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??政策大力支持下，房企融資迎來(lái)改善機(jī)遇。

??1月9日，克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，100家典型房企的非銀融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%，這是2022年首次單月融資規(guī)模突破千億元。

??其中，在債券融資方面房企分化形勢(shì)明顯，境內(nèi)發(fā)債主體仍然主要是中海、保利、招商蛇口等國(guó)企央企，如中海單月的發(fā)債總量即達(dá)60億元，其中一只15億元公司債，也創(chuàng)造了2.25%的當(dāng)月利率最低值。

??除了龍頭房企，還有部分出險(xiǎn)房企推出了股權(quán)融資，如華夏幸福、嘉凱城等，其均在公告中表示募資的部分資金將用于償債。

??也有房企通過(guò)定增來(lái)進(jìn)行并購(gòu)重組。如招商蛇口擬通過(guò)發(fā)行股份購(gòu)買南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)；格力地產(chǎn)籌劃發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)。

??翻過(guò)2022年，房企將在首季度即迎來(lái)償債高峰期。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2023年一季度的1月和3月，房企償債規(guī)模均超千億元，這也意味著房企的償債能力即將迎來(lái)新一輪考驗(yàn)。

??有華北房企融資負(fù)責(zé)人告訴記者，房企當(dāng)下面臨的主要問題還是銷售無(wú)法回暖，導(dǎo)致房企自身“造血”的能力大幅減弱，銷售形勢(shì)不緩解，其他問題的解決很可能是“治標(biāo)不治本”。

??融資結(jié)構(gòu)分化明顯

??在2022年11月多項(xiàng)優(yōu)化房企融資環(huán)境的政策出臺(tái)之后，次月房企的融資規(guī)模出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，年內(nèi)首次單月融資規(guī)模突破千億元。

??這樣的融資規(guī)模成功實(shí)現(xiàn)年底的“翹尾”。從全年數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，2016年以來(lái)首次低于1萬(wàn)億元，主要是因?yàn)?022年房企流動(dòng)性危機(jī)大面積爆發(fā)，民營(yíng)房企的融資規(guī)模長(zhǎng)期低迷。

??在融資結(jié)構(gòu)方面，2022年12月房企境內(nèi)債權(quán)融資833.44億元，環(huán)比增加82.8%，同比增加83.4%；境外債權(quán)融資26.32億元，環(huán)比增加626.8%，同比減少82.9%；資產(chǎn)證券化融資為77.67億元，環(huán)比增加87.3%，同比減少31.1%。

??12月房企發(fā)債411.6億元，環(huán)比增加92.2%，同比增加30.3%。其中，公司債發(fā)行212.1億元，環(huán)比增加163.2%，同比增加110%；中期票據(jù)發(fā)行199.5億元，環(huán)比增加68.2%，同比增加127%。境內(nèi)發(fā)債主體仍然主要是中海、保利、招商蛇口等國(guó)企央企。

??2022年12月100家典型房企新增債券類融資成本4.34%，環(huán)比提高0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.18個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)債的發(fā)行主體仍主要是國(guó)企央企以及財(cái)務(wù)狀況較好的民營(yíng)房企，因此整體融資利率保持在較低水平。

??2022年100家典型房企新增債券類融資成本4.26%，較2021年全年下降1.12個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.24%，較2021年全年上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.51%，較2021年全年下降0.61個(gè)百分點(diǎn)。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，12月發(fā)債量最大的企業(yè)是中海，發(fā)債總量達(dá)到了60億元，企業(yè)在本月發(fā)行了兩筆共30億元的公司債以及兩筆共30億元的中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)有12家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比持平。

??從發(fā)債年限來(lái)看，中海、保利、招商蛇口、大悅城都發(fā)行了期限為5年的中期票據(jù)或公司債，是本月發(fā)行期限最長(zhǎng)的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，中海發(fā)行的一筆15億元的公司債利率為2.25%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??房企暴雷風(fēng)險(xiǎn)仍存

??2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”。

??人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清也在近日表示，努力促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)。落實(shí)“金融十六條”措施，以保交樓為切入點(diǎn)，以改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債表為重點(diǎn)。

??在政策指引下，大量意向資金流入房企。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至1月9日，至少已有105家銀行向188家房地產(chǎn)企業(yè)提供意向性授信，總額度約54629.33億元。

??自證監(jiān)會(huì)宣布恢復(fù)上市房企再融資以來(lái)，上市房企頻頻推出股權(quán)再融資方案。截至目前，已有保利發(fā)展、萬(wàn)科、華夏幸福、華發(fā)股份等逾30家房企推出了定增、配股等再融資方案計(jì)劃。

??不過(guò)，房企暴雷仍在繼續(xù)。2022年12月29日力高集團(tuán)宣布鑒于流動(dòng)資金有壓力，將暫停其境外債務(wù)付款；1月4日時(shí)代中國(guó)也宣布將暫停支付6筆美元債，成為了2023年的首個(gè)暴雷房企。

??整體來(lái)看，2022年以來(lái)已經(jīng)有不少房企曝出了債務(wù)違約事件，房企流動(dòng)性危機(jī)逐步向規(guī)模房企蔓延。而由于當(dāng)前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，融資環(huán)境雖然有所優(yōu)化但是短期內(nèi)部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持。

??南方出險(xiǎn)房企的一位高管告訴記者，公司早已制定了引進(jìn)國(guó)資背景戰(zhàn)投紓困、實(shí)施整體重組的戰(zhàn)略，但截至目前仍未落地，股權(quán)資金難以到位，一直持觀望態(tài)度，市場(chǎng)行情低迷持續(xù)的時(shí)間太長(zhǎng)，對(duì)未來(lái)還有很多不確定因素。

??2023年房企償債壓力仍較大。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2023年內(nèi)房企到期信用債及海外債合計(jì)9579.6億元，相比上年多700億元，房企償債規(guī)模有增無(wú)減。特別是2023年一季度的1月和3月，房企償債規(guī)模均超千億元，4月、7月也超千億元，這幾個(gè)月房企償債壓力較大。

??中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，房企仍有可能發(fā)生債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。房企償債壓力較大，房地產(chǎn)銷售還沒有明顯企穩(wěn)回升，部分房企受到融資支持有限，因此個(gè)別房企仍有可能發(fā)生債務(wù)違約。