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??從“讓年輕人住得更好”到“讓年輕人生活得更好”，為城市青年英才客群打造居住社區(qū)，微領(lǐng)地已經(jīng)堅(jiān)持了10余年。

??作為行業(yè)內(nèi)最早一批具備專業(yè)化能力的集中式長(zhǎng)租企業(yè)，微領(lǐng)地十年前便率先試水“租賃社區(qū)”。在微領(lǐng)地集團(tuán)CEO周君強(qiáng)看來(lái)，社區(qū)不該僅僅只是居住的地方，還應(yīng)該是一個(gè)充滿活力、開放、多元、溫暖的全新生活社區(qū)。因此，從社區(qū)到泛社區(qū)再到今年提出的“超級(jí)社區(qū)”概念，微領(lǐng)地不斷在社區(qū)構(gòu)建上探索創(chuàng)新。

??周君強(qiáng)表示，“超級(jí)社區(qū)”的概念核心不僅是物理空間，更是連接勢(shì)能。“連接”這也是微領(lǐng)地的英文名稱Vlinker所代表的內(nèi)涵——“微領(lǐng)地希望成為青年人城市生活的連接者，將他們每一個(gè)個(gè)體連接起來(lái)，也幫助他們和這座城市連接起來(lái)。”

??10月26日，微領(lǐng)地浦江中心社區(qū)正式開業(yè)亮相。該項(xiàng)目位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)康華路131弄29-30號(hào)，共有6棟公寓，原為存量物業(yè)，伴隨著閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，微領(lǐng)地于2021年整體收購(gòu)該項(xiàng)目，在經(jīng)歷疫情的情況下9個(gè)月完成改造，目前是上海房量最大的社會(huì)化保障性租賃住房社區(qū)。

??在浦江中心社區(qū)開業(yè)當(dāng)天，微領(lǐng)地集團(tuán)CEO周君強(qiáng)也接受了中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的采訪，并帶來(lái)他對(duì)租賃行業(yè)以及微領(lǐng)地轉(zhuǎn)型發(fā)展的觀察與思考。

??轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前，租賃行業(yè)不少企業(yè)仍選擇走中資產(chǎn)模式，一些具有開發(fā)商背景的租賃企業(yè)則更傾向于輕資產(chǎn)模式，微領(lǐng)地為何要轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)模式？

??周君強(qiáng)：微領(lǐng)地進(jìn)入這個(gè)賽道之初，我們就堅(jiān)定了“重資產(chǎn)”商業(yè)模式。不同于其他以“包租”模式進(jìn)入長(zhǎng)租賽道的企業(yè)，微領(lǐng)地首個(gè)項(xiàng)目“中環(huán)滬太路社區(qū)”是自主開發(fā)建設(shè)而成。這個(gè)房源規(guī)模近1800套的“長(zhǎng)租大盤”，也成為了當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)單體體量最大的租賃公寓。

??但在當(dāng)時(shí)，走重資產(chǎn)之路并不具備與之配套的政策環(huán)境，無(wú)論是土地還是金融都沒(méi)有配套的支持政策，所以后來(lái)選擇了中資產(chǎn)包租模式。

??但這個(gè)行業(yè)的終局是什么？是資產(chǎn)管理。

??純粹做輕資產(chǎn)的話，要做到足夠大的規(guī)模，才能覆蓋后臺(tái)成本。因?yàn)檩p資產(chǎn)只靠運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)的收入，現(xiàn)在行業(yè)普遍管理費(fèi)收入5%左右，管理項(xiàng)目做到一個(gè)億的收入，管理公司收入只有500萬(wàn)元；管理項(xiàng)目3萬(wàn)-5萬(wàn)間能做到10億元收入，管理公司只收入5000萬(wàn)元。

??現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)做輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)三種類型的企業(yè)都存在，但主流還是資產(chǎn)管理，能夠做出規(guī)模的還是資產(chǎn)管理，走重資產(chǎn)模式。

??與其說(shuō)微領(lǐng)地是轉(zhuǎn)型，不如說(shuō)是回歸初心，我們始終堅(jiān)定“重資產(chǎn)”的布局，從中資產(chǎn)包租經(jīng)歷中鍛煉積累了項(xiàng)目整合運(yùn)營(yíng)能力、精細(xì)化的產(chǎn)品能力和品質(zhì)服務(wù)能力，使我們?cè)凇澳纪督ü堋备鱾€(gè)環(huán)節(jié)具備豐富經(jīng)驗(yàn)。

