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??繼銀行為房企提供數(shù)萬(wàn)億元授信馳援后，暫停多年的房地產(chǎn)再融資政策首次恢復(fù)，房企迎來(lái)信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”的重大利好時(shí)刻。

??11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)時(shí)表示，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司；恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司和非房地產(chǎn)主業(yè)的其他涉房H股上市公司再融資；進(jìn)一步發(fā)揮REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用。自即日起施行。

??一位國(guó)有房企高管對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，每一次政策層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)利好消息，恰恰說(shuō)明行業(yè)還處在市場(chǎng)下行期，才需要有利好政策不斷加持。此次證監(jiān)會(huì)出臺(tái)政策給上市房企提供流動(dòng)性支持的目的很明確，主要還是圍繞“保交樓、保民生”。

??“但這些圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)扶持政策僅僅解決了供應(yīng)端問(wèn)題，只能暫時(shí)保證延長(zhǎng)房企存活時(shí)間，需求端能否重拾信心才是市場(chǎng)能否回歸健康有序的核心要素。”該房企高管進(jìn)一步表示。

??資本市場(chǎng)總是率先作出反應(yīng)。11月29日，A股房地產(chǎn)板塊開(kāi)盤(pán)即掀起漲停潮，中國(guó)武夷、城建發(fā)展、中華企業(yè)、中交地產(chǎn)、京能置業(yè)、陽(yáng)光股份、信達(dá)地產(chǎn)、光大嘉寶、南國(guó)置業(yè)、大龍地產(chǎn)等數(shù)十只股開(kāi)市15分鐘內(nèi)即漲停。截至當(dāng)日收盤(pán)，A股房地產(chǎn)板塊大漲7.61%。

??“此次政策最終受益者主要還是國(guó)企央企以及少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境分化嚴(yán)重，出險(xiǎn)企業(yè)資金面問(wèn)題還是比較嚴(yán)重，在市場(chǎng)銷售還未好轉(zhuǎn)、未來(lái)幾個(gè)月也難看到好轉(zhuǎn)趨勢(shì)的情況下，這些企業(yè)還會(huì)面臨比較嚴(yán)重的資金問(wèn)題。”房地產(chǎn)業(yè)資深人士張宏偉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??上市房企再融資解禁

??支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”比預(yù)期中來(lái)得更快、力度更大。

??證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，證監(jiān)會(huì)堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)。

??證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，即日起施行。其中，“恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資”最受市場(chǎng)關(guān)注。

??具體舉措為：允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等；允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

??調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資，恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

??允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。

??證監(jiān)會(huì)還提出，建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

??這標(biāo)志著自2016年起被層層加碼的房企A股市場(chǎng)再融資終于解禁。至此，信貸融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”、股權(quán)融資“第三支箭”全面落地，“三箭齊發(fā)”支持房企融資。

??11月21日召開(kāi)的2022金融街論壇年會(huì)上，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿已經(jīng)表態(tài)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開(kāi)展股權(quán)融資。這次講話為此次政策出臺(tái)打下了伏筆。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“前兩支箭”（信貸融資和債券融資）面對(duì)的融資主體、融資規(guī)模是有限的，且需要開(kāi)發(fā)商提供合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保。出于對(duì)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心，市場(chǎng)預(yù)期謹(jǐn)慎，加上合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保不足，“前兩支箭”發(fā)出效果如何，業(yè)內(nèi)很多人并不是很樂(lè)觀。

??資本市場(chǎng)“兩個(gè)恢復(fù)”則完全不同。“資本市場(chǎng)上投資者分散，不同投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)判斷不同、對(duì)特點(diǎn)項(xiàng)目和企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力不同。對(duì)有的投資者來(lái)說(shuō)，或許認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，或許認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格很低廉，可以入市了，所以可依據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)分散、價(jià)格發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)，最大程度擴(kuò)張融資能力。”李宇嘉表示。

??申萬(wàn)宏源研究員袁豪認(rèn)為，本次房企股權(quán)融資放開(kāi)意味著“既要保項(xiàng)目、更要保主體”政策的持續(xù)有力推進(jìn)，一方面對(duì)于短期資金略有困難的房企進(jìn)行有力的保主體，另一方面推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企收并購(gòu)出險(xiǎn)房企或出險(xiǎn)項(xiàng)目，也有利于國(guó)企央企進(jìn)行集團(tuán)內(nèi)地產(chǎn)資源整合協(xié)同。

??政策推動(dòng)下，涉房企業(yè)有望迎來(lái)并購(gòu)重組潮，從而加快出險(xiǎn)上市房企重組，加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清。

??REITs全面提速 哪類房企最受益？

??與此同時(shí)，證監(jiān)會(huì)還釋放了一個(gè)重磅利好，那就是REITs將全面提速。

??證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用。會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

??在私募股權(quán)基金方面，證監(jiān)會(huì)將開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房企盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

??中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水置評(píng)道，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，擴(kuò)大房企融資方式，有助于改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表。從恢復(fù)再融資到并購(gòu)重組，再到應(yīng)用REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)、引入私募投資基金等，此次政策可謂從多種方式支持房企股權(quán)融資。

??李宇嘉認(rèn)為，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，意味著在REITs發(fā)行門(mén)檻、條件等方面會(huì)有政策創(chuàng)新和優(yōu)化。除了為保租房融資，更重要的信號(hào)是啟動(dòng)REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商、銀行資金沉淀所導(dǎo)致的資金投入產(chǎn)出不匹配、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出問(wèn)題。

??11月29日，A股和港股地產(chǎn)股全線大漲，截至當(dāng)日收盤(pán)，A股37只地產(chǎn)股漲停，除優(yōu)質(zhì)房企外，這其中還包括嘉凱城、榮盛發(fā)展、新華聯(lián)、陽(yáng)光城、金科股份、華夏幸福此類虧損或出險(xiǎn)房企，顯示出政策對(duì)市場(chǎng)信心的極大提振效應(yīng)。

??據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)上市公司共有113家。但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，主要受益房企還是國(guó)企央企以及部分優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。

??袁豪表示，A股再融資放開(kāi)主要受益優(yōu)質(zhì)房企，如新城控股，截至11月24日新城控股在證監(jiān)會(huì)再融資申請(qǐng)企業(yè)中排名第一位，狀態(tài)為已通過(guò)發(fā)審會(huì)；H股再融資主要受益企業(yè)包括富力地產(chǎn)、萬(wàn)科等原需證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)才可股權(quán)融資的房企；并購(gòu)重組亦受益優(yōu)質(zhì)房企，如保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、華發(fā)股份等。

??“新政策為房企赴港上市以及既有上市房企赴港再融資開(kāi)辟了新窗口。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去一段時(shí)間，港股市場(chǎng)對(duì)于房企管控較為嚴(yán)厲，尤其是過(guò)去兩年一些港股房企規(guī)模偏小引起了投資者質(zhì)疑。目前內(nèi)地融資政策放松情況下，對(duì)于此類房企后續(xù)上市，勢(shì)必會(huì)有更大的政策支持。

??這次政策能在多大程度上提振樓市，來(lái)自市場(chǎng)層面的疑慮同樣不少。在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，傳統(tǒng)政策效力正在減弱，外部資金支持只是杯水車薪，想辦法提升銷售才是關(guān)鍵，拉動(dòng)市場(chǎng)需求端入市比供給端紓困更難。