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??時隔一年，中國宏泰發展還是“易主”了。

??6月10日，中國宏泰發展復牌跳空高開22.28%，報2.25港元/股，目前盤中成交金額已超4000萬港元。

??消息層面，中國金茂和中國宏泰發展于今日聯合宣布，擬以協議安排方式私有化中國宏泰，并撤銷中國宏泰上市地位。

??根據中國金茂發布的私有化計劃顯示，將注銷于公告日期已發行中國宏泰股份總數約60.2%股份，包括非控股股東計劃股份及控股股東計劃股份持有的所有中國宏泰股份，分別約為26.02%和34.18%。

??若上述計劃生效及實施，以換取支付非控股股東計劃股份注銷價為每股2.4港元，較中國宏泰停牌前報價1.84港元溢價30.43%。所有控股股東計劃股份注銷價為每股2.13港元。中國金茂購股權要約及可換股票據要約所需要的資金約為25.65億港元。

??待股份注銷完成之后，中國宏泰將向中國金茂發行新股，最終中國金茂將持有中國宏泰股份的90.1%，其余9.9%將由利東（中國宏泰控股股東及中國金茂一致行動人士）持有。

??對于私有化原因，中國金茂認為，由于中國宏泰主要從事土地開發及大型產業市鎮開發及運營，中國金茂可通過中國宏泰私有化增加其控制權并進一步實現投資中國宏泰的利益，即實現多個城市運營項目的收購，獲得相關資源以提升產業園吸引商業及投資能力，并進一步加強政企合作，均符合中國金茂房地產業務的戰略發展。

??中國金茂入主中國宏泰發展可追溯至2021年。

??2021年6月28日，中國金茂以14.81億港元收購中國宏泰發展29.9%股權，成為中國宏泰發展的第二大股東，持股約合4.94億股。賣方中國宏泰發展董事局主席王建軍及其妻子趙穎仍為中國宏泰發展控股股東，所持股份減至約7.28億股，占已發行股份的44.08%。

??同日，中國金茂還與中國宏泰發展訂立可換股債券認購協議，認購后者本金約1.23億美元的可換股債券，這筆債券最終可轉換成中國宏泰發展股份約3.14億股。如果這些債券全部轉換為股票，中國金茂持股比例將超過“王氏家族”，成為中國宏泰發展控股股東。

??彼時，中國宏泰發展相關負責人在接受中國房地產報記者采訪時認為，宏泰引入金茂戰投入股是雙贏合作。金茂戰投是對宏泰產業運營能力和投拓能力的認可，雙方的戰略性組合一定是在現有業務的基礎上做增量。宏泰方面只要按期還債，這筆債券就不會轉成股份，也就不存在控股權易主問題。

??20天后的7月19日，中國金茂首度向中國宏泰發展派駐管理人員。宋镠毅獲委任為中國宏泰發展董事會主席、非執行董事；趙磊獲委任為中國宏泰發展首席財務官、執行董事。

??自此，中國金茂與中國宏泰便在多方面展開合作。

??公開資料顯示，去年8月27日，中國金茂總裁李從瑞帶隊攜中國宏泰發展與廊坊市政府領導共同探討龍河高新區未來發展，并與廊坊市政府簽署了戰略合作協議。今年2月，雙方共同打造的龍河新區廊坊覽秀城商業綜合體及其配套城市客廳項目開工，建成后預計年營業額超過12億元。

??此外，中國金茂攜宏泰發展與中國藍星商討通過協助導入戰略新興產業，盤活中國藍星閑置工業用地，并希望中國藍星產業落地包括廊坊龍河園區在內的宏泰園區。之后，雙方還前往中國民族衛生協會康養旅游項目基地、中國水環境集團總部考察中國水環境等環保健康產業。

??標普認為，中國金茂對龍河高新區的持續直接投資將穩定中國宏泰發展的土地開發業務。2021下半年，中國金茂在龍河高新區收購了5宗地塊，按價值計算，這些地塊占了中國宏泰發展在龍河的土地銷售額80%以上。中國金茂計劃在園區內收購更多土地，為中國宏泰發展產生現金流提供一定可視性。