??中資產(chǎn)項(xiàng)目和重資產(chǎn)項(xiàng)目，所需要的能力是不可相提并論的。從投拓角度，后者對(duì)企業(yè)收購(gòu)兼并的投資模型、交易架構(gòu)設(shè)計(jì)能力、項(xiàng)目談判能力、團(tuán)隊(duì)的體系化能力等方面的要求都很高。每個(gè)交易標(biāo)的至少幾億元，甚至十幾億元，項(xiàng)目落地要幾個(gè)月時(shí)間，對(duì)專業(yè)性要求極高。從募資角度講，要經(jīng)歷開發(fā)基金、核心基金、收益類基金、REITs等。建設(shè)端也是一樣的，不僅僅是裝修，而是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的全流程。

??重資產(chǎn)模式雖然門檻比較高，對(duì)團(tuán)隊(duì)能力要求比較高，單個(gè)項(xiàng)目投資規(guī)模比較大，但這是行業(yè)的終局。

??創(chuàng)新源于市場(chǎng)

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：微領(lǐng)地浦江中心社區(qū)以打造成為閔行區(qū)尤其是浦江鎮(zhèn)年輕人生活新地標(biāo)為愿景，從社區(qū)到泛社區(qū)再到超級(jí)社區(qū)，連續(xù)創(chuàng)新，微領(lǐng)地的創(chuàng)新基因源自哪里？

??周君強(qiáng)：創(chuàng)新的基因就是市場(chǎng)。

??我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)研很充分，要熟悉市場(chǎng)、熟悉城市、熟悉客戶、熟悉產(chǎn)品、熟悉資產(chǎn)，在洞察市場(chǎng)的過(guò)程中，會(huì)得到很多正向反饋。我們雖然是做大社區(qū)，但我們堅(jiān)持做小戶型，在小戶型里面的功能和空間去創(chuàng)新。第二，已經(jīng)做好的產(chǎn)品，租戶在使用過(guò)程中會(huì)有一些需求變化，體驗(yàn)好與壞，需要不斷調(diào)整。第三，同行的產(chǎn)品也要去學(xué)習(xí)。所謂創(chuàng)新，就是不斷與市場(chǎng)互動(dòng)的過(guò)程。

??以前我們的企業(yè)理念是“讓年輕人住得更好”，后來(lái)我們覺得，做社區(qū)不僅要解決居住需求，還要滿足生活需求、社交需求，就把這句話調(diào)整成“讓年輕人生活得更好”。現(xiàn)在微領(lǐng)地做“超級(jí)社區(qū)”，我們最大的能力就是做好公寓、搭好平臺(tái)、預(yù)留空間。我們做公寓已經(jīng)11年了，做好公寓的舒適度，功能配套，服務(wù)品質(zhì)，這些是基本功。再搭好平臺(tái)和預(yù)留空間，由更多優(yōu)秀的第三方來(lái)為社區(qū)租戶提供優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)。

??三年目標(biāo)規(guī)模做到10萬(wàn)間

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如何看待目前的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局？微領(lǐng)地與同行相比有何競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？目標(biāo)是什么？

??周君強(qiáng)：我喜歡把行業(yè)的起步期比作“春秋時(shí)期”。那時(shí)進(jìn)入門檻低、政策不明朗，無(wú)論是分散式還是集中式，無(wú)論規(guī)模大或是小，都開始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，并不斷摸索嘗試，長(zhǎng)租公寓經(jīng)歷了野蠻生長(zhǎng)。近年來(lái)隨著政策明朗，行業(yè)趨于理性，2021年開始，行業(yè)進(jìn)入了“戰(zhàn)國(guó)時(shí)期”。“戰(zhàn)國(guó)時(shí)期”的標(biāo)志是“剩者為王”，行業(yè)參與主體經(jīng)歷了第一階段的洗禮和成長(zhǎng)，留下來(lái)的都是久經(jīng)驗(yàn)證的、可行的商業(yè)模式。

??如果說(shuō)我們微領(lǐng)地有一點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)的話，就是戰(zhàn)略選擇是對(duì)的，執(zhí)行是堅(jiān)決到位的。第一，只選擇在上海，沒(méi)有去其他城市擴(kuò)張；第二，只做一個(gè)產(chǎn)品線，同時(shí)做多個(gè)產(chǎn)品線對(duì)公司能力挑戰(zhàn)很大；第三，最核心的人在做；第四，獲取項(xiàng)目、獲取資金、建設(shè)項(xiàng)目以及運(yùn)營(yíng)等資管能力都具備，具有作為資產(chǎn)管理的復(fù)合能力。

??我們的三年目標(biāo)是規(guī)模能做到10萬(wàn)間。對(duì)微領(lǐng)地而言，上市可能還需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間準(zhǔn)備，我們現(xiàn)在要做的是拿到更多的項(xiàng)目、做好已拿的項(xiàng)目，服務(wù)好租戶，先執(zhí)行好三年規(guī)劃。（付珊珊）