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??華南城控股有限公司（以下簡稱“華南城”，01668.HK ）的年報發(fā)布比預(yù)期的時間晚了3天。

??7月3日，華南城披露的2022財年（統(tǒng)計時間為2021年4月1日至2022年3月31日）業(yè)績顯示，在剛剛過去的這個財年，該公司實現(xiàn)合約銷售約117.95億港元，同比減少27%，歸屬母公司凈利潤約7.6億港元，同比減少68.5%，連續(xù)4年下滑。

??短債壓力也尚未緩解。該公司的計息負(fù)債即期部分達(dá)207.5億港元，而現(xiàn)金及銀行存款約為46.8億港元。核數(shù)師安永會計師事務(wù)所認(rèn)為，這可能會對其持續(xù)經(jīng)營的能力構(gòu)成重大疑慮。

??據(jù)華南城透露，該公司采取了7項措施以改善流動性，而新晉的國企大股東在其中發(fā)揮了重要作用。在支付了約19億港元的股權(quán)認(rèn)購對價后，深圳市特區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱“特區(qū)建發(fā)集團(tuán)”）還承諾在未來1年為華南城償付到期債務(wù)提供支持。

??凈利潤連續(xù)4年下滑

??對于2022年的財年表現(xiàn)，華南城已經(jīng)在6月24日的公告中為投資者打了預(yù)防針，透露預(yù)計凈利潤將錄得約70%的下跌，并表示將不晚于6月30日刊發(fā)業(yè)績公告。最終，這份財報是到了7月3日才發(fā)出。

??2022財年，華南城的營業(yè)收入約為103億港元，僅比2021財年少了約10億元，降幅約為8.8%。但歸屬母公司凈利潤的同比下降幅度卻達(dá)到了68.5%。影響因素有幾個，包括年內(nèi)交付物業(yè)的平均售價下跌、導(dǎo)致毛利率減少，受疫情影響，商業(yè)租賃需求下降、投資物業(yè)公平價值增值減少，融資成本上升，評估計提存貨減值增加等。

??業(yè)績報告顯示，由于已售物業(yè)的平均銷售單價下降，華南城的毛利率由2021年財年的43.7%下降到了29.3%，導(dǎo)致毛利下跌38.8%至約30億港元。投資物業(yè)的公平值收益下跌的幅度更大，由2021財年的約10.5億港元下降至約1.5億港元。

??2022財年，華南城的融資成本增加了23.6%至約7.9億港元，加權(quán)平均融資成本為9%，較2021財年的8.4%有所上升。

??截至目前，華南城的歸屬母公司凈利潤已經(jīng)連續(xù)4年下滑，2022財年錄得的約7.6億港元，僅相當(dāng)于2018財年45.1億港元的17%。

??對于市場的走勢，華南城的管理層在2021年11月底的中期業(yè)績發(fā)布會上，已經(jīng)表達(dá)了較為謹(jǐn)慎的觀點。該公司首席財務(wù)總監(jiān)陳茂昌當(dāng)時表示，下半年的銷售市場還是不容樂觀，整體上消費者、潛在買家信心還是不足，買家觀望現(xiàn)象在未來幾個月仍不會改變，預(yù)計下半年以及下一個財年，公司毛利率還是有比較大的壓力。

??而在此次的財報中，該公司也未提及新財年的銷售目標(biāo)，以及如何改善凈利潤的表現(xiàn)。

??大股東給了運營支持函

??2022財年，房企面臨著融資渠道收窄、銷售下行的雙重壓力，華南城也在為流動性的難題發(fā)愁。截至2022年3月31日，該公司的現(xiàn)金及銀行存款約為46.8億港元，而上一個財年的數(shù)據(jù)是約94.4億港元，下降了將近一半。同期，該公司的總計息債務(wù)約為359.8億港元，有息負(fù)債中的流動部分為207.5億港元。華南城表示，鑒于目前房地產(chǎn)市場放緩，加上資本市場融資來源有限，公司可能需要比預(yù)期更長的時間來變現(xiàn)物業(yè)或獲得外部融資現(xiàn)金以履行償債義務(wù)。

??為減輕流動性壓力，華南城采取了7項措施。引戰(zhàn)是一個意外的收獲，該公司與特區(qū)建發(fā)集團(tuán)接觸，本是為了談融資，不料后者萌發(fā)了做戰(zhàn)略投資者的念頭，在做了幾個月盡調(diào)后便決定入股。2021年的最后一天，華南城宣布向特區(qū)建發(fā)集團(tuán)配發(fā)33.5億股，占擴股后已發(fā)行股本的約29.28%。2022年5月16日，股份認(rèn)購事項完成，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)支付了約19億港元的對價，成為了華南城的單一最大股東。

??據(jù)華南城介紹，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)已向其出具了未來十二個月內(nèi)的運營支持函，將合理地努力提供支持，滿足公司在沒有重大縮減業(yè)務(wù)的前提下履行到期負(fù)債的需求。得益于大股東的國企信用背書，華南城從銀行獲取了233.5億港元的可用銀行授信額度，并表示還在積極與多間金融機構(gòu)磋商，希望以合理成本獲得新貸款。2022財年，華南城已經(jīng)出售了乾龍物流的西安、鄭州和合肥項目，回籠資金20億元，據(jù)了解，該公司已物色潛在買家，新財年也計劃出售若干物業(yè)項目的權(quán)益。

??有了國企大股東這座新靠山，華南城認(rèn)為自己有足夠營運資金償付未來一年的到期債務(wù)。

??特區(qū)建發(fā)集團(tuán)不僅僅是提供資金支持，經(jīng)營層面也開始介入。6月16日，華南城發(fā)布了一則董事委任公告，宣布委任兩位執(zhí)行董事、一位獨立非執(zhí)行董事。43歲的萬鴻濤將擔(dān)任執(zhí)行董事兼集團(tuán)副總裁，分管運營管理、戰(zhàn)略協(xié)同和新業(yè)務(wù)發(fā)展工作。他曾出任特區(qū)建發(fā)集團(tuán)及其子公司的多個職位。55歲的覃文忠同樣來自特區(qū)建發(fā)集團(tuán)，曾擔(dān)任成本合約審計部負(fù)責(zé)人及財務(wù)管理部部長，他被委任為華南城的執(zhí)行董事兼集團(tuán)財務(wù)總監(jiān)，主要分管審計內(nèi)控、財務(wù)管理、稅務(wù)管理和資金管理工作，統(tǒng)籌融資工作并負(fù)責(zé)境內(nèi)融資等。獨立非執(zhí)行董事兼審核委員會、薪酬委員會及提名委員會成員申麗鳳目前也是特區(qū)建發(fā)集團(tuán)的外部獨立董事。

??下一步，華南城打算深化與特區(qū)建發(fā)集團(tuán)及其他國資的合作，利用其在深圳及大灣區(qū)的優(yōu)勢，尋找舊改、園區(qū)升級等發(fā)展機會，盤活園區(qū)資源，引入新業(yè)態(tài)，創(chuàng)造新的增長點。