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??伴隨著現代化進程與社會進步，人口老齡化在全球成為普遍現象。中國擁有全世界最龐大的老年人群體，截至2022年底，我國60周歲及以上人口超2.80億，占全國總人口的19.8%。其中，65周歲及以上人口達2.10億人，占全國人口的14.7%。

??按照國際標準，一個國家或地區65周歲以上人口占總人口的比例超過14%，則進入“老齡社會”；比例達20%，則進入“超老齡社會”。以14%為分界線，2022年底我國已經步入“老齡社會”。從發展趨勢看，中國人口老齡化速度和規模前所未有，“十四五”時期，全國60周歲及以上老年人口預計將超過3億，占總人口比例將超過20%，中國將進入“超老齡社會”。

??人口老齡化促使養老服務模式向社區養老傾斜。在國家層面，養老產業相關政策中社區養老多次被提及，從“重點支持”到“大力發展”，從“建立補貼制度”到“實施優惠政策”，社區養老服務將成為未來較長一段時期養老服務體系建設的重要方向。

??2021年4月國家衛生健康委舉行醫養結合工作進展新聞發布會時指出，我國老年人養老，已經形成“9073”的格局，即90%左右的老年人居家養老，7%左右的老年人依托社區支持養老，3%的老年人入住機構養老，居家養老、社區養老成為未來養老產業發展重點。

??國務院印發的《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》 中提出要強化居家社區養老服務能力，包括①構建城鄉老年助餐服務體系；②開展助浴助潔和巡訪關愛服務；③加快發展生活性為老服務業。

??2023年全國兩會期間，全國人大代表馬靜建議大力推廣居家養老服務，加大力度發展居家養老服務，加大社區養老配套設施建設力度，支持社會力量提供日間照料、助餐助浴、康復護理等服務。大力發展“互聯網+養老”的智慧養老服務體系，推進適老化改造，保障老年人高質量、有尊嚴的退休生活。全國政協委員魯曉明也建議把物業作為養老服務的依托，引入社會組織、家政及社區衛生服務站與物業等形成合作。

??政府工作報告指出需積極應對人口老齡化，推動老齡事業和養老產業發展。發展社區和居家養老服務，在稅費、用房、水電氣價格等方面給予政策支持，推進醫養結合。

??但從實際情況來看，目前養老服務設施的建設及運營大多數仍是政府承接，養老服務需要更多社會化力量加入。

??上海作為老齡化和消費力均較高的城市，社區養老服務也走在全國前列，研究上海社區養老服務產品市場化可行性對其他城市具有重要意義。

??上海已形成社區嵌入式養老服務體系，其載體包括綜合為老服務中心、長者照護之家、日間照護中心、師范睦鄰點、長者健康運動之家、社區老年助餐服務場所等。

??日間照護中心、長者照護之家、綜合為老服務中心是體系的重要構成，其中日間照護中心主要面向活力老人，提供照料護理、康復輔助、精神慰藉、文化娛樂、社區出行接送等日間照護服務。長者照護之家則更多面向社區內失能老人、高齡獨居老人，提供涵蓋機構照料、社區照護、居家護理的等服務。綜合為老服務中心中日間照護中心為標配，長者照護之家是選配。本文，我們以日間照護中心和長者照護之家兩類產品作為盈利測算對象，進行產品市場化可行性的判斷。

??1、日間照護中心：市場化模式盈利難度大

??日間照護中心客戶以活力老人為主，主要提供的是老人日托服務。

??在不考慮成本門檻和有效需求容量的情況下，進行盈利性估算。

??按照目前上海此類產品市場價2000元/人/月來估算，折合單位收入為133元/平米/月；而日間照護中心的成本以場租、前期投資攤銷、人員成本、日常能耗及耗材成本為主，場租按照36元/平米/月、前期投資攤銷按30元/平米/月、人工成本按67元/平米/月、日常能耗及耗材成本安32元/平米/月來估算，折合單位成本為165元/平米/月。因此，在極為“寬松”的測算條件下，此類產品盈利模式依舊難以跑通。

