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??2022年9月16日，國家統計局公布2022年前8月房地產行業數據，1-8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%；商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。單月來看，8月商品房銷售面積和金額均實現了同比降幅收窄。

??在此背景下，8月單月房企到位資金呈現同比降幅收窄，環比微漲態勢，其中，8月銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）6218億元，環比上升了3.9%，個人按揭款和定金及預付款到位資金環比分別上升3.1%和4.3%。

??與此同時，據央行披露，8月住戶貸款增加4580億元，其中短期貸款增加1922億元，而以按揭房貸為主的中長期貸款增加2658億元，相比7月有明顯改善。

??在房企外部融資仍處于冰凍狀態的當下，內源資金取決于銷售端的復蘇態勢，我們相信隨著相關政策持續跟進深入，市場信心的逐步回歸，未來房地產市場也有望企穩回升。

??國家統計局數據顯示，2022年8月房地產開發企業到位資金為12047億元，環比略有提升，約1%，同比降幅為21.7%，相較于7月同比降幅收窄了4.1個百分點。

??累計來看，前8月，房地產開發企業到位資金為100817億元，同比下降25.0%，與前7月的25.4%相比略有收窄，但整體規模依然處于歷史較低水平。

??據國家統計局公布，房地產開發企業到位資金統計范圍為：國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款及其他。我們將“個人按揭款”與“定金及預付款”的累加值作為“銷售回款”參考。

??從銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）來看，2022年前8月銷售回款為48962億元，同比下降32.5%。單8月銷售回款為6218億元，環比上升了3.9%,同比下降了23.6%。

??其中，8月個人按揭款和定金及預付款到位資金環比分別上升了3.1%和4.3%，同比分別下降18.3%和26%。

??中國人民銀行最新披露的2022年8月金融統計數據報告顯示，2022年1-8月，人民幣貸款增加15.61萬億元，同比多增5540億元。其中8月份人民幣貸款增加1.25萬億元，同比多增390億元。

??分部門看，住戶貸款增加4580億元，短期貸款增加1922億元，中長期貸款增加2658億元。較7月有明顯改善，但與6月峰值仍有一定的差距。

??累計來看，2022年前8月，住戶部門新增中長期貸款19741億元，同比下降53%，較前7月降幅有所收窄。

??這主要是由于，2022年2月及4月兩月居民房貸接連兩次負增長，住戶部門新增中長期貸款分別減少459億元和314億元，這在歷史上實屬罕見。

??從全年來看，6月居民房貸曾出現過筑底跡象，但7月居民房貸再度走弱，進入8月，住戶新增短期及中長期貸款再次出現增長。

??我們認為，若以按揭房貸為主的中長期貸款按揭能夠就此重回增長軌道，那市場或將真正回穩。

??雖然8月房地產開發企業到位資金有所提升，但國內貸款（包括開發貸及并購貸、委托及信托貸等）方面，仍在歷史低位。

??國家統計局數據顯示，2022年前8月到位資金中國內貸款為12280億元，同比下降27.4%，降幅較前7月收窄約1pcts。單月來看，8月國內貸款為1250億元，環比上升了2.1%，同比下降了17.6%，降幅較7月收窄了19.3 pct。

??2022年5月4日證監會、深交所及銀保監會的相關會議及通知中，提及要支持房地產企業合理融資需求；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。2022年6月2日人民銀行、外匯局在新聞發布會中稱，要及時校正金融機構的過度避險行為，保持房地產融資平穩有序。

??就目前來看，6月房企國內貸款出現回暖跡象，但7月未能延續增長趨勢，8月表現持續疲軟，可見大多數民營房企的融資現狀依然較為困難。

??值得注意的是，8月16日增信支持政策再次升級。監管部門指示中債信用增進對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?！?，其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企。“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?！?，可視為是對債權人權益保障力度最強的擔保措施。但近期出臺政策對應標的企業僅為別個優質房企，且發行規模有限，目前來看政策信號意義仍大于實際拉動作用，未來房企發債是否有所改善，仍需時間觀察。

??總體來看，2022年8月房地產行業到位資金依然艱難，雖然同比降幅明顯收窄，環比出現一定增長，但其主要受各省市的調控放松政策“應出盡出”影響，一部分購房者結束觀望入市，整體提升效果有限。

??值得注意的是，房企外部融資目前仍處于冰凍狀態，尤其是包含公開市場發債等融資方式在內的其他到位資金，單8月實現了同環比的雙下降，規模達到了2022年的最低點。房企融資壓力依然較大。

??我們認為，在中債增對房企發債提供全額擔保的助力下，未來或將適度把控房企去杠桿節奏，房企整體融資環境有望邊際改善，并在企業乃至項目層面做好類別區分，央國企及優質民企或將明顯受益，問題房企仍需將負債率逐步調降至相對合理的水平。長此以往，問題房企或將有序出清，央國企及優質民企則將收獲銷售業績份額持續提升的良機。