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??10月的最后一個(gè)交易日，地產(chǎn)股又一次遭受沖擊，房地產(chǎn)ETF(882011 )一度下跌4.6%。

??“這種板塊性的下跌，有部分是房企剛剛公布的三季報(bào)不甚理想的原因，主要還是反映一部分資金對(duì)行業(yè)的預(yù)期較為悲觀。”10月31日，某上市房企資本部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??公告顯示，今年前三季度標(biāo)桿房企的業(yè)績(jī)?nèi)晕从瓉砉拯c(diǎn)，華僑城A、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展的歸屬母公司凈利潤(rùn)同比分別下跌96.3%、53.4%、34.5%，保利發(fā)展的同比跌幅為3.6%，萬科A和金地集團(tuán)則出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，同比分別增長(zhǎng)2.2%、0.8%。即便業(yè)績(jī)止跌回升，但萬科A仍強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)恢復(fù)之路緩慢而曲折”，保利發(fā)展也表示市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)尚未得到有效扭轉(zhuǎn)，行業(yè)仍未筑底企穩(wěn)。

??金地集團(tuán)的管理層則認(rèn)為應(yīng)該看到積極的一面，雖然市場(chǎng)還沒有明顯變好，但也沒有進(jìn)一步變壞的跡象。

??凈利潤(rùn)最高跌了九成

??10月30日晚，招商蛇口披露的業(yè)績(jī)公告顯示，前三季度該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入894.84億元，同比增長(zhǎng)9.45%，歸屬母公司凈利潤(rùn)29.57億元，同比下降53.4%。原因是，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積雖然同比增長(zhǎng)，但受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。此外，轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益由去年同期的31億元降為13億元，并對(duì)符合條件商戶進(jìn)行了相應(yīng)的租金減免。

??“低于我們此前預(yù)期。”對(duì)于招商蛇口的利潤(rùn)表現(xiàn)，中金公司表示有些意外。

??華僑城A的業(yè)績(jī)也讓投資者大跌眼鏡，其前三季度的營(yíng)業(yè)收入為292.81億元，同比減少40.8%，歸屬母公司凈利潤(rùn)為1.26億元，同比減少96.3%。超過九成的凈利潤(rùn)跌幅令有些投資者懷疑該公司是否存在故意調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況，為此，華僑城A不得不詳細(xì)解釋經(jīng)營(yíng)指標(biāo)下滑較大的原因。如，相比去年同期，今年前三季度結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的單價(jià)及毛利率均較有所下降，以及從去年下半年開始，房地產(chǎn)銷售的持續(xù)下滑對(duì)今年前三季度的可結(jié)轉(zhuǎn)量亦造成影響，最后是新一輪疫情對(duì)景區(qū)及酒店的影響超過去年同期。

??向來在利潤(rùn)指標(biāo)方面表現(xiàn)突出的中國(guó)海外發(fā)展，前三季度同樣沒有穩(wěn)住。期內(nèi)，該公司錄得1213.1億元的營(yíng)業(yè)收入，同比下跌19.7%，核心凈利潤(rùn)258.1億元，同比下降34.5%。

??相對(duì)而言，保利發(fā)展、萬科A以及金地集團(tuán)的基本面較為穩(wěn)定，但營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)依然存在不同步的現(xiàn)象。前三季度，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1564.4億元，同比增長(zhǎng)約13%，歸屬母公司凈利潤(rùn)130.9億元，同比下降3.6%。萬科A的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)24.4%至3377億元，歸屬母公司凈利潤(rùn)僅增長(zhǎng)2.2%至170.5億元。金地集團(tuán)則是反過來，營(yíng)業(yè)收入同比跌1.5%至530.8億元，歸屬母公司凈利潤(rùn)卻增長(zhǎng)了0.8%至33.4億元。區(qū)別在于，上述大部分房企的毛利率仍處于下行通道，而金地集團(tuán)的綜合毛利率則錄得了2.3個(gè)百分點(diǎn)的上升。

??市場(chǎng)恢復(fù)之路緩慢而曲折

??10月31日，地產(chǎn)股再遭重挫，龍湖集團(tuán)一度深跌44.7%，碧桂園差點(diǎn)跌破1港元，保利發(fā)展跌停，招商蛇口、萬科A分別跌了6.6%、5.7%。

??業(yè)內(nèi)認(rèn)為，龍湖集團(tuán)換帥是導(dǎo)致地產(chǎn)板塊波動(dòng)的一個(gè)誘因，但更深層的原因是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清、走勢(shì)仍未明朗。從房企的三季報(bào)里也不難發(fā)現(xiàn)企業(yè)的謹(jǐn)慎姿態(tài)。萬科A表示，報(bào)告期內(nèi)，商品房市場(chǎng)表現(xiàn)好于上半年低點(diǎn)，但成交絕對(duì)量仍處于較低水平，2022年的工作將圍繞“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”開展。

??前三季度，保利發(fā)展的新開工面積為1746萬平方米，同比減少52.3%。該公司相關(guān)人士表示，這是根據(jù)“以銷定產(chǎn)”的原則而調(diào)整的，考慮到整體市場(chǎng)容量縮小、且銷售仍有下行的預(yù)期，若開工面積仍保持以往水平的話會(huì)占用企業(yè)資金，市場(chǎng)也未必消化得了。“至少短期來看，行業(yè)波動(dòng)還會(huì)存在，不確定性較大?！?/p>

??9月份，招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額350.5億元，同比增加50.2%，這被外界視為一個(gè)觸底回升的信號(hào)。但該公司內(nèi)部人士并沒有這么樂觀，其表示，9月份的銷售同比大增主要是貨值結(jié)構(gòu)的因素，因?yàn)樯虾?、深圳的推盤量增加了且去化理想，從整體市場(chǎng)來看，觀望氣氛還是比較濃。

??金地集團(tuán)在三季報(bào)發(fā)出的當(dāng)天召開了一次投資者交流會(huì)。會(huì)上，該公司管理層表示，各地政府都在積極因城施策，還是希望能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，但政策面上大的提法都沒有發(fā)生變化。市場(chǎng)面上，因?yàn)橘彿空哔I漲不買跌、預(yù)期未來收入下降，目前也還沒有看到明顯的回暖跡象。

??前9月，金地集團(tuán)的累計(jì)簽約金額為1630.8億元，同比下跌28.7%，但8月、9月的銷售額開始實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。管理層預(yù)期全年銷售應(yīng)該能錄得Top20房企中比較好的水平，只是相較去年，仍有一定程度的下降。在該公司看來，個(gè)體的努力實(shí)難扭轉(zhuǎn)行業(yè)大勢(shì)，因此呼吁相關(guān)部門能夠出臺(tái)更有利的政策或措施，以提振行業(yè)士氣。