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??中國資產管理公司（AMC）紓困房企的動作正在提速。

??12月9日，北京，信達中心·東外39號開盤30分鐘即完成選房，官宣成交168套，總成交金額約57億元。東外39號售罄的背后，是中國信達通過“收購+投資+債務重組+開發運營”的方式盤活爛尾樓資產的典型案例。

??2022年年初以來，在監管層多次發聲支持下，AMC加速推進房地產市場風險化解工作。

??截至目前，四大全國性AMC中有3家發布了紓困房企數據。中國華融、中國東方資產、中國信達已累計推動及已落地的房企紓困項目65個，帶動復工復產項目規模已經超過1500億元；融創、世茂、奧園、佳兆業、陽光城、中南建設、建業地產等房企都出現在AMC的紓困名單上。

??從全國性AMC到地方性AMC的進場，政策層面對房地產企業的紓困自上而下，逐步精細化落實。

??“金融16條”就積極配合做好受困房地產企業風險處置問題提出，鼓勵金融資產管理公司、地方資產管理公司發揮在不良資產處置、風險管理等方面的經驗和能力，與地方政府、商業銀行、房地產企業等共同協商風險化解模式，推動加快資產處置。鼓勵資產管理公司與律師事務所、會計師事務所等第三方機構開展合作，提高資產處置效率。

??在市場人士看來，政策上明確鼓勵AMC聯合各方加快風險資產處置，成效也較為明顯，各地實質性復工復產的樓盤項目逐步增多。AMC通過購買債權、“接管+代建”、與地方國企設立紓困基金等方式參與房地產風險化解，對于提振市場信心，盤活化解重點問題樓盤風險起到了積極作用。

??記者從某家AMC相關人士處了解到，目前頭部AMC正充分運用金融工具全力助推房地產企業風險化解，從盤活出險房企爛尾樓、債務重組等方面支持房地產市場平穩發展。從全國性AMC到地方性AMC，紛紛加入到地產行業的這場集體幫扶中。

??聚焦項目層面紓困

??從AMC動作來看，聚焦項目層面的紓困依然是行業共識。

??最近，融創中國完成轉讓上海董家渡項目近90%股權的消息引發市場關注。這一次主體股權變更是由“中國華融+6家銀行組成銀團+中信信托”共同注資，新增融資量超過120億元，資金用于董家渡項目的整體開發、建設和運營。

??此次股權設計為信托收益權方式，由華融聯合銀團、信托機構對項目進行大規模融資，操盤方依然是融創，并保留使用融創品牌，華融行使監管職能。退出時，AMC和銀行的融資享有優先權，融創股權劣后并在融資全部償還后回購股權。

??業內普遍認為，此次AMC聯合銀行財團通過股權融資紓困融創的模式具有典型意義。

??在此之前的8月5日，中國華融已與陽光城母公司陽光集團簽署《紓困重組框架協議》，還將50億元資金“輸血”中南建設。

??在參與問題房企的優質項目紓困上，中國信達聯合深圳華建組成的項目團隊，正式進場交接佳兆業廣州南沙爛尾樓“悅伴灣”，這次是采用“信達收購債權+華建出資+信達地產代建”的合作模式對項目進行盤活。此外，中國信達聯合河南中豫建投設立規模100億元的房地產紓困基金已于12月9日完成注冊，專項用于投資河南省問題樓盤紓困。

??東方資產在紓困房企方面也有新動作。冠城大通于9月9日公告，由東方資產為公司代為償付“20冠城01”債券17.3億元本金，并簽署《代償協議書》、《債權債務確認協議暨還款協議》。長城資產與中交集團簽署戰略合作協議，雙方將通過市場化方式，在國企改革重組、房地產行業風險化解，不良資產盤活等領域開展合作。

??此外，東方資產和長城資產于2022年上半年分別發行金融債券，募集資金主要用于重點房地產企業優質項目的風險化解及處置，開展房地產行業不良資產紓困及房地產金融風險化解工作。

