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??在整體經(jīng)濟(jì)不景氣和行業(yè)下行壓力等諸多困難面前，房企積極“自救”，堅(jiān)持不躺平。

??今年年初，正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“正榮地產(chǎn)”，6158.HK）管理層曾表示上半年公司可以完成30億元至40億元規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。如今半年已過，資產(chǎn)盤活進(jìn)度不達(dá)預(yù)期，但正榮地產(chǎn)仍在加速處置資產(chǎn)“自救”。

??8月15日，正榮地產(chǎn)公告稱，將出售公司持有的泉州正朗置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“正朗置業(yè)”）51%的股權(quán)及銷售貸款，代價(jià)為1.02億元，交易將以現(xiàn)金形式支付。

??對(duì)于此次交易，正榮地產(chǎn)董事會(huì)認(rèn)為，能夠在日益嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中為公司提供即時(shí)現(xiàn)金流入，從而增加流動(dòng)性，滿足公司營(yíng)運(yùn)資金需求，降低債務(wù)水平，保證公司整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。

??實(shí)際上，今年以來，正榮地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行過多筆資產(chǎn)處置。除了出售上述泉州項(xiàng)目公司股權(quán)，正榮地產(chǎn)還在今年3月27日公告將正隆（佛山）置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)出售給新希望地產(chǎn)，交易對(duì)價(jià)1.56億元。

??除了公告過的交易，據(jù)接近正榮地產(chǎn)的人士介紹，正榮地產(chǎn)一些項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓陸續(xù)在談，并已經(jīng)完成了一些出讓，比如其中天津的兩個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給了合作方美的置業(yè)和中駿集團(tuán)。

??“正榮地產(chǎn)也有就其他的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)處置事宜在做洽談，但在目前整個(gè)市場(chǎng)資金面都相對(duì)緊張情況下，很多談判都需要過程和時(shí)間。”上述人士表示。

??加速資產(chǎn)處置應(yīng)對(duì)資金壓力

??今年以來，在銷售市場(chǎng)下行以及融資閘口緊閉的情況下，民營(yíng)房企普遍面臨流動(dòng)性緊張，正榮地產(chǎn)亦如此。

??今年2月，正榮地產(chǎn)選擇將旗下多筆臨期美元債做了展期處理，但即使如此，資金壓力依然較大。

??在年初的投資者溝通會(huì)中，正榮地產(chǎn)管理層坦言公司目前面臨的流動(dòng)性壓力非常大，主要是因?yàn)槭芟拶Y金比例極高，造成整體的可動(dòng)用資金非常有限。據(jù)其管理層介紹，受各地預(yù)售資金監(jiān)管政策收緊影響，正榮地產(chǎn)資金受限比例達(dá)賬面資金95%，真正可以動(dòng)用資金只有5%。而今年前倆月，正榮地產(chǎn)從項(xiàng)目公司回流的資金僅有2億元左右。

??現(xiàn)金流幾近枯竭，債務(wù)壓力卻未減，面對(duì)此情況，正榮地產(chǎn)管理層提出了部分資金回籠方案，其中就包括梳理一批合作項(xiàng)目，與國(guó)企、央企洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓。上半年資產(chǎn)處置目標(biāo)是希望可以完成30億元至40億元規(guī)模的資產(chǎn)盤活。

??彼時(shí)，正榮地產(chǎn)董事會(huì)主席黃仙枝懇切表示，希望債權(quán)人給正榮地產(chǎn)一年時(shí)間以穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，解決債務(wù)問題。

??但顯然，一年時(shí)間還是略顯樂觀。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，去年下半年至今，選擇美元債展期的房企不斷增多，對(duì)臨期債務(wù)進(jìn)行交換要約也是當(dāng)下房企可選擇的較好的債務(wù)管理方式。從企業(yè)展期情況看，一般展期時(shí)間多為一年。

??“本來以為展期一年可以時(shí)間換空間，但現(xiàn)在看來，市場(chǎng)短時(shí)難以好轉(zhuǎn)，一轉(zhuǎn)眼馬上到四季度，很多房企債務(wù)展期到明年，也還是很難還上。”一位房企人士表示，在當(dāng)前市場(chǎng)和行業(yè)環(huán)境下，房企唯一能獲取現(xiàn)金流的方式可能就是處置資產(chǎn)。

??此次正榮地產(chǎn)將旗下正朗置業(yè)轉(zhuǎn)讓給地方國(guó)資也基本符合公司處置資產(chǎn)的計(jì)劃。

??根據(jù)公告，正朗置業(yè)是正榮地產(chǎn)及晉江百宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合營(yíng)企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)。目前，合營(yíng)企業(yè)的項(xiàng)目已基本竣工，且約90%的可出售物業(yè)已售出。出售事項(xiàng)完成后，正榮地產(chǎn)將不再持有其任何權(quán)益。

