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??央企的融資渠道始終暢通。

??8月11日，深交所固定收益信息平臺(tái)顯示，華潤(rùn)置地控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”，01109.HK）2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第二次）已提交注冊(cè)。

??據(jù)悉，該期債券類別為小公募，擬發(fā)行金額100億元，擬用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力（包括但不限于置換前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購(gòu)等方式）、償還有息債務(wù)、項(xiàng)目建設(shè)以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

??同樣額度的小公募債早在今年3月17日就已經(jīng)發(fā)行過(guò)一次，當(dāng)時(shí)的受理日期為2月28日，僅半個(gè)月左右就獲批通過(guò)。

??2022年年初，隨著出現(xiàn)房企數(shù)量不斷增多，國(guó)企央企收并購(gòu)作為解決該問(wèn)題的方式，被各方寄予厚望，但截至目前，收并購(gòu)潮遲遲未至。近期，為解決出險(xiǎn)房企問(wèn)題，有政府聯(lián)手地方AMC設(shè)立地產(chǎn)紓困基金的消息頻出。

??接近華潤(rùn)置地的一位人士告訴記者：“今年很多企業(yè)都期望央企國(guó)企能參與收并購(gòu)，但事實(shí)上很少見(jiàn)到有落地的案例。當(dāng)下市場(chǎng)收并購(gòu)面臨的困難是，大部分出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)問(wèn)題太多，許多都沒(méi)有收購(gòu)的價(jià)值，所以央企國(guó)企不能冒險(xiǎn)進(jìn)入市場(chǎng)。”

??他認(rèn)為，現(xiàn)在的問(wèn)題，不是沒(méi)有資金，而是沒(méi)有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果按照市場(chǎng)化的方式進(jìn)行，很難真正幫助企業(yè)脫困。

??“目前收并購(gòu)的核心問(wèn)題，一是在消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)失去信心后資產(chǎn)的去化通路不暢；二是項(xiàng)目現(xiàn)金流枯竭后導(dǎo)致運(yùn)轉(zhuǎn)停滯，除了資金以外，往往還需要給項(xiàng)目創(chuàng)造有保障的法律環(huán)境。”星庫(kù)空間(Thinkool)創(chuàng)始人兼CEO白羽認(rèn)為。

??手握數(shù)百億并購(gòu)貸款

??2022年1月，地產(chǎn)行業(yè)的首單并購(gòu)貸款落地，華潤(rùn)置地獲批招商銀行200億元并購(gòu)融資額度，專用于并購(gòu)業(yè)務(wù)。彼時(shí)，并購(gòu)貸將如何使用、后續(xù)落地情況如何、今年的投資標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，也為外界所關(guān)注。

??“我們已經(jīng)對(duì)外公布的并購(gòu)貸額度有200億元，但到目前為止，實(shí)際上獲批的并購(gòu)貸儲(chǔ)備已經(jīng)有400億（元）了。”在3月31日舉行的2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清稱，一旦項(xiàng)目成熟，華潤(rùn)置地的并購(gòu)貸款可以隨時(shí)啟用。

??談及并購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，華潤(rùn)置地首席戰(zhàn)略官謝驥稱，華潤(rùn)置地對(duì)待收并購(gòu)的態(tài)度是積極與謹(jǐn)慎并存，“目前我們側(cè)重于項(xiàng)目端收并購(gòu)，不考慮對(duì)公司或平臺(tái)的收并購(gòu)。針對(duì)收并購(gòu)項(xiàng)目與招拍掛的土地，我們都會(huì)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)的對(duì)比，多方考量后再進(jìn)行收并購(gòu)。”

??據(jù)悉，無(wú)論是二級(jí)市場(chǎng)招拍掛還是收并購(gòu)，華潤(rùn)置地內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目回報(bào)要求是控制在稅后利潤(rùn)率12%左右。

??若論資金優(yōu)勢(shì)，華潤(rùn)置地可以傲視全行業(yè)。截至2021年末，華潤(rùn)置地三道紅線均為綠檔，現(xiàn)金短債比1.99倍，凈負(fù)債率30.4%，剔除合同負(fù)債后資產(chǎn)負(fù)債率60.37%。同時(shí)，資金成本仍維持在行業(yè)內(nèi)較低水平，期末加權(quán)平均融資成本約為3.71%，同比下降37個(gè)基點(diǎn)。

??但行業(yè)下行形勢(shì)，是每家企業(yè)必須避開的。截至2022年6月30日，華潤(rùn)置地累計(jì)合約銷售額達(dá)1210.4億元，同比減少26.6%；總合同銷售建筑面積約5871680平方米，同比減少39%。

