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??11月以來，房地產(chǎn)行業(yè)迎來一波美元債違約小高峰。

??11月30日，景瑞控股已暫停支付尚未償付的境外美元優(yōu)先票據(jù)；11月初，旭輝到期未付4.14億美元境外債本金和利息，并暫停支付所有境外債務本息；中南建設、中梁控股也公告暫停美元債兌付。

??聯(lián)系到此前多家房企主動撤銷境外評級，房企對境外融資的態(tài)度正在發(fā)生變化，隨著境內(nèi)融資利好頻出，房企融資通道的重心轉(zhuǎn)向境內(nèi)逐步形成共識。

??一個趨勢是，美元債融資功能正在被弱化。

??房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展時期，美元債曾是境內(nèi)房企重要的融資渠道之一。

??2019年美元債發(fā)行規(guī)模接近700億美元，發(fā)行量是2012年以來最高點。

??彼時，恒大、融創(chuàng)、碧桂園、佳兆業(yè)、禹洲、正榮等企業(yè)都是美元債發(fā)行“?？汀?。比如恒大，2019、2020年兩年發(fā)行額近140億美元，融創(chuàng)、碧桂園2019年以來發(fā)行規(guī)模也有百億美元。

??2021年下半年，市場遇冷、流動性危機爆發(fā)，至四季度，美元債發(fā)行逐步趨于凍結(jié)狀態(tài)，全年美元債發(fā)行規(guī)模較2020年下降了近三成。

??2022年迎來轉(zhuǎn)折下行的一年，從發(fā)行規(guī)模來看可謂是斷崖式下跌。根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年至今，100家典型房企境外發(fā)債僅為130億美元，同比降幅超過八成。整體發(fā)行規(guī)模不足2021年三成，與2020年的600億美元規(guī)模相比更是相差了4倍之多。

??實際上，由于美元債發(fā)行年限一般以3-5年居多，因此2018年至2019年的發(fā)債高峰也為當前房企償債壓力埋下了“伏筆”。

??尤其是去年下半年以來，市場遇冷，行業(yè)流動性危機爆發(fā)，又加上房企美元債到期，資金壓力下部分房企美元債開始出現(xiàn)違約。截至今年11月，仍有部分房企陸陸續(xù)續(xù)暫停支付所有境外債務本息。

??目前，行業(yè)仍在下行階段，企業(yè)流動性難以得到實質(zhì)性的改善。100家典型房企數(shù)據(jù)來看，明年1月、2月、4月仍是美元債到期高峰期，兌付風險不容樂觀，不排除會出現(xiàn)更多違約現(xiàn)象，尋求展期和重組將是房企緩解兌付壓力的主要途徑。

??美元債融資功能將逐漸弱化，房企融資通道的重心轉(zhuǎn)向境內(nèi)。

??首先，境內(nèi)房企在境外債券市場信用崩盤，房企境外評級接連被下調(diào)，疊加償債高峰，過去“借新還舊”的方式難以為繼。

??受此影響，美元債發(fā)行成本逐漸走高，且與境內(nèi)債成本之間的“剪刀差”越來越大，美元債成了“低性價比”的融資方式。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年以來美元債平均融資成本為7.3%，而境內(nèi)發(fā)債成本只有3.3%。

??過高的發(fā)行成本，成為勸退房企發(fā)行美元債的重要原因。

??此外，人民幣匯率波動加劇兌付風險，房企發(fā)行美元債的態(tài)度更加謹慎。

??根據(jù)國家外匯交易中心公開數(shù)據(jù)，2021年全年美元兌人民幣平均匯率為6.45，今年以來美元兌人民幣匯率區(qū)間為6.30-7.33，近兩個月都是維持在7以上，人民幣貶值導致不少房企產(chǎn)生較大額度的匯兌損失，不僅加劇償還壓力，同時也給凈利潤帶來沖擊。

??以富力地產(chǎn)為例，2022年上半年由于人民幣兌美元匯率貶值而產(chǎn)生匯兌虧損21.57億元，利息開支同比增加226%，達到52.02億元。

??對比境內(nèi)融資環(huán)境，“金融十六條”出臺之后，房企融資環(huán)境迎來實質(zhì)性轉(zhuǎn)變，行業(yè)信心不斷增強，房企融資開始轉(zhuǎn)向境內(nèi)融資。

??實際上，房企運營主體和項目資產(chǎn)大多位于境內(nèi)，保持經(jīng)營的正常運轉(zhuǎn)還是主要依賴境內(nèi)債券市場和政策支持。

??對于有實力的房企而言，仍在同時維護境內(nèi)和境外融資渠道。

??11月15日，碧桂園發(fā)布公告以每股2.68港元的價格，配售14.63億股新股，募集總額約39.2億港元資金，所募款項凈額將用于境外債項進行再融資及一般營運資金。

??在此之前，10月底，龍湖也做好了資金安排，提前償還了兩筆2023年到期的境外債。

??不難理解，優(yōu)質(zhì)企業(yè)流動性恢復向好，有余力支撐美元債償付。

??實際上，美元債的提前償付對企業(yè)融資而言可以形成良性循環(huán)，維護境外融資渠道的同時，也能進一步提升境內(nèi)融資及市場信用。對于大型房企而言，若境外信用崩塌對市場影響很大，全球信用需要更長時間修復。對于主營業(yè)務在境內(nèi)的小型房企而言，如果境內(nèi)違約，對信用的影響可能是致命性的。

??無論是在境內(nèi)外，一旦出現(xiàn)展期、違約、重組，不可避免面臨信用狀態(tài)的重估，產(chǎn)生一些副作用，因此對于有條件的房企仍比較重視平衡。

??房企信用、資質(zhì)都將面臨重估，美元債發(fā)行的門檻或?qū)⒂兴嵘惩鈧袌鰧Τ霈F(xiàn)展期、違約、重組等問題的企業(yè)在較長時間保持謹慎態(tài)度，部分房企將面臨美元債融資渠道關閉的情況。

??隨著融資環(huán)境改善，加上近兩個月償債潮有所緩解，房企境內(nèi)融資也迎來新的突破。

??但美元債償債壓力與發(fā)行壓力似乎與日俱增，流動性危機之下，多數(shù)房企只能無奈選擇暫停償還到期美元債，以保境內(nèi)融資暢通。

??可以預見的是，經(jīng)歷此輪違約潮，美元債發(fā)行可能會越來越難，相對應的發(fā)行成本也會大大提升，這也會加劇房企將融資重心轉(zhuǎn)移至境內(nèi)，美元債的融資功能日漸弱化，部分房企甚至將面臨美元債融資渠道關閉的情況，而一些優(yōu)質(zhì)房企將成為美元債發(fā)行主體。

??在房企美元債違約影響下，美元債融資渠道將面臨較長一段時間的修復。