常性損益中，出售、處理部門或投資單位帶來3.26億元的收益。經營性凈現金流為-132.59億元，上年同期為168.79億元，公司稱是由于銷售活動受到的款項減少。

??開發業務方面，一季度，萬科房地產開發業務結算面積為374.7萬平方米，同比持平，貢獻營業收入493.4億元，同比下降6.9%。

??在此前舉辦的2021年度業績會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝指出，未來公司毛利率將維持在20%的水準。

??今年一季度，萬科開發業務的稅前毛利率為21.8%，扣除稅金及附加后的毛利率為17.1%。相較于2021年同期，萬科房地產開發及相關資產經營業務收入的毛利率（已扣除稅金及附加）為16.1%，今年略有提升。

??整體來看，萬科一季度的稅前毛利率為18.9%，稅后毛利率為15.0%。2021年，萬科的業績不佳，最直接的原因是毛利率同比下滑25.37%，導致增收不增利，2022年若能穩住毛利率則為業績企穩夯實了根基。

??報告期內，萬科實現合同銷售面積632.7萬平方米，合同銷售金額1065億元，同比分別下降42.7%和40.7%。

??實際上，從銷售端來看，一季度房地產行業的下行壓力仍在持續。

??4月18日，國家統計局發布數據顯示，1-3月份，全國商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

??據克而瑞研究報告，一季度有逾八成的百強房企累計業績同比降低，其中近四成企業的降幅高于50%。單看3月，TOP100房企單月僅實現銷售操盤金額5115.4億元，環比增長27.4%，增幅明顯低于往年同期；同比降低52.7%，較2月降幅擴大5.5個百分點。

??克而瑞分析，雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內市場整體的供求和成交尚未有明顯轉暖跡象，預計2022年企業銷售目標將更為謹慎。

??截至一季度末，萬科合并報表范圍內有4776.2萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額約7385.1億元，較年初增加3.9%。

??截至報告期末，萬科凈負債率為34.6%；持有貨幣資金1417.8億元，對短期借款和一年內到期有息負債覆蓋倍數為2.6倍，較年初提升0.1倍；“三道紅線”維持綠檔。

??報告期內，萬科分三次完成80億元3年期中期票據的發行，票面利率區間為2.95%-3.00%；完成總額為19.9億元公司債的發行，其中3年期品種的票面利率為3.14%，5年期品種的票面利率為3.64%。

??今年一季度，萬科新增加6個開發項目，總計容規劃建筑面積145.8萬平方米，權益計容規劃建筑面積112萬平方米。截至報告期末，萬科在建項目總計容建筑面積約10685.8萬平方米，權益計容建筑面積約6664.3萬平方米；規劃中項目總計容建筑面積約4019.7萬平方米，權益計容建筑面積約2581.1萬平方米。

??此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，總計容建筑面積合計約534.7萬平方米。

??經營業務方面，最受關注的是此前已經提交上市申請的物業板塊萬物云。

??在2021年度業績會召開次日，萬物云向港交所正式遞交了上市申請。此前根據2021年度報告顯示，2021年萬物云收入首次超過200億元，錄得全口徑收入（含向萬科提供服務收入）240.4億元，同比增長32.1%。

??最新一季度報告中，盡管將房地產開發、物業服務、物流倉儲、租賃住宅、商業開發與運營等業務板塊的主要經營情況單獨列出，但物業服務營收尚未明確。

??一季度萬物云（即萬物云空間科技服務股份有限公司及其子公司與聯營、合營企業）向市場拓展。其中，歸屬社區空間服務的萬科物業新增項目中，來自獨立第三方物業開發商的項目占比為67%；歸屬商企空間服務的萬物梁行新獲取4個200米以上的超高層項目；歸屬城市空間服務的萬物云城新增3個城市服務項目，新進駐5條街道并提供整合服務。

??此外，物流倉儲方面，萬科物流倉儲業務（含非并表項目）實現營業收入8.7億元，同比增長39%；租賃住宅業務方面，一季度萬科租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入7億元，同比增長12.8%。一季度租賃住宅業務新拓展房源超過6000間；商業開發與運營方面，一季度，萬科商業開發與運營業務實現營業收入21.1億元（含非并表收入），同比增長17.6%，其中印力集團控股有限公司管理的商業項目營業收入為14.2億元，同比增長16%。

??3月30日，萬科曾披露A股股份回購方案，按照計劃將回購金額為20億-25億元，回購價格不超過18.27元/股。到目前，這項回購計劃并未實施。截至4月29日收盤，萬科A漲3.64%，報19.38元/股。