??自去年房企出現流動性風險后，頭部AMC在各地充當“白武士”紓困房企。

??天風證券地產分析師韓笑表示，AMC 的多種紓困模式能從債務化解、流動性釋放、資產盤活多方面打通房地產行業資金的正向循環，有利于防止風險擴散，抑制銷售下滑。

??截至10月末，中國華融正在推動中的房企紓困項目有16個，帶動256.89億元項目復工復產；中國東方已落地房地產風險化解項目29個，投放金額137.47億元，帶動935.79億元房地產項目復工復產。截至8月末中國信達已落地房地產風險化解項目20個，投放金額102.85億元，帶動326.29億元項目復工復產。

??以此計算，3家AMC帶動的復工復產項目規模已經達到1519億元。

??中國華融相關人士介紹，針對重點出險房企項目主要通過“債權+股權”、“股權轉讓+實施重組”、“信托隔離+代建盤活”等方式化險，以重點項目為突破口，已使93%以上的項目實現了風險隔離。

??中國信達則提出了通過“傳統債權收購+增量資金投入+地產公司代管代建”的集團協同模式，以項目為導向分類施策，以封閉運作為核心隔離風險。

??“針對面臨流動性困境房企，主要提供債權收購及重組、附回購條件的收購反委托、市場化收并購等紓困救助方案，幫助其恢復正常‘造血’功能；針對出現嚴重危機的房企，采取重整重組、項目收并購等方式進行風險處置。”中國信達相關人士表示。

??新一輪紓困舉措正在推進

??除“國家隊”AMC外，地方AMC也在地產紓困中發揮著重要作用。

??7月28日，招商蛇口發布公告與深圳市招商平安資產已簽署《戰略合作協議》，雙方擬在推動困境地產項目等方面進行合作。7月19日，鄭州地產集團與河南資產管理有限公司計劃聯合設立鄭州市地產紓困基金，幫助盤活地方房企資金，救助大量邊緣房企。8月5日消息，鄭州市已經下發《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》，規模暫定100億元。8月23日，3家南寧國企攜手成立南寧房地產平穩基金，為一批已發生風險或瀕臨風險的樓盤紓困解難，基金首期規模30億元，已完成繳付。同日，湖北省資產管理與浙商資產管理聯合設立50億元紓困基金，聚焦助企紓困，加大對全省不良資產的收購、處置力度。

??據記者從相關人士處獲悉，隨著“保交樓”緊迫性提升，目前各大AMC都在推進新一輪紓困舉措，但在具體對接項目沒確定之前不會對外公布。

??克而瑞研究中心企業研究總監房玲認為，AMC在介入方式上除在地方政府主導下共同成立專項紓困基金外，也會直接主導與房企的合作。在項目層面，一般由AMC出資，引入第三方代建來主導項目后續開發和運營；在企業層面，AMC主要采用經典的債務重組方式，也會參與部分較小房企的破產重整，但這種情況在本輪房地產流動性危機中相對較少。目前，參與企業層面紓困的基本是全國性AMC，每家企業可動用的資金達數百億元。

??中國房地產報記者梳理發現，四大AMC化解出險項目主要有三種形式，即“AMC接管+增量資金投入+代建”協作模式；AMC通過“債權+股權”工具箱，直接或聯合其他銀團提供增量資金，繼續由房企操盤；AMC+地方國資合作成立地產紓困基金或平臺。地方AMC的操作歸納起來主要包括與地方國有地產企業合作設立紓困基金、承接項目以及收并購項目。合作集中但不限于存量債務重組、現有項目續建、資源重組并購出清等。

??“即使在保交樓大勢下，并不意味著所有出險企業都將得到有效的紓困。” IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，大量的民營房企還是需要通過市場出清的方式進行重整，AMC參與重整更多只是從風險更可控、更具操作性的項目層面上進行。大多數AMC更重視地產項目層面的紓困，包括在地方政府引導下，專為優質項目提供支持的地方性紓困基金，以及AMC和代建企業合作，在全國范圍內篩選紓困項目。

??在政策鼓勵之下，AMC或將繼續加速介入房地產行業，成為加快風險出清的又一抓手，這對于出險房企來說釋放出了積極信號，隨著房地產紓困逐漸進入“深水區”，未來一段時間AMC與房企合作的案例或將變得更加常見。