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??4月27日，雅生活智慧城市服務股份有限公司(03319.HK，以下簡稱“雅生活服務”）發布公告，內容有關公司董事會會議擬于2022年4月28日(星期四)舉行，藉以考慮及批準公司及其附屬公司截至2021年12月31日年度經審核全年業績、建議派付年度股息(如有)以及處理其他事項。

??此前不久，花旗發布了下調雅生活服務目標價的公告。

??由于雅生活服務延遲公布去年經審核年度業績，花旗將目標價由14.68港元下調至13.61港元，意味著今年為5.6倍市盈率(早前為6倍)。鑒于雅生活服務對毛利及總樓面積預測，將2022年～2023年度的盈利微調1.2%/2.2%，維持雅生活服務“中性”評級。

??關于雅生活服務為何延遲刊發2021年業績報告，雅生活服務方面表示，本次延期原因在于政府為應對COVID-19疫情而實施封鎖隔離措施，影響審核過程：從第三方取得外部確認函有所延遲；延誤獲取上海、深圳等辦公場所所需資料及安排現場審核工作。

??關于2021年業績報告進展，中國房地產報記者聯系雅生活服務方面的人士，截至發稿前，未得到任何回復。

??刊發業績前發生人事變動

??3月29日，雅生活服務發布公告宣布，2021年年度經審核的全年業績延遲刊發。

??在克而瑞物管研究總監湯曉晨看來：“上市企業延遲公布業績報告原因有兩類：一類是疫情等客觀因素影響相關業績報告審計材料、函證的獲?。涣硪活愂桥c審計事務所出現分歧，造成合作及內部人員有變動。”

??值得注意的是，雅生活服務1月21日的一項人事變動引人注意。

??自2022年1月21日起，翁國強已獲委任為公司審計委員會成員、薪酬與考核委員會主席及提名委員會成員；王鵬不再為公司審計委員會成員、薪酬與考核委員會主席及提名委員會成員；及王翠萍已獲委任為公司風險管理委員會成員。

??雅生活服務當天公布，翁國強已獲委任為獨立非執行董事，自臨時股東大會結束起生效。

??自此，王鵬的職位由翁國強接替。仔細翻開翁國強的履歷發現，其有較強的專業背景。翁國強畢業于同濟大學，獲得應用數學學士學位，獲得上海市人事局認可為注冊物業管理師，獲得江蘇省人事廳認可為高級經濟師。

??為了進一步完善管理架構，有利于集團長遠穩定的發展，雅生活服務在人才梯隊搭建上是具有長遠眼光的。

??2018年上市時，雅生活服務董事會里有四位“老將”，分別是黃奉潮、劉德明、馮欣、王瑋。到了2020年8月，上述董事會成員只剩下黃奉潮。

??不過，作為元老級人物的黃奉潮也在逐漸退出舞臺。2020年5月29日，雅生活服務發布公告稱，黃奉潮辭去雅生活服務總裁及首席執行官職位，但仍會擔任董事會聯席主席兼執行董事，專注于制定集團整體戰略發展策略并監督其實施。

??黃奉潮的職務由該公司現任常務副總裁、首席財務官及聯席公司秘書李大龍接任，自當年7月21日起生效。

??值得一提的是，在人才不斷更新的大背景下，作為 “80后”的李大龍顯然更具有活力。

??未經審核業績報告

??暴露短板

??就在上述人事變動后，雅生活服務于3月31日發布了2021年未經審核業績報告。

??在未經審核的業績報告中，雅生活服務的營業收入、凈利潤等業績基本符合預期，但也暴露了雅生活服務的一些短板。

??年內，雅生活服務營業收入為140.8億元，毛利潤為人民幣38.68億元，凈利潤為25.65億元，毛利率為27.5%，凈利潤率為18.2%。

??截至2021年12月31日，集團在管面積及合約面積分別為4.9億平方米及6.6億平方米。其中，來自雅居樂集團及綠地控股的合約面積分別累計達0.87億平方米及0.61億平方米。

??其中，第三方項目通過市場拓展、行業整合等方式迅速擴張，來自第三方項目的合約面積（含控股成員企業）達5.15億平方米，較2020年12月31日增長33%，占總合約面積的77.7%，已成為集團規模增長的主要來源。

??值得關注的是，外拓是一把“雙刃劍”。規模增長的同時，雅生活服務外拓項目的增多拉低了其毛利率和凈利率表現。

??根據已公布2021年年報的49家港股物業企業數據顯示，雅生活服務營業收入為140.8億元，僅在碧桂園服務之下，位居第二位。居于營業收入榜首的碧桂園服務營業收入為288.43億元，毛利率為30.7%。雅生活服務毛利率為27.5%，49家物業企業的平均毛利率水平為30.09%，其毛利率在平均毛利率之下。雅生活服務18.2%的凈利潤率也并不具有明顯優勢。

??雅生活服務曾在收并購上大展拳腳。但其先后出讓卓森物業、城關物業等多家收并購來的物業，讓業內猜測其受收并購后的“消化不良”困擾。

??一位不愿具名的人士認為，“依靠收并購擴張規模會遇到瓶頸，當規模擴張到一定程度的時候，需要考慮資金成本和對整體規模的邊際貢獻。”

??事實上，截至2020年底，雅生活服務用于投資及收并購的上市募集資金26.35億元已悉數用完。

??在2021年中期業績會上，雅生活服務的管理層表示，未來的發展方向是輕資產，而不是收并購。

??2021年9月18日，雅生活服務退出卓森物業管理有限公司（以下簡稱“卓森物業”）100%股權。2022年1月12日，雅生活服務轉讓蘭州城關物業服務集團有限公司（以下簡稱“城關物業”）51%股權。

??因此，雅生活服務也從此前的收并購轉戰到城市服務。

??值得慶幸的是，2021年，雅生活服務取得了6.98億元營業收入，其首次把城市服務板塊作為四大板塊之一，其它三大業務物業管理服務、業主增值服務、外延增值服務，營業收入分別為86.58億元、18.67億元、28.57億元。城市服務在總營業收入的占比為5%。

??但雅生活服務城市服務的毛利率還不太高。在毛利率方面，物管服務、業主增值服務、外延增值服務和城市服務的毛利率分別為20.1%、45.7%、39.2%、22.1%。

??“雅生活服務通過收并購獲取了不少公建及環衛領域品牌公司，有助于其在專業能力方面的補足和全國拓展觸角。雅生活服務品牌矩陣內的公司的協同能力還需要加強，在城市服務領域雅生活尚缺乏標桿項目。”湯曉晨表示。