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??過去一個月，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了戲劇化一幕。融資渠道全面打開，股價、市值連連上漲，就連不少出險房企焦灼了很久的債務展期和重組問題也迎來一些好消息。“三支箭”的落地讓本來躺在“ICU”里的房企似乎又“活了過來”。

??截至12月7日，根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，自“三支箭”利好政策出臺以來，已經(jīng)約有90家房企通過不同方式獲得融資支持。

??總的來看，經(jīng)營安全性較高的央企、國企以及少數(shù)民營房企受政策利好更加迅速明顯，而一些出險房企依然在尋覓合適機會。

??約90家涉房企業(yè)融資受益

??“三支箭”這個概念在2018年提出，主要指的是人民銀行同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道支持房地產(chǎn)企業(yè)擴大融資。

??從去年下半年至今，房地產(chǎn)企業(yè)銷售下滑，融資遇阻，民營房企頻繁爆發(fā)流動性危機，在政策的嚴防死守之下，不僅“三高”企業(yè)活不下去，就連一些被業(yè)界視作優(yōu)秀生的房企也開始出現(xiàn)資金問題。

??近期，政策風向轉變，隨著支持房企融資的“三支箭”逐漸落地，不少房企迎來融資好時機。

??其中，“第一支箭”主要是信貸支持房企融資。根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，僅在信貸融資方面，就有約80家全國或地方性房企獲得銀行的融資支持。

??從銀行端來看，在已披露對房企授信總額度的銀行中，授信總額度較大的銀行依次為工商銀行、中國銀行、浦發(fā)銀行，對房企授信總額度分別為6550億元、6000億元和5300億元；興業(yè)銀行、郵儲銀行、光大銀行和交通銀行對房企授信總額度也均超過1000億元。此外，農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、民生銀行等銀行也都與部分房企簽署了合作協(xié)議，不過總授信額度并未披露。

??從房企端來看，萬科、綠城中國受到銀行授信個數(shù)最多，均超過10家；其次，龍湖集團、美的置業(yè)、碧桂園、中海地產(chǎn)、濱江集團和金地集團，均受到5家以上銀行授信；招商蛇口、華潤置地、華宇地產(chǎn)、建發(fā)集團、保利發(fā)展等房企也均受到2家以上銀行授信。

??“第二支箭”的落地主要支持房企發(fā)債融資。自2022年11月以來，交易商協(xié)會及中債信用增進公司增信發(fā)債延期擴容，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，交易商協(xié)會已受理龍湖、美的置業(yè)、新城控股、萬科、金地、金輝儲架式發(fā)債申請，分別為200億元、150億元、150億元、280億元、150億元、20億元，另外，旭輝集團也已經(jīng)向交易商協(xié)會表達了150億元儲架式注冊發(fā)行意向，綠城中國也擬報送110億元儲架式中期票據(jù)注冊發(fā)行計劃，用于置換到期債券及項目開發(fā)建設。

??截至目前，在“第二支箭”擴容下已有8家房企披露儲架式注冊發(fā)行總金額達到1210億元。

??“第三支箭”在業(yè)內看來力度最大、也是最能給房企帶來實際融資利好的政策。11月28日，證監(jiān)會決定在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資等。

??隨著“第三支箭”落地，福星股份、世茂股份等房企就率先發(fā)布籌劃非公開發(fā)行股票融資公告。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，截至12月初，已有碧桂園、雅居樂、大名城、建發(fā)國際、新湖中寶、陸家嘴、華夏幸福等11家房企披露再融資計劃，融資方式包含配股和定向增發(fā)。

??綜合來看，“三箭齊發(fā)”支持房企融資的威力不可小覷，而截至目前，在“三支箭”的支持下，已有約90家房企獲得融資支持。

??優(yōu)質房企遭“爭搶” 出險房企少有機會

??僅僅一個月，多項支持房地產(chǎn)企業(yè)融資政策陸續(xù)落地，已經(jīng)逐漸形成了支持房企融資的“三支箭”格局，供給端支持政策框架基本形成。

??政策到底利好了哪些房企？毫無疑問，優(yōu)質房企最受益。

??從上述銀行授信情況也能看出，類似萬科、綠城、中海這樣的央企、國企是主要受益對象，民營房企里面，示范房企龍湖、美的置業(yè)、碧桂園也是受到銀行授信較多的企業(yè)。

??一位長期觀察房地產(chǎn)行業(yè)的人士表示，過去十幾天，不管是國有銀行、股份制銀行還是城商行等都在做一件事，就是給房企融資額度，就跟完成任務一樣，一些優(yōu)質企業(yè)要靠搶。

??一家房企的證券部負責人也表示，這一波政策主要還是利好未出險房企，尤其是優(yōu)質的央企、國企和部分民營房企。

??數(shù)據(jù)也為這些觀點提供了佐證。從上述中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，“第一支箭”受益企業(yè)主要分為四類：全國性央企、國企及混合所有制企業(yè)、地方性國企、經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企、個別出險企業(yè)；“第二支箭”受益企業(yè)為經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企、混合所有制企業(yè)、個別出險房企；“第三支箭”受益企業(yè)為經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企、未出險中小民企、個別高風險房企。從受益企業(yè)數(shù)量來看，混合所有制企業(yè)、地方性國企、經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企占據(jù)絕大部分。

??在部分房企人士看來，由于民營房企多數(shù)已經(jīng)出險，沒有出險的企業(yè)資金也相對緊張，顯然沒有實力擔當這一波政策主角，所以央企、國企和混合所有制企業(yè)更有實操性，類似中建、中交、建發(fā)這些企業(yè)都有A股上市平臺的需求。

??雖然支持房企融資的政策力度很大，但在不少出險房企看來“機會還是少了一些”“融資難度依然很大”。

??“第二支箭”風險防范措施要求房企提供反擔保，比如資產(chǎn)抵押、關聯(lián)企業(yè)反擔保、國有擔保（增進）機構反擔保等，這些條件出險房企很難達到。

??“第三支箭”支持上市房企再融資，在業(yè)內看來，雖然股市融資成本相對較低，也不會加重公司杠桿，一定程度上可以改善流動性；且資本市場上投資者分散，不同投資者對風險判斷不同、對特點項目和企業(yè)運營能力不同，投資者可依據(jù)其風險分散、價格發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢等，最大程度擴張融資能力。

??但有一點也不可忽視，投資者并不都是盲目的，投資人投資前提都是獲取收益，如果說企業(yè)的融資都是用來保交樓、補充公司流動性甚至是償還債務，那么投資人不會買賬。

??一位出險房企內部人士表示，雖然現(xiàn)在官方對房企融資態(tài)度有了轉變，從“保項目、不保主體”變成“既保項目又保主體”，但這不意味著政策要救暴雷房企。

??上述人士認為，“三支箭”更多是發(fā)揮了防范風險的作用，在已出險房企和相對健康房企之間建立風險防火墻，促進改善市場預期；同時，這些政策能夠一定程度上化解房企風險，加快并購重組，加快房地產(chǎn)風險出清；此外，政策能有效緩解民營企業(yè)信用收縮問題。

??“以上更多的是融資對供給端的支持，但是，房地產(chǎn)市場預期的改善，房地產(chǎn)銷售的回穩(wěn)，還需要加大需求端支持力度，只有房企能夠自我‘造血’才能維持可持續(xù)發(fā)展。”劉水表示。