??下面增加成本門檻和有效需求容量等現實因素，再來看下測算結果。

??《上海市社區老年人日間照護機構管理辦法》規定日間照護機構建筑面積一般不低于200平方米。若按200平方米的最低建設標準測算，在單位成本不變的情況下，人均收費標準至少要提高到2475元（即上漲24%），且滿租的情況下才有可能實現盈虧平衡。

??而根據目前上海市長者有效需求，來反推可市場化的產品成本，則單位成本至少還需要下降33%-39%，才可實現盈虧平衡。

??2、長者照護之家：市場化模式有想象空間

??長者照護之家客戶以失能老人、高齡獨居老人為主，可提供24小時全托服務。

??在不考慮成本門檻和有效需求容量的情況下，進行盈利性估算。

??按照目前上海此類產品面向對象不同，分為全托價格5000元/人/月，日托價格2000元/人/月來估算，其中全托和日托比例為7:3，折合單位收入為228元/平米/月；而長者照護之間的成本以場租、前期投資攤銷、人員成本、日常能耗及耗材成本為主，場租按36元/平米/月、前期投資攤銷按36元/平米/月、人工成本按67元/平米/月、日常能耗及耗材成本按32元/平米/月來估算，折合單位成本為171元/平米/月。因此，在較為“寬松”的測算條件下，此類產品收入可以覆蓋成本，單位收入是成本的1.3倍。

??下面增加成本門檻和有效需求容量等現實因素，再來看下測算結果。

??《上海市民政局、上海市財政局關于加快推進本市長者照護之家建設的通知》規定，長者照護之家床位規模10-49張，總建筑面積最低在300平方米左右。若按300平方米的最低建設標準測算，在單位成本不變的情況下，長者照護之家的入住率要達到75%可實現盈虧平衡。

??而根據目前上海市長者有效需求，來反推可市場化的產品成本，則成本需要控制在32800元/月-41000元/月（即比當前成本下降12%-36%），市場化模式才能真正跑通模式。

??養老服務在場地建設、運營、盈利等方面均存在一定阻礙，為了鼓勵多方參與建設養老服務設施、運營，推動養老服務發展，上海市就社區養老設施的建設、融資、企業運營過程中涉及稅費、人員等成本均做出了相關補貼規定。

??根據《上海市人民政府辦公廳關于推進本市“十四五”期間養老服務設施建設的實施意見》，上海市對不同社區養老設施設定了多種建設補助。以日間照護中心和長者照護之家兩類典型產品為例。

??2016年，我國開始長護險相關試點，2020年9月，國家醫保局、財政部發布《關于擴大長期護理保險制度試點的指導意見》，要求進一步擴大長期護理保險制度試點范圍，在原有35個試點城市的基礎上，再新增14個試點城市，截至目前，49個長期護理保險制度試點城市，上海市試點城市之一。

??上海市目前施行的長護險制度是指以社會互助共濟方式籌集資金，對經評估達到一定護理需求等級的長期失能失智人員，為其提供基本生活照料及與基本生活密切相關的醫療護理服務的社會保險制度，參保的失能失智老人可享受相應服務及報銷。長護險模式既滿足了失能、半失能老人剛性需求，同時也緩解養老服務企業運營壓力。

??從運營補貼的力度來看，日間照護中心單平米運營補貼相對運營來看略顯杯水車薪，長者照護之家運營補貼一定程度上緩解了企業經營壓力，通過政府補貼，企業可適當下調定價，從而提高有支付能力老人的轉化率。長護險的覆蓋也一定程度上保障部分支付意愿低，支付能力弱的老人的養老服務需求，對企業而言，同樣提高了老人的轉化率。