??除華潤(rùn)置地外，如保利發(fā)展等也拿到并購(gòu)貸額度，但真正出手者寥寥。財(cái)經(jīng)評(píng)論員譚浩俊認(rèn)為，一方面，國(guó)資委要求，央企要盡量退出一般性競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)就是其中之一；另一方面，本身具備收并購(gòu)的能力的央企并不多，一些非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，也不會(huì)參與收并購(gòu)中，因此，央企國(guó)企參與收并購(gòu)會(huì)受到不小的約束。

??一位業(yè)內(nèi)人士在受訪時(shí)表示，一般而言收并購(gòu)的周期都會(huì)比較長(zhǎng)，這是客觀現(xiàn)實(shí)。另外，在市場(chǎng)下行的形勢(shì)下，現(xiàn)在很難說(shuō)某家企業(yè)的資金狀況特別好，此外，收并購(gòu)本身需要非常高的專業(yè)度，操作不慎可能會(huì)導(dǎo)致成本高企，這也是企業(yè)手握大量并購(gòu)貸款卻遲遲未下手的重要原因。

??收并購(gòu)市場(chǎng)未發(fā)力，但華潤(rùn)置地在招拍掛市場(chǎng)卻斬獲頗豐。在房企拿地意愿普遍低迷的形勢(shì)下，華潤(rùn)置地以479億元的權(quán)益拿地金額位居榜首。

??房企紓困進(jìn)入關(guān)鍵階段

??自2021年下半年以來(lái)，隨著行業(yè)政策調(diào)整，許多房企陷入資金鏈告急狀態(tài)，等待脫困刻不容緩。

??2021年12月20日，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。同時(shí)，加大債券融資的支持力度，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購(gòu)。

??正是在此背景下，華潤(rùn)置地等房企先后獲得百億級(jí)的并購(gòu)貸款。

??2022年3月，招商銀行常務(wù)副行長(zhǎng)兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、董事會(huì)秘書王良表示，積極支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大并購(gòu)、幫助一些出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)或者流動(dòng)性非常困難的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重組，是共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

??不過(guò)，市場(chǎng)人士分析稱，一方面，行業(yè)處于下行周期，未來(lái)預(yù)期不明朗，收并購(gòu)交易復(fù)雜，相比之下招拍掛獲得土地?zé)o論從財(cái)務(wù)還是經(jīng)營(yíng)角度都更易操作。

??另一方面，則是出險(xiǎn)企業(yè)不愿過(guò)早觸及核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。疊加之下，使得不少有計(jì)劃收購(gòu)的房企仍持觀望態(tài)度。

??隨著并購(gòu)紓困未能成行，新的解決方案逐漸落地。8月11日，中南建設(shè)控股股東中南控股集團(tuán)與地方性AMC江蘇資產(chǎn)管理有限公司簽署了合作框架協(xié)議；7月19日，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和河南資產(chǎn)聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問(wèn)等方式，參與問(wèn)題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

??白羽認(rèn)為，由于出險(xiǎn)房企規(guī)模龐大，情況復(fù)雜，所以采取綜合措施，多管齊下是必要的。無(wú)論是國(guó)企地產(chǎn)公司收并購(gòu)，還是AMC疏困基金，都有各自的優(yōu)勢(shì)和切入點(diǎn)。國(guó)企參與對(duì)恢復(fù)項(xiàng)目業(yè)主信心，保持資產(chǎn)價(jià)值，盤活經(jīng)營(yíng)有較大幫助。而AMC更擅長(zhǎng)法律整理，債務(wù)重組，資產(chǎn)盤活等。應(yīng)該說(shuō)各有所重。

??“華潤(rùn)置地等的并購(gòu)貸款是以項(xiàng)目為切入點(diǎn)的，符合政府的基調(diào)。與AMC紓困基金相較而言，各有所長(zhǎng)。”白羽稱。

??譚浩俊表示，“央企不能大規(guī)模介入到房企紓困中，現(xiàn)在靠地方政府及地方資產(chǎn)管理公司來(lái)解決問(wèn)題也未嘗不可。目前，除全國(guó)性的五大資產(chǎn)管理公司外，地方有近60家地方資產(chǎn)管理公司，他們?cè)趶氖裸y行方面的一些業(yè)務(wù)后，接下來(lái)也面臨業(yè)務(wù)拓展的挑戰(zhàn)。若找到雙方都能接受的結(jié)合點(diǎn)，后期與房企的合作空間還是很大的。”