??對于此次收購，中國金茂相關人士給予中國房地產報記者回復，稱私有化宏泰公司，將使宏泰公司業務管理與中國金茂合作更具靈活性。同時，中國金茂可以納入多個城市運營項目，強化產業園招商和投資能力，進一步加強與地方政府合作，這也符合中國金茂城市運營業務的發展戰略。

??作為香港主板首家以區域開發和運營為主業的公司，中國宏泰發展主打以產業構建和城市建設構建產業市鎮生態圈，探索了以產城一體為目標的產業市鎮發展模式；因其定位、發展模式等都與華夏幸福類似，外界通常稱這家產業市鎮發展商為“港版華夏幸福”，也有稱“低配版華夏幸福”。

??但與大多數產業園區運營商一樣，中國宏泰發展也陷入了營業收入和利潤雙降“怪圈”，讓市場對其轉型盈利能力提出了質疑。

??年報數據顯示，2021年中國宏泰實現收入15.27億元，同比減少36.3%；毛利9.79億元，同比減少41.4%；歸屬股東凈利潤1.71億元，同比減少79.76%。

??5月5日，標普將中國宏泰長期發行人信用評級從“B”下調至“B-”，其認為該公司疲軟的流動性不太可能在未來12個月內得到實質性改善，因龍河高新區的土地銷售前景面臨挑戰，這將限制中國宏泰發展通過產生運營現金補充流動性的能力。

??植信投資研究院資深研究員馬泓認為，從營業收入角度看，中國宏泰占金茂比例不到2%，盡管中國宏泰自去年下半年以來利潤增速出現階段性下滑，但總體對金茂的拖累力度不大。金茂在當下選擇私有化宏泰是起到緩解現金流和償債壓力，緩釋房企區域經營風險。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，目前大盤不振、個股低迷，正是以最低代價私有化業績較差且無法實現可持續增長的中國宏泰的最好時機。私有化后，企業即期業績壓力解除，有利于進行更長遠業務規劃與運作。中國金茂正在加快其“第二曲線”城市運營的擴張速度。

??中國宏泰股份的低交易流通量也是中國金茂選擇私有化的原因之一。

??公告顯示，中國宏泰股份于截至最后交易日（包括該日）止6個月期間、12個月期間及24個月期間的日平均成交量約為每日36萬股、242萬股及154萬股，分別僅占于本公告日期已發行中國宏泰股份總數約0.02%、0.15%及0.09%。

??中國金茂認為，中國宏泰股份的低交易流通量可能讓計劃股東難以在不對中國宏泰股份價格造成不利影響的情況下進行大量場內出售。因此，計劃為計劃股東提供即時變現其投資以換取現金的機會，并將接納計劃的所得款項重新調配至其他投資機會。

??“近期廊坊調控政策放松，且宏泰股價處于低位，公司希望在此時完成收購，將其私有化退市。”中國金茂相關人士對中國房地產報記者表示，基于公司的城市運營戰略，中國金茂長期看好宏泰廊坊龍河新區土地儲備價值。

??截至2021年末，中國宏泰共計8個產業城市項目，包括位于河北省廊坊市的龍河高新區；龍河商務休閑度假基地；廣陽科技孵化園；永清宏泰產業市鎮園區；位于河北省石家莊市的石家莊通用航空產業市鎮園區；石家莊藁城宏泰產業市鎮園區；位于湖北省鄂州市的宏泰鄂州產業園及位于武漢市的武漢開發區通航產業綜合示范區。

??中國金茂在公告中亦表示，并無即時計劃對中國宏泰業務作出任何重大變動，或出售、重新配置其資產，或因建議的實施而對中國宏泰雇員的雇用作出任何重大變動。但于計劃生效后，中國金茂將評估中國宏泰的財務狀況及營運，以為中國宏泰制定長遠策略。

??馬泓認為，中國金茂以現金方式私有化有助于保持原有項目的持續開發和運營，其項目覆蓋面更加多元化。另外，中國金茂2021年末資產負債率74.1%，現金短債比在1.1~1.2間，主要指標雖比較健康，但也存在隱憂。因此，在完成宏泰私有化后，公司自身現金流狀況也偏緊，后續進一步擴張步伐可能會更加謹慎。