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??6月1日，合景悠活集團控股有限公司（股票代碼03913.HK，以下簡稱“合景悠活”）以2.44港元/股收盤，相比上一個交易日下跌0.41%。

??一天前，合景悠活發(fā)布了一條人事變動的公告。5月31日，合景悠活發(fā)布了執(zhí)行董事辭任的公告。王躍先生因個人事務辭任該公司的執(zhí)行董事，自2022年5月31日起生效。

??資料顯示，合景悠活的高管成員共11名，執(zhí)行董事人員總共三位，在王躍辭職后，就只剩下執(zhí)行董事兼行政總裁孔健楠和執(zhí)行董事兼首席財務官楊靜波。

??其實，王躍的離開早就有跡可循。

??在合景悠活上市后的首次業(yè)績會也就是2020年度業(yè)績發(fā)布會上，王躍曾高調亮相。但在合景悠活2021年度的業(yè)績會上，并未發(fā)現(xiàn)王躍的身影。而合景悠活董事會主席及非執(zhí)行董事孔健岷攜其他三位高管出現(xiàn)在了現(xiàn)場。站在孔健岷身邊的高管變成了集團副總裁王中琦。

??關于王躍離開的原因以及下一位接替者的情況。中國房地產報記者聯(lián)系了合景悠活方面，截至發(fā)稿前，未得到任何回復。

??“王躍的離開，從目前來看，不像是業(yè)績問題。”克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨表示。

??從收購雪松智聯(lián)科技集團到今年收購的廣東環(huán)衛(wèi)企業(yè)特麗潔，非住業(yè)態(tài)成為了合景悠活對外擴張的重要方向。

??不難看出，擅長住宅物業(yè)的王躍似乎感受到了合景悠活發(fā)力重點的轉移。

??一位不愿具名的人士表示，“合景悠活認為住宅物業(yè)沒有非住業(yè)態(tài)的發(fā)展勁頭大，而把發(fā)力重點投向了后者。”

??執(zhí)行董事任職僅一年多時間

??在執(zhí)行董事的職位上，王躍待得時間并不長。

??2020年6月19日，王躍獲委任為合景悠活執(zhí)行董事，負責集團住宅物業(yè)管理服務業(yè)務的日常運作。2020年10月19日，其擔任合景悠活住宅物業(yè)管理部總經理。2021年3月24日獲晉升為集團副總裁，負責集團住宅物業(yè)管理事務，2021年11月進一步獲委任為華北地區(qū)總經理。

??不過，王躍從2016年6月就加入了合景悠活，當時的職位是住宅物業(yè)管理部副總經理。

??翻開王躍的履歷，其任職經歷頗為豐富。

??在任職合景悠活前，王躍在長城物業(yè)集團股份有限公司（以下簡稱“長城物業(yè)”）、龍湖物業(yè)服務有限公司（以下簡稱“龍湖物業(yè)”）分別有過任職。

??2008年8月至2011年7月，王躍擔任長城物業(yè)北京分公司的地區(qū)經理，負責該公司的監(jiān)督日常運作。

??2011年8月至2016年5月，王躍任職北京龍湖物業(yè)服務有限公司任職物業(yè)管理部總監(jiān)，負責監(jiān)督該集團的地區(qū)公司運營及管理。

??事實上，王躍算是一位有著豐富行業(yè)經驗的物業(yè)人。

??2010年10月，王躍獲得北京市人力資源和社會保障局授予物業(yè)管理人資格。2014年2月，其獲中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部頒授的注冊物業(yè)管理人資格。2008年1月，王躍獲得北京化工大學獲取工商管理學學士學位。

??6年來主攻住宅物業(yè)

??從王躍的任職經歷中可以看出，住宅物業(yè)是最擅長的。

??值得關注的是，從龍湖物業(yè)到合景悠活，在12年時間里，王躍從物業(yè)管理部總監(jiān)做到了住宅物業(yè)管理部總經理。

??特別是在合景悠活6年時間里，他一直主攻住宅物業(yè)，從住宅物業(yè)管理部副總經理做到了住宅物業(yè)管理部總經理兼執(zhí)行董事。

??在王躍的帶領下，合景悠活的住宅物業(yè)有了質的提高。

??在2019年～2021年三年時間里，合景悠活在住宅物管項目上翻了七倍多，面積也已經增長五倍。

??截至2021年末，合景悠活共管理801項住宅物業(yè)，在管面積9923萬平方米，較2020年12月31日增長240.9%。

??2021年年報顯示，合景悠活的收入來自兩個業(yè)務板塊，其中，住宅物業(yè)管理服務分部的收入同比增長82.3%至約19.37億元，占比59.5%；非住宅物業(yè)管理及商業(yè)營運服務收入約13.19億元，占比40.5%。

??甚至，王躍在任時間還在為提升住宅物業(yè)的科技含量“搖旗吶喊”。

??王躍認為，近年來，伴隨著物聯(lián)網、大數(shù)據(jù)等技術的興起，物業(yè)企業(yè)可以憑借移動互聯(lián)網等新一代信息通信技術，提升社區(qū)智能和小區(qū)管理現(xiàn)代化，為業(yè)主提供更舒適的智慧生活方式。

??合景悠活的重心轉移

??2021年年報顯示，在管面積中，合景悠活住宅與非住業(yè)態(tài)在管面積占比為48：52。

??從營業(yè)收入占比看，合景悠活住宅、商業(yè)、公建的收入貢獻分別約為60%、20%、20%。

??值得一提的是，非住宅板塊的毛利率明顯高于住宅板塊的毛利率。

??在住宅板塊收入中，預售管理服務、物業(yè)管理服務，以及社區(qū)增值服務占比分別為20%、49%、31%，毛利率35.2%。非住板塊中，預售管理、商業(yè)物業(yè)、公建管理、商業(yè)營運及其他增值服務占比分別為2%、32%、49%、10%和7%，實現(xiàn)毛利率41.3%。

??顯然，與傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理相比，發(fā)展非住板塊或存在更廣闊空間。

??事實上，合景悠活也在有意識地拓展非住宅板塊的規(guī)模。

??2021年1月開年之際，合景悠活就以13.16億元收購雪松智聯(lián)科技集團80%股權。雪松物業(yè)其規(guī)模早已數(shù)倍于合景悠活，此收購也被成為“蛇吞象”。

??2021年6月，合景悠活發(fā)布公告稱，擬以4.98億元收購上海申勤物業(yè)管理服務有限公司80%股權。

??2022年1月，合景悠活以1.65億元收購廣東環(huán)衛(wèi)企業(yè)特麗潔50％股權。

??從這三個收購標的來看，雪松智聯(lián)在管物業(yè)以學校、市政工程等非住業(yè)態(tài)為主，申勤專注于政府機關物業(yè)，特麗潔則主要從事城市及鄉(xiāng)村環(huán)境清潔服務業(yè)務，三家都以非住業(yè)態(tài)見長。

??資料顯示，合景悠活2021年新增的外拓在管面積中，非住業(yè)態(tài)占比為48%。

??非住業(yè)態(tài)成為了合景悠活對外擴張的重要方向。

??“從2021年業(yè)績報告看，合景悠活大范圍收購后目前問題還未顯現(xiàn)，融合問題可能還需要時間才能暴露。”湯曉晨認為。