公司吳若凡 2023-02-20 11:59:19 來(lái)源：中房報(bào)
??房企經(jīng)營(yíng)情況艱難。
??據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月17日，已有67家A股上市房企業(yè)披露了2022年業(yè)績(jī)預(yù)告，整體表現(xiàn)欠佳。來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，這67家房企中有38家預(yù)告了業(yè)績(jī)虧損。
??部分房企將虧損歸因于市場(chǎng)情緒持續(xù)低迷下項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少以及計(jì)提資產(chǎn)減值。分析來(lái)看，受行業(yè)下行以及房企流動(dòng)性危機(jī)影響，大部分房企虧損主要集中在2022年第四季度，且大幅高于前三季度平均水平。
??克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示，房企短期內(nèi)盈利可能仍將持續(xù)走低，結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)可能仍處于低位。
??近6成A股上市房企業(yè)績(jī)預(yù)虧
??截至2月17日，A股上市的113家房企中有67家發(fā)布了2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告，從這67家企業(yè)預(yù)告來(lái)看，有38家預(yù)計(jì)將會(huì)虧損，占比超過(guò)56%。其中有16家房企“首虧”，22家房企“續(xù)虧”。
??38家業(yè)績(jī)預(yù)虧房企總虧損將在1217億~1542億元，即便是67家房企業(yè)績(jī)，總虧損最高也將達(dá)到1220億元。
??其中，最大虧損額度預(yù)計(jì)超過(guò)100億元的房企有6家，分別為榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、金科股份、中天金融、華僑城A和陽(yáng)光城。這些房企有的收到了監(jiān)管發(fā)出的問(wèn)詢函或關(guān)注函，并被要求就資產(chǎn)減值計(jì)提的合理性等做出解釋。
??以榮盛發(fā)展為例，其預(yù)計(jì)2022年歸屬股東凈虧損190億~250億元，扣非后歸屬股東凈虧損193億~53億元。而截至2022年三季度末，榮盛發(fā)展共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入239億元，同比下滑47.9%；凈虧損49.55億元。1月31日，榮盛發(fā)展獲得深交所關(guān)注函，被要求說(shuō)明業(yè)績(jī)大幅虧損、計(jì)提減值、毛利率下降等原因。
??金科股份在業(yè)績(jī)預(yù)告中指出，預(yù)計(jì)2022年虧損95億~190億元，公司第四季度單季虧損約99.7億元，也收到了深交所關(guān)注函，要求金科股份說(shuō)明各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提的具體情況及合理性等。
??此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情暴發(fā)期間對(duì)租賃物業(yè)采取了減免租等措施，累計(jì)減免租金約7.49億元，也導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)同比明顯下降。
??不過(guò)，也有房企預(yù)告扭虧為盈，其中華夏幸福、大名城以及冠城大通預(yù)期實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。
??在扭虧為盈的企業(yè)中，比較值得注意的是華夏幸福。由于在2022年華夏幸福的境內(nèi)債務(wù)重組取得了較大的進(jìn)展，因此在確認(rèn)了債務(wù)重組收益之后，華夏幸福預(yù)計(jì)，2022年實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)為11億~16億元，成為首家扭虧為盈的債務(wù)暴雷大型房企。
??除華夏幸福以外，還有中交地產(chǎn)、中華企業(yè)和海南高速3家企業(yè)的歸屬母公司凈利潤(rùn)盈利，但是扣除非經(jīng)常性損益后則出現(xiàn)了虧損。
??利潤(rùn)減少和計(jì)提減值成虧損主因
??克而瑞研究中心指出，上述38家房企業(yè)績(jī)預(yù)虧或者盈利減少的原因，有82%房企歸因?yàn)橐咔橛绊懟蛘咂髽I(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的銷售項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少。
??對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少本身是和項(xiàng)目銷售相關(guān)的，項(xiàng)目銷售不暢、項(xiàng)目交付進(jìn)程慢以及房?jī)r(jià)下行等因素都會(huì)導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少，同時(shí)由于不少房企前幾年的融資成本較高，大量的利息也會(huì)提升相關(guān)成本，進(jìn)一步壓縮了利潤(rùn)空間。
??以招商蛇口為例，公告顯示，公司預(yù)計(jì)2022年歸屬母公司凈利潤(rùn)為38億~46億元，同比下降55.65%~63.36%，扣除非經(jīng)常性損益之后的歸屬母公司凈利潤(rùn)為29億~37億元，同比下降58.23%~67.27%。凈利潤(rùn)同比大幅減少，主要原因在于企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的毛利率下降，同時(shí)由于市場(chǎng)的變化企業(yè)計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備也同比增加。
??此外，克而瑞研究指出，56%房企因?yàn)樾袠I(yè)的低迷而對(duì)其資產(chǎn)計(jì)提了減值準(zhǔn)備。以藍(lán)光發(fā)展為例，公司在2021年計(jì)提了約65.76億元減值損失后，在2022年進(jìn)一步計(jì)提了約160億元減值損失，其中主要仍為存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。
??張波表示，房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期減弱下的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備也是房企去年第四季度大幅虧損的主要原因。具體可以從兩方面來(lái)看，一方面部分房企的布局可能處于三四線去化壓力偏大的城市，市場(chǎng)降溫表現(xiàn)更為明顯，會(huì)同步帶來(lái)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的悲觀化判斷，在會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性原則前提下，選擇計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備符合相關(guān)財(cái)務(wù)制度要求。另一方面也不排除部分房企財(cái)務(wù)方面會(huì)有一定心思，通過(guò)減值準(zhǔn)備計(jì)提和轉(zhuǎn)回，來(lái)對(duì)利潤(rùn)形成影響，進(jìn)一步提升市場(chǎng)對(duì)房企在2023年表現(xiàn)的良好預(yù)期。
??此外，由于疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)空置率長(zhǎng)期處在較高水平，因此部分進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)的房企即使取消了租金減免措施，短期內(nèi)其商業(yè)租金收入也難以獲得較大增長(zhǎng)。不過(guò)值得注意的是，由于行業(yè)復(fù)蘇跡象已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，因此2023年若是市場(chǎng)恢復(fù)情況較好，房企可能減少甚至不用計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。
??2022年上市房企業(yè)績(jī)預(yù)虧本身是基于市場(chǎng)預(yù)期，樓市在過(guò)去的一年經(jīng)歷了拿地面積減半、商品房成交量縮水、房?jī)r(jià)下跌城市增多等困難，房企銷售額下降，且利潤(rùn)出現(xiàn)減少本身就是市場(chǎng)面的真實(shí)反映。
??林波表示，房企短期內(nèi)盈利可能仍將持續(xù)走低，最主要原因是2023年房企項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)仍然受到2021年和2022年房地產(chǎn)銷售低迷以及疫情影響，結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)可能仍處于低位。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化，4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼；三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力，保障存量房交易資金安全，維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮：房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝：穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
- 9月房?jī)r(jià)：下跌態(tài)勢(shì)有所遏制，一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù)：商品房單月銷售回暖，10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行：降低存量房貸利率工作接近尾聲，市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看，百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部：城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林：重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論