??泉州雋德靜水投資合伙企業(yè)作為此次交易的買方則具有地方國(guó)資背景。根據(jù)公告介紹，買方由泉州市國(guó)投資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泉州國(guó)投資產(chǎn)管理”）、廈門熙蕊宸投資有限公司以及福建省金同共益投資有限公司共同持有，持股比例分別為62.75%、31.37%、5.88%。其中，泉州國(guó)投資產(chǎn)管理是由泉州市國(guó)資委全資擁有。

??另外，本次交易出售事項(xiàng)的代價(jià)總額為1.02億元，包括待售股權(quán)的代價(jià)約3657.24萬元及銷售貸款的代價(jià)6542.76萬元。

??處置資產(chǎn)的矛盾點(diǎn)在于，合作方或者接盤方更愿意接收優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，困難項(xiàng)目依然難以處置盤活。如果房企把旗下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目都轉(zhuǎn)讓出去，那么困難項(xiàng)目更加沒有盤活的可能性。這也是正榮地產(chǎn)資產(chǎn)處置進(jìn)度未達(dá)預(yù)期的重要原因。

??銷售遇阻 上半年預(yù)警虧損

??當(dāng)前，在行業(yè)整體不景氣的情況下，正榮地產(chǎn)的銷售也遇到了阻礙。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年前7月百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比去年下跌了近50%，今年全年預(yù)計(jì)同比下跌可能達(dá)到30%。

??根據(jù)正榮地產(chǎn)披露的前7月未經(jīng)審核業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)也顯示，其累計(jì)合約銷售額約為233.72億元，相比去年同期的943.39億元，同比大幅度下跌。

??8月15日晚間，正榮地產(chǎn)還發(fā)布了盈利預(yù)警。截至2022年6月30日，正榮地產(chǎn)預(yù)期集團(tuán)于上半年將錄得母公司擁有人應(yīng)占虧損約25億元至約30億元，而2021同期則錄得應(yīng)占溢利11.66億元。

??正榮地產(chǎn)表示，虧損是受新冠疫情持續(xù)反復(fù)、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體需求下滑及融資環(huán)境持續(xù)收緊等影響，導(dǎo)致與去年同期相比，項(xiàng)目售價(jià)下降、毛利率下降及計(jì)提資產(chǎn)減值有所增加，最終結(jié)轉(zhuǎn)收益未達(dá)預(yù)期。

??作為房企內(nèi)生造血渠道，銷售的重要性不言而喻，但目前，對(duì)于出險(xiǎn)的民營(yíng)房企而言，銷售也成了共同的“糾結(jié)”和“矛盾”。

??上述房企人士表示，目前民營(yíng)房企幾乎都沒有新增項(xiàng)目，手中的存貨如果都折價(jià)銷售，那么整個(gè)公司的資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)相應(yīng)折價(jià)，而公司的負(fù)債金額卻不會(huì)打折。但如果不降價(jià)處理，這種行情下，很多項(xiàng)目并不好賣，沒有銷售就沒有回款，自然就沒有經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。

??在其看來，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然很難，短期內(nèi)沒有看到復(fù)蘇的希望。“接下來幾個(gè)月，房企會(huì)紛紛開始美元債重組，因?yàn)檎蛊诘膫鶆?wù)很快就會(huì)到新的兌付節(jié)點(diǎn)，但房企依然很難還上，所以大家就干脆重組美元債。”該人士表示。

??就在8月初，龍光集團(tuán)宣布將暫停支付5筆境外美元債到期利息，稱會(huì)盡快推出境外整體債務(wù)管理方案；緊隨其后的是，弘陽地產(chǎn)也在8月11日晚間宣布與債權(quán)人溝通尋求債務(wù)整體解決方案。

??不過，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，推動(dòng)境外債務(wù)整體重組并非易事。

??“現(xiàn)在都是博弈。”上述房企人士表示，如果企業(yè)境外有資產(chǎn)，那么境外投資人可能會(huì)希望通過執(zhí)行境外資產(chǎn)解決債務(wù)問題，這種情況下投資人就會(huì)對(duì)境外債務(wù)整體重組反對(duì)情緒較大。

??該人士進(jìn)一步表示，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已無回暖的可能，比較樂觀的預(yù)期是明年下半年才會(huì)有所好轉(zhuǎn)，畢竟從政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)再傳導(dǎo)至企業(yè)需要時(shí)間。