??物業作為距離社區最近的經營主體，“物業+養老”具備天然的優勢，所謂遠親不如近鄰，遇到緊急情況應急呼叫，物業人員能夠最快響應并到達現場。樓宇管家最熟悉各樓棟居民，對小區里的老人有著天然的親和力、親近感。社區里的老人，尤其是半失能、獨居等老人，確實存在著上門護理、生活就餐、陪醫看診等需求。對物業服務企業而言，積極拓展服務內容，從傳統四保向養老業務延伸是行業發展趨勢。

??從養老服務的經營成本來看，場地成本和人員成本是社區居家養老服務經營的主要成本，兩項成本占總成本的比例達60%，物業企業布局社區養老有望降低這兩項成本，其中場地成本降低或成為物企最大優勢。

??物業人員中保潔、保安、管家、客服等不同崗位人員均存在一定復用空間，將這部分人員投入社區養老業務，可一定程度上降低社區居家養老運營過程中的人員成本。

??同時依據物業服務合同，物業企業在運營期間免費使用小區內的物業服務用房，若能得到政府支持改變其用途，或通過較低的租金水平租賃物業用房作為社區養老用途，將進一步減輕企業社區居家養老的經營壓力。

??從物企試點社區養老業務的發展來看，當前仍面臨三大難題，一是老人支付意愿問題；二是場地使用的實際操作問題；三是養老服務專業壁壘問題。

??一、老人支付意愿低。養老服務有需求，但要把客戶的消費意愿轉化為支付能力，中間還存在缺口。在支付問題上，普通老年群體通常保留傳統的生活習慣，能省則省，這給養老服務收入實現帶來困難。目前服務對象即社區老齡人口普遍存在支付意愿不強問題，需要政府的介入，包括提供資金補貼支持等方式，以解決民生視角扶持社區養老開展。

??二、場地成本是可優化主要成本之一，但場地使用問題尚未得到有效解決。場地的缺乏問題一般體現在老舊小區，疊加老城區人口老齡化，使得場地問題更加突出。社區里的公共用房，如果想將其轉為養老用房，面臨較大的挑戰。

??首先，根據現行法律，小區內的公共場所、公用設施和物業服務用房，包括道路和綠化，都屬于業主共有；物業服務企業并沒有屬于自己的場地設施和用房。盡管企業依據物業服務合同，可以在運營期間內免費使用小區內的物業服務用房，但不得改變用途。改變物業用房用途政策手續較為復雜，涉及多個主管單位溝通協調問題。

??其次，即使個別試點項目企業擁有小區內某處物業的產權，但并不受業主認同，存在法律爭議。多家企業在實施過程中遇到此類情況，即所謂鄰避效應。企業已經辦理完政府申請手續和流程，但在實施過程中受到業主阻攔，小區業主不同意在本小區設立專門養老設施用房。

??最后，如果租賃經營性用房作為養老用途，企業則面臨顯著運營成本增加，其余成本優化空間有限。

??三、養老服務專業化壁壘高。養老服務作為一個專業領域，有其行業特殊性和專業化壁壘，需要建立系統化的服務生態體系。

??養老服務中的護理等內容，需要較高專業化背景。養老產品背后的核心是用戶的信任，而信任是來自于專業化背書。養老服務的獨立定價權，即養老市場化服務價格，也是來自于其服務的專業性。物業企業能否讓客戶接受，將養老服務作為單獨類定價的專業性服務去提供，存在一定難度。

??養老產業本身面臨人才的瓶頸，即人才的上升、晉升渠道。即使是基層有著相應經驗的護理人員，也更愿意在基層醫療機構工作而非養老機構，這是因為前者更有職業發展的上升空間。同樣在社區養老中，更將會面臨專業人才匱乏問題。

??按照計劃，“十四五”期間，我國將要大力發展居家社區養老服務，近幾年兩會多次提及養老服務，2023年再次強調養老服務重要性，在探索居家社區養老方面與其他社會組織相比，物業服務企業貼近業主，擁有天然優勢。

??頭部物企積極探索“物業+養老”產品，但是仍會受到收益、場地、專業等因素的限制。政策端激勵和引導一定程度上緩解了企業經營困局，但物企探索仍在路上。