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??2023年2月21日，杭州完成了2023年首輪集中供地，13宗地塊中有8塊封頂搖號(hào)，最熱門的蕭山市北地塊更是出現(xiàn)了60家房企同場(chǎng)競(jìng)拍的盛況。

??這是杭州土拍市場(chǎng)繼2月7日后，月內(nèi)再次觸頂。

??不僅僅是2023年初，2022年全年，在全國(guó)土拍成交規(guī)模降至近十年新低的背景下，杭州是一二線城市土地成交金額榜中僅次于上海的城市。

??2022年杭州全年土地成交金額2136億元，比排名第三的北京1709億元高出427億元，約等于深圳、長(zhǎng)沙、廈門三個(gè)城市去年一年總和。

??在相對(duì)一線城市更為開(kāi)放的人才引進(jìn)政策下，近年來(lái)杭州市場(chǎng)無(wú)論是土拍市場(chǎng)還是新房銷售的熱度始終處于各城市前列。目前或已成為投資前景僅次于北京、上海的城市。

??2023年至今，杭州進(jìn)行了兩次土拍，分別是2022年最后一批集中供應(yīng)和2023年第一批集中供應(yīng)，這兩次土拍前后僅差了14天，總出讓金額達(dá)到271.8億元。

??具體來(lái)看，2月7日完成了2022年12月公告的第五輪集中供地，在僅有5宗精品地塊供應(yīng)的情況下，整體溢價(jià)率達(dá)到10.9%，刷新杭州2022年集中供地溢價(jià)率最高值。

??5宗地塊中有3宗經(jīng)過(guò)20多輪近30輪競(jìng)拍，達(dá)到最高限價(jià)，進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)；還有1宗地經(jīng)過(guò)11輪競(jìng)價(jià)后成交，溢價(jià)率達(dá)到9.5%；底價(jià)成交地塊僅有1宗。

??2月21日完成的是2023年第一批次集中供地。13宗地塊中，有9宗來(lái)自熱點(diǎn)區(qū)域，包括蕭山市北、濱江浦沿、錢江新城二期、余杭未來(lái)科技城、臨平核心區(qū)、良渚新城等地。

??在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下，本輪參拍的房企數(shù)量超過(guò)60家，濱江、綠城、華潤(rùn)、招商、浙江省交投等報(bào)名地塊較多。

??最終8宗地塊迅速達(dá)到封頂價(jià)格、進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，其中最熱門的蕭山市北地塊更是在20日就已經(jīng)達(dá)到封頂報(bào)價(jià)，直接進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)，最終出現(xiàn)了60家房企參與搖號(hào)的局面。

??不僅僅是剛剛過(guò)去的這兩次集中土拍，2022年全年，杭州也是土拍市場(chǎng)最耀眼的城市之一。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年一二線城市成交金額TOP10城市中，杭州以2136億元排第二，僅次于3158億元的上海，比排名第三北京的1709億元高出427億元，約等于深圳、長(zhǎng)沙、廈門三個(gè)城市去年一年的總和。

??杭州土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱的原因，其中有很大一部分要?dú)w功于杭州本地深耕房企眾多并持續(xù)看好本地市場(chǎng)。

??如濱江集團(tuán)，2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值榜中，濱江集團(tuán)以1543.2億元排名第5，布局幾乎全部位于杭州。此外，中天美好、眾安、興耀、坤和等也是杭州土拍市場(chǎng)的老玩家，2022年都在杭州土地市場(chǎng)持續(xù)有所斬獲。

??2022年，全國(guó)百城商品住宅成交規(guī)模高位回落，月度呈現(xiàn)出“先跌再穩(wěn)后降二次探底”態(tài)勢(shì)，即便四季度紓困政策頻頻也難挽成交頹勢(shì)，供應(yīng)、需求、支付能力等多方面市場(chǎng)透支導(dǎo)致行業(yè)信心嚴(yán)重受損，成交增長(zhǎng)動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱。

??其中，除了一線城市抗跌韌性較強(qiáng)之外，二三線城市中，僅包括杭州在內(nèi)的少數(shù)城市“熱點(diǎn)恒熱”。

??從2022年新房成交面積和成交金額TOP20來(lái)看，2022年杭州以成交面積1104萬(wàn)平方米排第三，以成交金額3831億元排第二，無(wú)論是成交面積還是金額，杭州是唯一一個(gè)同時(shí)進(jìn)入TOP3的城市，可謂堅(jiān)挺。

??我們認(rèn)為，杭州新房市場(chǎng)如此逆襲的主要原因有兩點(diǎn)，新房嚴(yán)格限價(jià)產(chǎn)生的一二手房?jī)r(jià)利差是當(dāng)前樓市最主要支撐。同時(shí)，落戶門檻降低帶來(lái)的龐大新增購(gòu)房需求也支撐著全市總量，去化穩(wěn)定。

??首先看人口，杭州自2016年開(kāi)始，常住人口和戶籍人口便呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，自2021年已達(dá)1220萬(wàn)人和835萬(wàn)人，一方面得益于2018年“搶人大戰(zhàn)”，門檻最低時(shí)大專以上人才繳納社保便可直接落戶，雖然2021年取消了大專以上人才直接落戶政策，但城市整體新增人口仍有充裕。另一方面，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展使得杭州成為很多高尖端人才的聚集地，不僅吸納了浙江省下轄縣市的優(yōu)秀人才，同時(shí)還承接了上海外溢需求，城市宜居度相對(duì)較高。

??在杭州近幾年來(lái)常住人口保持正增長(zhǎng)的同時(shí)，隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，居民收入也呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，阿里巴巴在杭州及其周邊地區(qū)直接或間接創(chuàng)造了至少3300萬(wàn)個(gè)新增工作崗位。

??經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，居民購(gòu)買力強(qiáng)，托起了杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本盤。

??從目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)于杭州市場(chǎng)信心較高，只要地塊質(zhì)量上佳，愿意“買單”的房企很多。2023年第一批集中供應(yīng)中甚至出現(xiàn)了外地城投公司也現(xiàn)身參與杭州土拍的現(xiàn)象，南通市政還通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得了本次最熱門的蕭山市北地塊，南通神輝置業(yè)同樣通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得關(guān)注度很高的蕭山湘湖地塊。

??但需要注意的是2022年以來(lái)杭州二手房行情整體延續(xù)低位徘徊趨勢(shì)，不時(shí)還有“創(chuàng)世紀(jì)5萬(wàn)+，西溪公館3字頭”等二手房暴跌消息刷屏。從二手房市場(chǎng)加速下行，我們不難看出杭州新房市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)背后還是存在諸多問(wèn)題，其中最重要的是“倒掛”問(wèn)題。

??目前杭州新房市場(chǎng)銷售火爆，開(kāi)盤即售罄的樓盤多為核心地段的一二手倒掛盤。價(jià)值導(dǎo)向下遠(yuǎn)郊區(qū)域銷售困難。

??剛需作為城市購(gòu)房的金字塔塔基，若沒(méi)有起到有效支撐，那么如今的“狂歡”也勢(shì)必會(huì)成為“無(wú)本之木”，難以長(zhǎng)久。

??對(duì)房企來(lái)說(shuō)，在對(duì)杭州市場(chǎng)的追捧的同時(shí)還需注意把控風(fēng)險(xiǎn)，目前整體市場(chǎng)全面回暖仍難度頗大，杭州土拍市場(chǎng)熱度能否延續(xù)，仍需觀察。