??4月12日，市場上流傳著一則關于中駿集團的消息，其計劃發(fā)行第二只中債增債券，但具體時間未知。這也是4月以來首個關于中債增進護航房企發(fā)債的消息。
??此前的1月18日，中駿集團在中債增進公司擔保下，已成功發(fā)行一筆15億元中期票據。
??“目前很多民營房企都在期待發(fā)債機會。”華東某房企內部人士告訴記者，在市場寬松預期下，出險房企也對配股增發(fā)躍躍欲試，畢竟有融資才有經營，但目前來看股債融資還是傾向支持更多優(yōu)質房企。
??4月10日，上交所披露，中國鐵建擬發(fā)行金額160億元的ABS已獲受理。同日，上海清算所披露，上海金茂投資集團擬發(fā)行25億元中票，全部用于置換發(fā)行人通過自有資金償還的“20金茂投資MTN001”本金。4月7日，深交所披露，金融街擬發(fā)行金額50億元的ABS已獲通過。
??同策研究院研究員陳舒認為，雖然當前優(yōu)質房企及白名單房企融資開閘，但整體行業(yè)面融資仍未全面回暖，融資規(guī)模雖然環(huán)比回升但長期來看仍處于較低水平。
??表現(xiàn)在數據上，2023年一季度80家典型房企的累計融資總量為1620.25億元，同比下降27.91%，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出，一季度房企發(fā)債規(guī)模TOP5為：金融街113億元、首開股份106億元、華潤置地75億元、保利發(fā)展65億元、中國鐵建52億元。
??東吳證券預計，2023年中報前后“三支箭”對房企資產負債表修復顯現(xiàn)，房企融資能力得到初步恢復。央企、國企背靠信用優(yōu)勢具備更好的融資能力，相對融資優(yōu)勢將持續(xù)擴大；民企信心復蘇滯后于行業(yè)整體，資產負債表修復將需要更多時間。
??房企融資閃現(xiàn)積極信號
??在一系列金融政策支持下，房企融資正閃現(xiàn)積極信號。
??初步統(tǒng)計，2023年1~3月，房地產企業(yè)信用債發(fā)行額約1259.7億元，同比增長8.3%。信用債發(fā)行保持良好勢頭且發(fā)行主體更具多樣化。股權融資方面，截至目前已有20家房企在上交所和深交所擬定增募資，預計將獲得超千億元股權融資。
??4月5日，中南建設公告稱，擬向特定對象發(fā)行股票數量不超過11.47億股，募集資金總額不超過28億元，扣除發(fā)行費用后的募集資金凈額將用于兩個項目建設，并補充流動資金。
??前述某房企內部人士認為，隨著監(jiān)管部門針對房地產融資政策不斷“推陳出新”，未來改善資產負債表計劃中的房企名單會越來越長，但目前多數民企短期內仍以化債和去庫存為主。
??據克而瑞研究中心統(tǒng)計，3月80家典型房企融資總量為608.93億元，環(huán)比增加43.4%，同比減少31.3%。從融資結構來看，房企境內債權融資525.91億元，環(huán)比增加36.1%，同比減少13.5%；境外債權融資12.78億元，環(huán)比減少36.9%，同比減少88.1%；資產證券化融資為35.01億元，環(huán)比增加94%，同比減少79.5%。
??易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱認為，房企融資政策從此前“救項目”轉至“救項目與救企業(yè)并存”，但實際上境內銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務狀況較為良好的優(yōu)質房企。在當前行業(yè)風險仍未完全出清、市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。
??從具體企業(yè)表現(xiàn)來看，3月債券發(fā)行量最大的是廈門國貿，發(fā)行了一筆10億元公司債、一筆12億元中期票據和兩筆共30億元超短融。越秀發(fā)行的一筆長達7年的公司債，是3月發(fā)行期限最長的債券。
??從債券發(fā)行利率來看，最低的是保利發(fā)展發(fā)行的一筆超短融利率為2.26%，雅居樂的信用債利率較高，為6.8%。
??“3月份有3家民企完成信用債發(fā)行，但期限較長的中票和公司債均提供了增信擔保工具或信用保護工具支持，且資金用途受到限制。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，由于當前銷售市場復蘇的結構性，投資人對民企發(fā)債的各項要求仍然存在，拉高了民企發(fā)債實際成本。隨著市場持續(xù)回暖，行業(yè)信心得以修復，融資效率將有進一步釋放空間。
??行業(yè)大環(huán)境好轉
??在今年房企業(yè)績發(fā)布會上，融資計劃也是備受關注的熱點話題。
??萬科總裁祝九勝表示，行業(yè)融資出現(xiàn)了信用修復，但信用修復和信用恢復還是不同的概念，業(yè)務做得好、信用比較好的房企得到的融資會更多一些，相反的業(yè)務有一些不足，或者信用維持得不太好的房企得到的修復和恢復就沒那么好。
??單企業(yè)來看，萬科是3月融資總量最大的房企，融資總量達103.89億元，主要由于其在3月完成了H股配售，獲得39.15億港元的股權融資，同時還獲得68.25億元銀行貸款。
??“目前融資好轉只在部分企業(yè)，絕大多數房企還在繼續(xù)等待政策效果的傳導。”某出險房企內部人士說，兩級分化非常明顯，出險房企忙著展期和債務重組，已經獲得融資的房企繼續(xù)感受融資暖風，債市的“活水”不斷涌入。
??據中國房地產報記者不完全梳理，截至4月10日，已有中國恒大、融創(chuàng)中國、富力、華夏幸福、中梁控股、祥生控股、中國奧園、旭輝控股等房企發(fā)布了化債進展或方案；龍光、佳兆業(yè)、景瑞控股3家出險房企已正式復牌；大發(fā)地產、弘陽地產、新力控股、世茂集團、融信中國等房企尚未公布具體的債務重組方案，超過20家房企正處于停牌中。
??按照此前的化債經驗，富力地產“整體打包”的思路為房企化債提供了整盤思路，華夏幸福用物管和代建平臺的股權作為置換的“債轉股”方案，也為出險房企提供了“債轉股”的新思路。目前來看，“不削減本金、展期置換、債轉股”等方式已成為房企化債的標準動作。
??“債務能整體展期，是出險房企能恢復經營的重要支撐。”另一出險房企高管表示，盡管公司融資和經營的真正恢復仍需很長一段時間，但樂于看到行業(yè)大環(huán)境好轉，期待市場有更快更好的復蘇跡象。
??丁祖昱表示，雖然債務重組可在一定程度上緩解房企流動性壓力，但其本質僅是輔助手段。重組之后，企業(yè)運營改善核心還在于銷售端，即修復基本盤，依靠銷售回款恢復企業(yè)自身“造血”能力才是關鍵。
??4月12日晚間，融創(chuàng)中國宣布公司股票自4月13日9時起在港交所恢復買賣，是達成復牌的首家頭部房企。
??融創(chuàng)中國的境內債務展期及境外債務重組或許能給到“困境”房企一定的參考價值，從2022年4月1日停牌，至2023年4月13日復牌，歷時377天，房地產市場的暖風似乎已吹到融創(chuàng)。
??“預計未來幾個月，隨著市場企穩(wěn)回升，部分企業(yè)債務重組取得明顯進展，會有更多企業(yè)復牌。屆時，房地產企業(yè)風險化解也將取得明顯成效。”劉水說。
??市場人士普遍認為，融資的閘門將會向越來越多的民營房企開放，目前能活下來的房企要么融資通暢，要么手握優(yōu)質資產，要么銷售能支撐現(xiàn)金流，接下來的挑戰(zhàn)是如何提升經營活得更好。
