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??經歷半年多時間的配合調查后，黃其森重回大眾視野。

??11月17日，泰禾集團股份有限公司（以下簡稱“泰禾”，000732.SZ)發(fā)布公告稱，近日有公共傳媒發(fā)布了關于“泰禾集團董事長黃其森結束配合調查回歸”的報道，11月17日，公司董事長兼總經理黃其森已正常履行職責。

??回歸泰禾的黃其森面臨的行業(yè)環(huán)境相比此前已有所改善。近期“第二支箭”“金融16條”等政策的提出，使得行業(yè)在經歷漫長的磨底期后已有漸好的趨勢。

??不過，就泰禾自身基本面而言，遠未到企穩(wěn)向好的時候，高達數百億元的逾期債務等待掌門人黃其森的化解。11月18日，泰禾方面對記者的采訪回復表示：“以公告為準。”

??北京市眾明律師事務所兼職律師、高級經濟師宋庭敏在受訪時稱，“近期央行發(fā)布的‘金融16條’，明確提出要對國有、民營房企一視同仁的同時，還要求金融機構合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險，滿足房地產項目合理融資需求，并指出要對‘財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持’?！?/p>

??“政策顯示監(jiān)管部門支持民營房企的范圍正在不斷擴大擴容，應該會有更多民營房企受益。對于個別出險房企的優(yōu)質項目，也將會得到合理房地產貸款融資支持?！彼瓮ッ舯硎?。

??離開泰禾8個月

??2022年3月16日，本就處在流動性危機當中的泰禾，公布重磅消息：公司董事長兼總經理黃其森正協助有關機關調查。

??隨后，泰禾集團執(zhí)行副總裁黃曦、副總裁林文華也被帶走協助調查。在此期間，泰禾集團由聯席總裁葛勇代為履行公司董事長和董事會秘書職責。

??在當時召開的媒體溝通會上，葛勇強調，董事長黃其森是協助調查，不是因為泰禾經營層面的問題，與企業(yè)經營本身沒有關系。

??回到企業(yè)經營方面，為解決流動性問題，引入戰(zhàn)投曾是泰禾最先采取的策略之一，2020年7月，流動性危機發(fā)生不久，泰禾和萬科簽訂框架協議，萬科全資子公司海南萬益擬以24.3億元收購泰禾19.9%股份，但需泰禾指定并實施債務重組方案。至今，雙方合作并無實質性進展。

??持續(xù)的流動性危機，一度令投資者提出泰禾資不抵債的疑問。對此，泰禾在投資者平臺稱，截至2021年末集團流動資產約1716億元，高于流動負債1447億元，凈資產為148億元，未出現資不抵債的情況。

??在黃其森離開的8個月時間里，泰禾發(fā)生了積極的改變，尤其是在各界都在關注的保交樓方面。11月3日，泰禾發(fā)布相關保交樓工作進展，并表示，泰禾多個區(qū)域、多個項目在積極溝通地方政府，已經獲得不同形式的紓困支持。

??截至10月末，泰禾多個項目累計獲批紓困資金超過9億元，正在申請中、將有望獲得的增量資金共計約7.5億元。

??11月17日，泰禾集團公告稱，公司董事會、監(jiān)事會已完成換屆選舉。其中，黃其森、廖光文、沈琳、葛勇任非獨立董事，任真、涂崇禹、陳基華任獨立董事。黃其森擔任第十屆董事會董事長，同時聘任其為公司總經理并代行董秘職責。

??當下，泰禾所處的行業(yè)環(huán)境正在逐漸向好。不過宋庭敏認為，在“金融16條”出臺后，商業(yè)銀行的房地產融資業(yè)務開展效率還有待觀察和評估。出險房企真正破解償債能力不足與桎梏的關鍵仍取決于銷售端的企穩(wěn)回暖。

??他分析，考慮到房地產產業(yè)的支柱作用，政府應該高度重視。一方面，可以就房地產企業(yè)不良貸款問題，鼓勵有條件的銀行、資產管理公司來托管緩解壓力；另一方面，可以在一定期限內將部分出險房企的待售住宅產品由政府收購用作社保用房或公租廉租合并用房，通過保障房收購來紓解出險房企的周轉困境。

??債務壓力仍在

??直面行業(yè)“萬重山”

??泰禾是此輪周期中較早出現流動性危機的大型房企之一。

??2020年7月6日，上清所披露，未收到泰禾集團“17泰禾MTN001”中期票據付息兌付資金，宣告了泰禾首現債務逾期。

??此后，隨著樓市逐漸進入下行周期，以及民營房企融資端的收緊，泰禾更多逾期債務如山呼海嘯般涌來。根據泰禾公布的財務數據，截至2022年9月30日，公司已到期未歸還借款本金為584.14億元；截至2022年10月28日，公司已到期未歸還借款本金為584.51億元。

??2022年3月，黃其森曾在企業(yè)內刊里發(fā)表了署名文章《道阻且長，行穩(wěn)致遠》，回顧了2021年ST泰禾的自救經歷，也明確了2022年集團的全新戰(zhàn)略布局。

??黃其森提到，新的一年，泰禾集團仍將堅持“小而美，小而精”戰(zhàn)略；并表示，2022年的形勢，肯定還是“萬重山”。

??如其所述，截至目前，泰禾的債務重組問題未有明顯改善。北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，“出險房企的債權債務比較復雜，一般涉及多方主體，各方為了自己的利益最大化一般不會輕易退讓?！边@是導致許多出險債務重組始終無法落地的重要原因。

??Wind數據顯示，截至2022年10月29日，ST泰禾控股股東泰禾投資集團持有公司9.59億股股份，持股比為38.55%，當前已全部被凍結。

??截至11月8日，因法院強制執(zhí)行，泰禾投資集團及其一致行動人葉荔已合計被動減持3.19億股公司股份，占總股本的12.81%。

??而泰禾投資集團持有的泰禾金控（平潭）集團有限公司51%股權、北京國泰保險代理有限公司100%股權和福建中科泰禾股權投資合伙企業(yè)有限合伙98.75%股權，目前也正在阿里法拍平臺被拍賣。

??2022年前三季度，泰禾實現營業(yè)收入52.63億元，歸屬上市公司股東的凈利潤虧損31.23億元，歸屬上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤虧損34.19億元；經營活動產生的現金流量凈額為1.15億元，償還債務支付的現金為8.72億元。

??縱觀整個行業(yè)，2022年1～10月，百強房企的銷售操盤金額的同比降幅，仍保持在44%的較高水平。目前，行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場信心及購買力缺失、觀望情緒也愈加濃厚，疊加國內多區(qū)域疫情的影響，企業(yè)整體的銷售去化壓力在進一步加大。

??樓市銷售整體低迷，房企通過銷售回款難度比較大，王玉臣認為，“樓市低迷，進一步導致新投資者并不看好樓市，新投資引入難。很多企業(yè)的重組是需要新的投資進入的，但是現在各大暴雷房企在引入投資者的時候普遍不太順利?！?/p>

??宋廷敏表示，房企特別是民營房企在過去的房地產高增長時代所采用的高負債、高杠桿和高周轉發(fā)展模式及其路徑依賴，也需要受到市場本身的教育。但“扶上馬、送一程”仍然應該成為政府處置出險房企不良貸款問題的一個不應缺少的措施。